Las entidades financieras han sido tradicionalmente las encargadas de financiar los proyectos inmobiliarios. Sin embargo, en los últimos años han surgido diversas alternativas a esta vía. Una de ellas es el lending con garantía hipotecaria. Pero, ¿en qué consiste exactamente?
Se trata de financiar mediante un préstamo a un promotor inmobiliario para que desarrolle su proyecto, y como garantía de la devolución del préstamo se toma una garantía hipotecaria.
"En el caso de Housers, siempre es una garantía hipotecaria de primer grado inscrita en el registro mercantil. La plataforma no toma la garantía hipotecaria en nombre de los inversores, sino que es una empresa externa -un agente de garantías- el que toma esta garantía del promotor en nombre de los inversores, la custodia y ejecuta siguiendo el mandato de los inversores", explica Juan A. Balcázar, CEO de Housers, la plataforma de inversión en activos inmobiliarios. De esta manera, dice, los inversores tienen prácticamente la misma protección que un banco o fondos de inversión al invertir en proyectos inmobiliarios.
Para participar en un proyecto inmobiliario con garantía hipotecaria de primer grado no son necesarios grandes desembolsos. De hecho, se puede hacer a partir de 200 euros, aunque la cifra varía dependiendo de cada caso. Además, los inversores pueden elegir los proyectos en los que quieren participar y controlar en qué estado se encuentran. Todo ello con una rentabilidad media anual del 8%, según cifras de la plataforma. Y algo importante: la inversión está protegida por una garantía hipotecaria que se puede ejecutar.
"Los LTV (Loan to value) de estas operaciones son siempre inferiores al 70% lo cual implica que en caso de ejecución por impago del promotor, se podrá recuperar gran parte del capital mediante la venta del inmueble hipotecado", dice el CEO de la plataforma.
Por el lado de los promotores, la plataforma asegura que esta alternativa de financiación es más flexible y ágil que otras, ya que tarda una media de 30 días desde que se solicita el préstamo hasta que se concede.
Como en todas las inversiones existen riesgos, tanto para el promotor como para el inversor. En el primer caso, el fundamental es que su proyecto no se financie porque no guste a los inversores.
En cuanto al inversor, hay riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido, de no obtener el rendimiento esperado o de falta de liquidez. En todo caso, al estilo de como se produce en las entidades financieras, los posibles riesgos están claramente especificados en nuestra plataforma, dicen desde Housers.
En cuanto a los requisitos que debe cumplir el promotor para acceder a la financiación, el principal es que tiene residir en la Unión Europea y que el proyecto para el que busca financiación se lleve a cabo en la Unión Europea. Además, entre otras cosas, los fondos obtenidos deben destinarse a financiar una actividad empresarial. Y algo muy importante: los promotores morosos no pueden optar a financiación.
"Antes de presentar cada proyecto a los inversores se hace un estudio de la sociedad promotora analizando sus deudas con administraciones públicas y las cuentas de la sociedad", explica Balcázar. De acuerdo a la nueva regulación europea, las plataformas de financiación inmobiliaria pueden sufragar proyectos de hasta 8 millones de euros.
