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La Ley de Vivienda deja sin sancionar a los caseros que no limiten el alquiler

  • La norma pierde efectividad y aboca a los inquilinos a pelear en los tribunales
Vista de un cartel de alquiler de una vivienda. | iStock
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La Ley de Vivienda deja prácticamente sin efecto una de sus medidas estrella: el tope de los precios del alquiler en las zonas tensionadas. La norma no recoge por ningún lado de su articulado un régimen sancionador para disuadir a los propietarios (ya sean particulares o empresas) de incumplir con los límites del alquiler que ha marcado el Ministerio de Vivienda a través de su índice de precios.

Este nuevo índice, que entró en vigor el pasado 15 de marzo, da una horquilla de precios sobre los que el casero puede fijar el alquiler que pide en función de las características del inmueble, como su situación, metros cuadrados, si tiene ascensor, conserje o es eficiente energéticamente. De momento, solo Cataluña lo ha puesto en marcha, aunque otras CCAA como Asturias o Navarra ya barajan adherirse.

Sin embargo, la falta de sanciones para los caseros que incumplan con este tope de los precios deja en una situación de inseguridad tanto a la Administración a la hora de actuar como a los propios inquilinos.

Roger Pla, socio del departamento de Derecho Inmobiliario de Roca Junyent, señala a este diario que si la Administración no aclara las dudas al respecto habrá que esperar a que haya resoluciones judiciales que resuelvan y definan la situación. "Eso es complejo porque pasarán años hasta que haya unas resoluciones que podamos considerar firmes y vinculantes", explica.

Pla señala que la ley es poco clara y muy ambigua, generando dudas interpretativas en las cuestiones más importantes. De modo que se desconoce de forma clara si las CCAA podrán articular su propio régimen sancionador o no.

Cabe recordar que el Tribunal Constitucional tumbó en 2022 la ley de vivienda catalana que estableció un tope a los precios del alquiler al considerar que la CCAA no tenía competencias para ello (los contratos se rigen por la norma de materia civil, y sobre esta solo es competente el Estado) ni, por tanto, pueden adoptar normas sancionadoras sobre una materia en la que no tienen competencia. Roger Pla señala que, ahora, al ser establecido el tope de precios por el Estado y aplicado por las CCAA, éstas "deberían" poder regular el régimen sancionador en base a esa ley estatal. "Hay esa suma o colaboración de competencias entre la ley estatal y las CCAA", apunta.

Por su parte, Miriam Navas, letrada del bufete Navas & Cusí, señala que aunque no hay un régimen sancionador, podrían aplicarse regímenes sancionadores supletorios de otras leyes. Sin embargo, tendría que ser un juez quien resolviera este vacío legal. "Por otra parte, la inversión en vivienda ha caído en picado debido a la baja rentabilidad. Esto provoca mucha menos oferta. La ley además desincentiva el alquiler y muchos pequeños propietarios han optado por poner su propiedad a la venta", añade al respecto.

Ante la falta de claridad de la ley, también surgen dudas de quién controlará que los propietarios no superen los límites del alquiler. Pla señala que este control deben hacerlo los organismos con competencias sobre los contratos, como el Registro de la Propiedad o, en el caso de Cataluña, Incasol (Instituto Catalán del Suelo) órgano similar al IVIMA (Agencia social de la Vivienda de la Comunidad de Madrid). Estos órganos pueden ver si el casero supera o no los límites, aunque, de nuevo, solo pueden aplicar la ley, que carece de sanciones.

En este escenario, aunque los inquilinos puedan denunciar la situación ante la Administración, se ven abocados a los tribunales o a instar la rescisión del contrato por incumplir la ley y quedarse sin vivienda.

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