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Alertas y aclaraciones sobre la declaración de la Renta 2020 (XXXII): Cosas que hay que pensar antes de alquilar inmuebles

  • Arrendar a jóvenes o empresas, vivienda, habitación o local, todo tiene sus normas
Un cartel de alquileres. Archivo.
Madrid

Constituyen rendimientos de capital inmobiliario las rentas obtenidas por los alquileres de viviendas, locales y bienes inmuebles en general, pero a la hora de declarar tenemos que tener en cuenta que los alquileres devengados en caso de no haber podido cobrar estas cantidades del arrendatario también tributan. Aunque no se haya producido el cobro, las cantidades devengadas como consecuencia de un contrato de arrendamiento constituyen rendimiento de capital inmobiliario, puesto que el criterio de imputación de este tipo de rendimientos es el de devengo, y no nos está permitida la opción por el criterio de caja.

Ahora bien, de igual forma podemos deducirnos las cantidades consideradas como saldos de dudoso cobro, si se cumplen las condiciones para ello, con las especificidades aprobadas por el Covid.

Viviendas amuebladas

Al tributar no podemos distinguir entre las rentas correspondientes al inmueble y las referidas a los muebles y enseres. En estos casos, debemos computar como rendimiento íntegro de capital inmobiliario el importe que por todos los conceptos que percibamos, incluido, en su caso, el correspondiente a todos los bienes cedidos con el inmueble y excluido el IVA o IGIC.

Los rendimientos  de la comunidad de propietarios se prorratean entre todos de ellos

Por lo tanto, integraremos el importe percibido por el alquiler como rendimiento íntegro de capital inmobiliario sin diferenciar dentro de la cantidad global percibida el porcentaje correspondiente a la vivienda y a los muebles.

Indemnización al arrendador

También, es rendimiento de capital inmobiliario el importe que por todos los concepto recibamos del arrendatario. En consecuencia, la indemnización que percibibamos por el propietario del local arrendado como consecuencia de la rescisión anticipada del contrato de arrendamiento, tendrá igual naturaleza que las rentas percibidas del mismo hasta ese momento. Por tanto, sobre este concepto si el arrendamiento está sometido a retención, también se aplicará la misma.

Alquiler a familiares

Cuando el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario del bien inmueble o del derecho real que recaiga sobre el mismo, es el cónyuge o un pariente, incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive, del contribuyente, el rendimiento neto total no puede ser inferior al que resulte de las reglas de imputación de rentas inmobiliarias contenidas en esta ley.

Vivienda para los empleados

No podemos aplicar la reducción establecida para los rendimientos derivados por arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda si alquilamos la vivienda a una empresa para que la habite habitualmente un empleado. El destino primordial de la reducción es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario y en este caso es la empresa y no empleado.

Fianza sobre local

En el momento de su constitución, la fianza es una garantía de cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, y no tiene la consideración de ingreso para el arrendador. Si se emplea la fianza para el pago de las dos últimas mensualidades de alquiler, por lo que en ese momento sí constituye ingreso sometido a tributación como rendimiento de capital inmobiliario, y está sujeto a retención.

El contrato con una empresa que usa como habitual un empleado no permite la reducción

Traspaso de negocio

La participación obtenida por el propietario en el traspaso realizado por el arrendatario de un local de negocio, tiene la consideración de rendimiento de capital inmobiliario obtenido de forma notoriamente irregular en el tiempo, cuando se impute en un único período impositivo, a efectos de la aplicación de la reducción del 40%.

Si el arrendamiento está sometido a retención, ésta se aplicará sobre todos los conceptos que se satisfagan al arrendador, incluida la participación en el precio del traspaso. La base de retención será el importe total satisfecho, sin descontar la reducción del 40%.

Comunidad de vecinos

Los rendimientos (incluida la correspondiente retención) procedentes del arrendamiento efectuado por la comunidad de propietarios se atribuirán a cada comunero en función de la respectiva participación, a efectos de tributación. A su vez las rentas atribuidas mantienen la naturaleza de la fuente de la que proceden, y salvo que el arrendamiento pudiera ser calificado de actividad económica, el citado arrendamiento procede calificarlo como del capital inmobiliario.

Respecto de la deducibilidad de los gastos generales de la comunidad, y teniendo en cuenta que únicamente pueden deducirse aquellos gastos que son necesarios para la obtención de los ingresos, sólo cabe calificar dichos gastos como no deducibles, dado que ya venían produciéndose con anterioridad al arrendamiento, sin vinculación alguna con el nuevo rendimiento.

Alquilar una habitación

Las rentas que se obtengan por el arrendamiento de parte de la residencia habitual del contribuyente, son rendimientos íntegros del capital inmobiliario. Al constituir un supuesto de arrendamiento de bien inmueble destinado a vivienda, es aplicable la reducción del rendimiento neto. Así, primero hay que determinar la parte proporcional que de cada gasto corresponde a la parte arrendada para obtener la parte del rendimiento neto de la reducción, que será del 50% o del 100%, dependiendo de las características del arrendatario, si el contrato es previo al 1 de enero de 2011 o del 60% o 100% si es posterior.

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