Madrid.
María José Leal, Directora Financiera (CFO) de AEDAS Homes contestó las preguntas de los usuarios de Ecotrader en un encuentro digital para suscriptores. AEDAS es una de las operativas de Ecotrader por fundamentales: pertenece al Top 10
AEDAS Homes tiene una gran recomendación para el consenso de analistas. ¿Por qué su empresa está tan bien vista por los expertos?
Es la compañía del sector que está demostrando el cumplimiento del plan de negocio trasladado al mercado en el momento que empezó a cotizar. La visibilidad del cumplimiento del mismo es a muy corto plazo dado el volumen de ventas y grado de avance de las obras de las próximas entregas previstas. Adicionalmente, el mercado reconoce la capacidad y experiencia de su equipo.
¿Han visto que se haya frenado la compra de pisos por parte de particulares para alquilar?
Dentro de nuestra cartera de clientes el peso de minoristas que compran casas destinadas al alquiler no es muy elevado. Sin embargo, no hemos visto que este peso se haya alterado desde 2017, dado que en el escenario actual de tipos de interés existen pocas opciones de inversión a largo plazo que permitan obtener una rentabilidad constante.
Hay mucho interés institucional en la compra de proyectos llave en mano destinados al alquiler
Sí estamos viendo mucho interés por parte de inversores institucionales en la compra de proyectos llave en mano destinados al alquiler, y estamos trabajando en buscar fórmulas para satisfacer esta demanda.
En esta situación se encuentra el acuerdo marco que firmamos con Ares Management Corp. para suministrarles cerca de 500 viviendas en los próximos cuatro años destinadas al mercado de alquiler.
AEDAS cotiza con un 40% de descuento sobre el valor neto de sus activos, ¿por qué sigue registrando descensos en bolsa?
A pesar de la positiva evolución del Ibex 35 que cerró este primer semestre del año ganando un 7,7%, el sector promotor cotizado español ha seguido una tendencia bajista en este período siendo AEDAS Homes la compañía que mejor ha resistido esta tendencia. A pesar de ello, el buen desempeño operativo de la compañía no se ha visto reflejado en la evolución de su cotización.
Con respecto a los mercados bursátiles, en líneas generales la tendencia a nivel mundial del segundo trimestre de 2019 ha continuado al alza, en línea con la del primero. Los índices bursátiles han cerrado uno de los mejores primeros semestres de los últimos años, con un comportamiento de los índices americanos superando a los europeos y alcanzando máximos históricos, reflejando un efecto rebote desde el cierre del ejercicio anterior, que fue de los cierres bursátiles más duros en muchos años.
Las incertidumbres a nivel internacional continúan (Brexit, la guerra comercial entre China y Estados Unidos, el ciclo de tipos de interés o las menores previsiones de crecimiento económico mundial) y siguen teniendo su impacto en los mercados.
A pesar de este momento de bonanza en los mercados que han reflejado los principales índices bursátiles, las emisiones de equity y el mercado de OPVs en Europa no tuvo un buen trimestre, habiendo comenzado su cotización en mercado un 35,6% menos de compañías que en el mismo período del ejercicio anterior. En España no se ha producido ningún debut en el mercado continuo durante el primer semestre, algo que no sucedía desde el año 2012.
¿Van a revisar al alza el valor de su cartera de activos cuando presenten sus cuentas?
En la publicación de resultados de la semana que viene incorporaremos la valoración de un experto independiente, al igual que hemos hecho en los últimos semestres. Me temo que hasta que publiquemos los resultados el día 26 de julio no podremos compartir con vosotros el resultado de este ejercicio.
¿Están teniendo retrasos en las entregas de sus pisos?
Hola, me permito decirte que en absoluto estamos experimentando retrasos en entregas, ya que vamos conforme al plan de negocio que se publicó en 2017.
No estamos experimentando retrasos en entregas
La información que compartimos mensualmente en nuestro Newsletter ofrece una gran visibilidad sobre la evolución de nuestras obras en curso y su plazo de entrega. Esta información está disponible en nuestra web, en el apartado de "Accionistas e Inversores".
El resto de promotoras que salieron más tarde a bolsa ya están dando algo a los accionistas, ¿qué dividendo tienen pensado repartir y cuándo?
En el folleto de salida a bolsa adquirimos el compromiso de distribuir en el ejercicio 2021 con cargo a resultados de 2020 entre el 60% y el 80% del beneficio neto. Nuestro Consejo de administración aún no ha aprobado formalmente la política aplicable, pero esperamos que lo haga en los próximos meses.
