Inmobiliaria

Madrid prepara una nueva ley del suelo que dará seguridad a la inversión

  • La ley del suelo de 1956 trajo subida de suelo y especulación con tantas intervenciones
  • España tiene carestía en suelo urbanizable para poder edificar

España vive un momento en el que las promotoras gozan de buena salud y los desarrollos inmobiliarios están funcionando bien, pero el sector tiene por delante el reto del urbanismo. Urge la necesidad de una ley del suelo que elimine las trabas burocráticas y acorte los plazos. Hace falta una Ley de Seguridad Jurídica que permita dar mayor seguridad a un desarrollo y que no esté sujeto a que el tribunal lo pueda tumbar por distintos motivos. No cabe duda que la implantación de medidas en todo el proceso de transformación urbanística reduce el coste económico del producto inmobiliario y, por consiguiente, el precio final que se repercute al consumidor pero, además, redunda en una mayor seguridad jurídica del sistema convirtiéndolo en más predecible, incentivando la inversión.

"Hay que intentar ir hacia una legislación sobre el suelo mucho más flexible. La ley del suelo de 1956 marcó un antes y un después en el urbanismo español, con más intervenciones y más planificación y eso lo que trajo fue una subida del suelo y mayor especulación. El ciudadano lo que quiere son más certezas. Cada ley del suelo que se ha dado, con la excepción de la ley del suelo y valoraciones del 98, han ido por esa línea de hacer más intervenciones y lo que se ha conseguido es subir los precios y más especulación. Necesitamos leyes nuevas, más ágiles, leyes más flexibles y que den certeza al ciudadano", explica Raimundo Herraiz, director general de Urbanismo de la Comunidad Autónoma de Madrid,

En esta misma línea, José María Morente, director de urbanismo y vivienda en el Ayuntamiento de Marbella, declara que "hemos llegado a una situación insostenible en el urbanismo. Tenemos multitud de planes generales y se tarda mucho tiempo en tramitar desde la Administración. Se tarda 9 años en la tramitación de un plan general y una media de 4 años en anular el plan general por los tribunales de justicia. Cada vez que falta un trámite se anula el plan completo. El Estado lleva prometiendo una ley estatal de seguridad jurídica en el urbanismo desde hace años y no llega. Tenemos un problema importante porque el urbanismo es necesario para ordenar una ciudad".

España es un país que no tiene carestía de materia prima que es el suelo, pero sin embargo, si carece de suelo finalista para poder edificar y esto según los expertos tiene un claro origen en las decisiones políticas de intervencionismo, por lo que esperan que las nuevas legislaciones al respecto vayan hacia una tendencia más flexible y más liberalizadora. "En España, en nuestro sistema jurídico la ley del suelo es nuestra ley de vivienda porque el artículo 47 de la Constitución lo que empodera a las administraciones públicas es a salvaguardar el derecho de la vivienda de todos los ciudadanos actuando sobre el suelo, luego la ley del suelo es la que determina todo tipo de reservas y cesiones necesarias para destinar un suelo a vivienda asequible, que es de lo que tenemos una enorme carestía", apunta Carolina Roca, vicepresidenta de Asprima y directora general del Grupo Roca, que añade que "las leyes del suelo han sido muy intervencionistas en detrimento de la actividad y el crecimiento económico, pero por otro lado, han sido muy garantes y sociales en favor de la generación de suelo destinado a vivienda a precios asequibles generada por la inversión privada. Por lo que es fundamental agilizar para que verdaderamente se desarrolle suelo con esa generación de suelo protegido destinado a vivienda asequible que es el gran granero de la generación de nuevos desarrollos".

En Andalucía entró en vigor la Ley de Impulso para la sostenibilidad del Territorio de Andalucía (Lista) el 23 de diciembre de 2021 y se creó para desbloquear el planeamiento urbanístico de la región, que en muchos lugares lleva paralizado más de 10 años. Desde su entrada en vigor, Morente explica lo que se ha conseguido: "Hemos hecho una instrucción aplicando la ley Lista y si antes el suelo urbanizado en Marbella eran 40 millones de metros ahora con la entrada de la Lista tenemos 50 millones, un 25% más de suelo urbano y es que hay casos de urbanizaciones donde faltaba un papel y la Lista no lo considera suelo urbano y ahora se incluye. Por lo que con la aplicación de la nueva ley Lista tenemos más suelo urbano. Además, se reconoce por fin que las competencias urbanísticas de la ordenación urbana las tienen los Ayuntamientos y a partir de la entrada de Lista en Andalucía los planes generales los aprueban los Ayuntamientos".

