Quien compre hoy acciones de cualquiera de las tres promotoras inmobiliarias de nuevo cuño, Metrovacesa, Aedas Homes y Neinor Homes, está adquiriendo un dividendo que renta alrededor del 5%, cuando hasta la semana pasada la compañía que capitanea Jorge Pérez de Leza era la única que retribuía a sus inversores.
Con la presentación de sus resultados anuales, las tres cotizadas aprovecharon para anunciar sus planes de retribución al accionista pese a no haber logrado los objetivos a los que se comprometieron en su salida a bolsa. Neinor Homes ha sido la única de las tres que sí batió las 1.200 viviendas entregadas a las que se había comprometido para 2019- por sólo 69 más-, pero lo hace después de dos profit warnings que rebajaron a más de la mitad esta cifra frente a su salida a bolsa hace menos de dos años.
Aedas y Neinor sorprendieron la semana pasada al mercado al adelantar un año su dividendo, cuando estaba previsto para 2021. En realidad, han hecho algo parecido a Metrovacesa, cuyo pago ya llegó en 2019, a pesar de que el mercado tampoco lo esperaba hasta los resultados de 2020 como pronto. ¿Se trata de cantos de sirena para que los inversores miren hacia otro lado? Fuentes de una de las gestoras de fondos más importantes de este país recuerdan a los inversores que "lo importante de un dividendo no es tanto lo que renta, sino su sostenibilidad" y pone en duda que en los tres casos los pagos puedan mantenerse a lo largo del tiempo. Aedas es la única con recomendación de compra.
Metrovacesa, sin 'hoja de ruta'
Metrovacesa, pionera en retribuir al accionista, ha decidido aumentar casi un 40% el dividendo por acción con cargo a 2020. Su compromiso es distribuir 70 millones de euros vinculados a los flujos de caja, lo que implica 46 céntimos brutos por título el próximo mes de mayo, frente a los 0,33 euros del año pasado. Este pago ofrece una rentabilidad del 5,4% a los precios actuales. No hay que olvidar que la promotora cotiza con un descuento del 53% sobre el valor neto de sus activos. Si su precio se ajustara al NAV por acción al que cerró 2019, en 17,90 euros, el retorno de su pago se reduciría a la mitad -el 2,56%-. Además, Metrovacesa mantiene un programa de recompra de acciones de 50 millones de euros -del que sólo ha consumido 2,6 millones-. Por otro lado, es la única compañía que ha vinculado su dividendo a los flujos de caja que, en última instancia, "si no los genera el negocio operativo" lo haría "la venta de suelo", insisten las fuentes consultadas, y que ascendió en 2019 a 107 millones.
En 2019 la firma entregó 289 de las 700 viviendas previstas -objetivo que ya había sido recortado-. Según Metrovacesa, entre contratos y reservas esta cifra ascendía a 1.511 inmuebles. "Los resultados son decepcionantes, aunque no catastróficos. La acción ya descuenta un escenario suficientemente adverso y el plan de recompra de acciones más el dividendo deberían servir de suelo", afirma Sabadell.
La dificultad para el inversor respecto a Metrovacesa es que dejó de dar estimaciones para los próximos años, como sí hacen Neinor y Aedas, y esto dificulta la comparativa.
Neinor logra su objetivo
Borja García Egotxeaga se ha comprometido como consejero delegado de la firma a distribuir entre 250 y 300 millones entre los inversores de 2019 a 2022, de los que un máximo de 100 millones serán para la recompra de acciones. Este año Neinor Homes decidió dar "un anticipo de dividendo", según declaró la semana pasada, con cargo a los resultados de 2020 "ante una elevada visibilidad" de sus cifras, afirma la compañía. Para ello destinará 40 millones de euros, lo que implica un pago de 0,51 euros brutos por acción, que renta un 4,7%; aunque no ha dicho cuándo lo abonará, se prevé que sea a finales de año.
"La cobertura de preventas sobre entregas es buena y aporta visibilidad", sugieren en Sabadell, con el "90% ya comprometido para 2020, el 65% en 2021 y otro 40% en 2022 -en base a objetivos rebajados previamente un 47% sobre el plan inicial-" y también valoran como positivo la nueva área de build to rent (construir para alquilar) a la que destinarán 1.200 viviendas -un 11,9% del total-.
Su acción cotiza con un descuento del 36% respecto a su NAV, y eso que el valor de sus activos descendió casi un 10% en 2019, hasta los 15,82 euros -sin contar con la amortización de 4,5 millones de acciones recompradas-. ¿El motivo? Aumento de los costes de construcción, impuestos y deterioro del valor de los activos de su portfolio.
Un euro para el accionista
La firma que dirige David Martínez sigue yendo un paso por delante. Tampoco cumplió con las entregas previstas en 2019 -se quedó en el 79% del total comprometido de 1.055 inmuebles-, pero es la única de las tres que no ha edulcorado sus objetivos desde la OPV. "Ahora que el ciclo inmobiliario se está enfriando, debería empezar a influir el delivery (ejecución) de las compañías" una vez que han logrado cierta trayectoria en sus resultados, dice Gonzalo Sánchez, de Gesconsult.
Aedas abonará 1 euro por título en dos pagos con cargo a 2020, el primero de ellos en noviembre, y renta un 5,3%. Además, ha ampliado su programa de recompra hasta 150 millones que se extenderá hasta 2022.
