Hace 130 años se creó en lo que hoy es Alemania la primera pensión por jubilación de la era moderna. La iniciativa de Otto von Bismarck, canciller del Imperio alemán, fijaba en 70 -no en los 65 años, como se suele creer- la edad de jubilación. La medida fue entonces un alarde de progresismo. Si bien la mayor parte de los trabajadores alemanes llegaban a los 70 años, no muchos conseguían disfrutar su retiro.
Las cosas hoy son muy diferentes: vivimos mucho más tiempo y también nos jubilamos antes. Así que, para la gran mayoría, la tercera edad supone una floreciente nueva etapa de la vida. Lejos del pesimismo de Philip Roth, que en su novela Elegía escribió que "la vejez es una masacre", superar tan ampliamente los 65 años es una de las conquistas más meritorias de la humanidad.
Y es que en Europa cerca del 21% de la población tiene 65 años o más: la ratio es tres puntos porcentuales mayor que hace diez años. En España, la población mayor de 64 era en enero de 2021 de 9,4 millones de personas, tras aumentar en más de dos millones desde 2002. No es de extrañar que este sector demográfico haga valer su magnitud en cada vez más parcelas de la economía. Es el caso, también, del sector inmobiliario, que en Urbanitae seguimos muy de cerca.
El senior living o senior housing comienza a sonar con fuerza en las previsiones de todos los expertos en real estate. ¿De qué hablamos? En esencia, de las soluciones de vivienda ideadas para las personas de más de 65 años que conservan su autonomía plena. La consultora Savills desgrana el concepto en varias categorías, en función de si los proyectos se desarrollan a través de una cooperativa (senior cohousing) o un promotor (senior coliving); o de si se trata de un alojamiento más vacacional (senior resort) u ofrecen servicios médicos básicos (apartamentos con servicios).
España, potencia 'senior living'
En su informe de perspectivas de 2021, CG Capital Europe augura "altas expectativas de crecimiento" para el sector en España. Entre las razones, destaca el envejecimiento y el descenso de la población; la falta de camas para llegar al mínimo de cinco por cada 100 mayores de 65 que recomienda la OMS (faltan 74.000 en España, aunque Colliers eleva el déficit a 200.000), y la alta calidad de vida de España.
En Europa, solo durante la primera mitad de 2021, la inversión en senior living y en residencias de mayores rebasó los 4.000 millones de euros. Es, según Savills, un nivel de récord un 38% superior a los cinco primeros semestres anteriores. La pandemia no afectó de manera significativa, ya que las transacciones alcanzaron los 7.500 millones de euros, solo un 4% menos que en 2019, año de máximos.
Reino Unido y Alemania lideran la captación de inversiones. Sin embargo, el interés de España ha crecido rápidamente, junto al de países como Italia y Suecia. Además de los criterios de mercado, entran en juego reclamos como ser el país más saludable del mundo, según el Bloomberg Global Health Index o el noveno mejor destino del mundo para jubilarse, como recoge el Foro Económico Mundial.
En el ámbito de las residencias de la tercera edad, la inversión en España creció nada menos que un 325% en 2021, hasta alcanzar los 1.200 millones de euros (casi el doble que en 2019). Las rentabilidades, según CG Capital Europe están entre el 5,5% y el 5,75% en el último trimestre del año pasado. Con un yield del 5,75%, Madrid es, de hecho, una de las ciudades europeas con mejor rendimiento, según Savills Research.
Las previsiones son, pues, muy optimistas. Según un reciente informe de EAE Business School, el sector del senior living aumentará su cuota de mercado en más del 10%, hasta superar el 30%, en los próximos 30 años. Proyectos como Las Arcadias El Encinar, a cargo de la promotora Layetana Living, es una buena muestra de lo que el sector tiene que ofrecer: apartamentos de una y dos habitaciones con todo tipo de servicios, cerca de La Moraleja,
En Urbanitae sabemos bien que los activos inmobiliarios alternativos –como los trasteros, los data centers o el build to rent– ofrecen buenas oportunidades de inversión. Aunque hemos estudiado alguna propuesta, aún no hemos financiado ningún proyecto de senior living, pero estamos convencidos de que, como la jubilación, es solo cuestión de tiempo.
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