La Ley Ómnibus está enfocada a la recuperación económica

En cuanto al proyecto de Ley que hay en Madrid en tramitación en la Asamblea no es una ley comparable a la Lista porque la Ley Ómnibus, que se aprobará este año, es una ley enfocada a la recuperación económica donde se modifican muchos textos legislativos, entre ellos el del suelo, pero todas las medidas van enfocadas a la recuperación económica.

"En el tema del suelo queremos adaptarnos a la ley estatal porque esto ha dado muchos problemas de interpretación y ha llevado al traste algunos desarrollos como el Mahón Calderón o el Bernabéu por distintas interpretaciones que después los tribunales han fallado en contra al no estar la ley adaptada a la legislación estatal", asegura Herraiz, quien añade que "en la Comunidad de Madrid estamos también trabajando en paralelo en una nueva ley del suelo integral que se verá aprobada en la próxima legislatura y vamos a incorporar el régimen jurídico del suelo que traía el texto refundido, es decir, suelo urbanizado y suelo rural. Nuestra idea es que dentro de esta Ley Ómnibus que tenemos en marcha, en lo que se refiere a actuaciones sobre suelo urbano vamos a ajustar las cargas para mejorar la atracción de la inversión, porque las cargas no dejan de ser un impuesto sobre el suelo que lo encarece. También nos adaptamos en lo que se refiere a transformaciones urbanísticas al texto refundido y se van a reducir los plazos en las tramitaciones al tener una mayor seguridad jurídica y ya no habrá esos estudios sobre interpretación normativa y por último, incluimos la posibilidad de hacer transferencias de aprovechamiento".

Aunque no es comparable la Ley Lista con La Ley Ómnibus enfocada a la recuperación económica, pero sí de cara a la ley integral del suelo en la que se está trabajando en la Comunidad de Madrid más parecida a la Ley Lista en forma y estructura se debería incluir según David Ortega, director del Máster Inmobiliario de Rebs estos aspectos: "El planeamiento general ya no es una competencia tanto de la Comunidades Autónomas, sino de los Ayuntamientos. En cuanto al planeamiento general detallado que marque más unas directrices y no entre tanto en lo pormenorizado y se permita la creatividad en nuevos ámbitos. El suelo urbanizable pasa a ser un residual, no es que desaparezca, sino que está incluido dentro del rústico y también destacaría una figura: el suelo rústico preservado, es decir, esa especie de suelo urbanizable sectorizado o no sectorizado. Todo esto con el objetivo de mejorar el acceso a la vivienda en venta o alquiler".

José Antonio Pérez, director de Real Estate Business School, concluye que el tiempo es dinero: "Si queremos hacer vivienda asequible hay que acortar los tiempos porque ya es bastante la situación que tenemos con la subida de los costes de los materiales y el incremento del IPC, que nos viene sobrevenido, por lo que es fundamental poner en marcha la Ley del suelo y que se de esa colaboración público-privada para poder hacer un parque de vivienda asequible. Todavía hay mucho que resolver y si no se hace seguiremos con la Ley de 1956 que aplica un intervencionismo dinamitando el derecho a la propiedad de los ciudadanos".

Dentro de la Ley Ómnibus

La ley Ómnibus, cuyo nombre completo es Ley de Medidas Urgentes para el Impulso de la Actividad Económica y la Modernización de la Administración de la Comunidad de Madrid, modifica 50 textos normativos -entre ellos, 31 leyes, tres decretos legislativos, seis nuevas regulaciones de rango legal y dos decretos-. En lo relativo al Urbanismo, hará posible que los ayuntamientos construyan vivienda pública sobre suelos dotacionales o que los promotores compren metros edificables disponibles en el mismo ámbito.

La nueva norma, simplifica y agiliza trámites, para aligerar la tramitación urbanística con el fin de facilitar la atracción de inversión. También buscan relajar los mecanismos de gestión y facilitar la tramitación de licencias urbanísticas de forma que, lo que por ejemplo tardaría un año en tramitarse, se podría solucionar en dos meses.

La seguridad jurídica también llega por la clarificación de reglas del juego y la definición clara de los agentes intervinientes en las actuaciones privadas, peticiones de licencia, cesiones administrativas o colaboraciones público-privadas. Por último, hay una necesidad de activación económica y reactivación de los entornos rurales, pueblos y ciudades mediante la regulación de los usos en suelos no urbanizables

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