Con las hipotecas casi 'regaladas' por parte de los bancos, ¿cuánto creen que puede dilatarse esta situación? ¿Se ha notado en los últimos años un aumento de compradores o sigue habiendo muchas dificultades para acceder a una hipoteca?
A corto plazo no es previsible un cambio en la Política Monetaria del BCE y efectivamente los tipos de interés fijados están en mínimos históricos. A pesar del bajo precio del dinero, existe una férrea disciplina bancaria en España a la hora de conceder préstamos hipotecarios, y esperamos que así siga siendo de forma que el mercado hipotecario siga creciendo de forma equilibrada, asegurando las bases de un ciclo inmobiliario largo y sostenible.
¿Qué nivel de endeudamiento tendrán cuando lleguen a vender las 2.400 viviendas que tienen planteadas para dentro de dos años? ¿En qué cota se sentirían cómodos? ¿A qué tipo de financiación se están finando ustedes ahora mismo?
Tenemos comprometido un nivel de endeudamiento inferior al 35% sobre el coste de nuestros activos (su valor contable), y cuando entreguemos estas 2.400 unidades habremos generado suficiente caja para mantenernos muy por debajo de este límite.
Nos estamos financiando en términos próximos al 2,10% en la financiación de proyectos y 2,40% en la financiación corporativa, con una fuerte acogida en las emisiones de papel comercial con vencimientos a 12 meses y tipos muy competitivos, algo claramente diferenciador frente a otros operadores de nuestro sector.
¿Están conformes con el 'free float' actual o pretenden elevarlo en algún momento para poder competir con los grandes del mercado en cuanto a liquidez? ¿Les gustaría entrar en el Ibex o es algo impensable ahora mismo?
Hola, efectivamente sería deseable que la liquidez aumentase, ya que el accionariado está muy concentrado en inversores a largo plazo (LO) y algunos inversores tienen problemas para tomar posiciones relevantes en el capital de forma ágil.
Respecto a formar parte del Ibex, ahora mismo es algo que no nos planteamos ya que estamos muy enfocados en el cumplimiento de nuestros compromisos con nuestros accionistas y aún somos una compañía muy joven.
¿Qué les diferencia (para bien) de sus comparables?
Hola, cada uno de nuestros comparables tiene un origen diferente y esto condiciona mucho nuestro Equity Story y la evolución del Plan de negocio de cada compañía. Sin lugar a dudas, el origen de nuestro banco de suelo es un factor diferencial. Nuestras propiedades empezaron a adquirirse en un momento en el que no había otros compradores institucionales lo que permitió comprar nuestras parcelas una a una y así elegir las mejores ubicaciones.
Además, el equipo gestor proviene principalmente del sector inmobiliario. La experiencia media del equipo directivo en el negocio promotor supera los 15 años.
Existe un profundo conocimiento local en cada una de las regiones donde opera la compañía
Otra de nuestras fortalezas es el enfoque local con el apoyo de nuestros departamentos corporativos. Existe un profundo conocimiento local en cada una de las regiones donde opera la compañía que nos permite un seguimiento pormenorizado de la situación de cada proyecto, así como la intervención en caso de encontrarnos con alguna dificultad.
Nuestra capacidad de planificación se traduce en una buena ejecución.
Las residencias de estudiantes parecen estar de moda y muchos fondos las están construyendo. ¿Se plantearían entrar en otros negocios más rentables que el residencial?
De momento estamos enfocados en el cumplimiento del Plan de negocio y los compromisos adquiridos con nuestros accionistas en la reciente salida a Bolsa.
Los negocios que planteas son muy diferentes, con necesidades de capital y retornos completamente distintos a los que comprometimos en 2017, por lo que de momento, no nos planteamos cambiarlos.
Mantenemos nuestro plan de negocio.
¿Les afecta que en España todavía no se haya formado Gobierno? ¿Eso creen que está generando incertidumbre entre los inversores de un sector tan 'español' como es el 'ladrillo?
Lo ideal es que se forme un gobierno que de estabilidad y seguimiento a las políticas necesarias para mantener este crecimiento económico en el que el desempleo baja, la renta de las familias aumenta y mejora los índices de confianza.
¿Cómo convencerías a un inversor que fue a la OPV de que no se deshaga de sus acciones ahora?
Los fundamentales de la compañía siguen ahí y hay una gran visibilidad para materializar los flujos previstos a corto plazo. Muchos de los inversores que invirtieron en nuestra OPV siguen ahí.