Es muy probable que, en más de una ocasión, paseando por la calle de alguna gran ciudad, se haya parado a contemplar un edificio y haya fantaseado con comprar ese ático con terraza que se asoma en la última planta y se haya preguntado cuál será su precio. O quizás, viendo las noticias, haya escuchado que un gran inversor ha comprado una de las cuatro torres que conforman el skyline de Madrid y ha pagado, nada más y nada menos, que 300 millones de euros.
La pregunta que surge es ¿quién y cómo pone precio a las casas en las que vivimos, a los edificios que nos rodean, a la oficina a la que vamos a trabajar o al centro comercial en el que compramos? Esta responsabilidad recae en los valoradores, unos profesionales con poca visibilidad pero que, sin embargo, juegan un papel crucial en las grandes transacciones inmobiliarias.
En España, el estándar de valoración internacional RICS y la norma nacional, la Orden ECO 805/2003, son las más utilizadas, pero cada una se emplea para finalidades distintas que explicaremos más adelante. La que está experimentando un mayor crecimiento en nuestro país en los últimos años es la primera, ya que su consolidación está muy ligada al enorme apetito que están demostrando los fondos internacionales por la compra de activos inmobiliarios en España.
La certificación RICS está cada día más implantada en España
Así lo explica Eulalia Pensado, Partner Development & Public Affairs Manager Iberia RICS, que apunta que "la certificación RICS está cada día más implantada en España". "Los clientes internacionales buscan trabajar con profesionales certificados RICS porque conocen y aplican los estándares internacionales a los que están acostumbrados independientemente del continente del que sean originarios", apunta Pensado.
Esto es así porque la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) es la principal organización de valoración internacional que representa a los profesionales inmobiliarios y es reconocida globalmente por sus altos estándares de calidad. Así, se trata de una organización internacional que marca reglas de conducta para sus miembros y para las empresas reguladas por RICS.
En España esta institución cuenta con 600 miembros, si bien, en elEconomista hemos intentado poner cara y nombre a algunos de los principales valoradores de este país, que a través de sus compañías valoran de forma conjunta cada año inmuebles por volumen de más de 250.000 millones.
Se trata del Grupo de Valoración RICS España, que está presidido por Fernando Fuente, senior director Valuation & Advisory Services CBRE España y que se compone además de siete advisors: Evan Lester, JLL Head of RICS Valuations Spain; Raul García, director Valuation & Consulting Colliers; Javier García Mateo, socio responsable del sector Real Estate para el área de Strategy and Transactions de EY; Eulalia Pensado, partner Development & Public Affairs Manager Iberia RICS; James Bird, partner - Valuation & Advisory, Spain de Cushman & Wakefield; Jesús Mateo, director general de Savills Aguirre Newman Valoraciones y Tasaciones S.A.U, y Sergio Espadero, MRICS, director Área de Consultoría y Valoraciones Tecnitasa.
Fernando Fuente explica que "durante muchos años la palabra RICS y el valorador han ido de la mano en nuestro país. Sin embargo, a lo largo de la última década el mercado ha visto también como la cifra de acreditados se ha incrementado exponencialmente con la aparición de nuevas disciplinas, rutas y facultades entre los miembros. Es sin duda una muestra de profesionalización del sector inmobiliario español".
Aun así, el directivo destaca que "los valoradores siguen teniendo un papel fundamental en el asesoramiento para la toma de decisiones inmobiliarias" ya que "participamos activamente en el rol que juegan las compañías cotizadas o socimis con sus valoraciones regulares, ayudamos a los inversores institucionales en sus procesos de compra-venta y a la banca internacional en la financiación de proyectos". En definitiva, "acompañamos los ciclos de mercado tratando de ser un espejo de la realidad en entornos muy cambiantes donde la rigurosidad, solidez y exactitud son nuestros fundamentales", dice.
En este sentido, el directivo de CBRE explica que el Grupo de Valoración representado por los principales valoradores del mercado en España, "busca ensalzar todos los valores anteriores de la profesión que ejercemos. Entre todos nosotros, con un espíritu de unidad, perseguimos fomentar y ensalzar la profesión para obtener mayor reconocimiento por parte de nuestros clientes. Reportamos a la Junta Directiva de España como un conjunto profesional activo en la divulgación del conocimiento y la formación entre todos los miembros acreditados o candidatos, abordamos nuevos temas de interés y de actualidad y por último y no menos importante fomentamos los principios éticos y reglas de conducta para todos los valoradores de la organización".
El trabajo de los valoradores está sometido a un riguroso control por parte de RICS
Su trabajo está sometido a un riguroso control por parte de RICS, tal y como lo detalla Jesús Mateo, director general de Savills Aguirre Newman Valoraciones y Tasaciones, que destaca que pertenecen "a una institución de muy alta cualificación, ya que somos conocedores de mercado porque estamos en el mercado". Además, las valoraciones RICS solo las pueden llevar a cabo sus miembros, tras pasar por un riguroso examen ante un tribunal, donde deben demostrar con ejemplos su ética profesional, una demostración que se debe realizar año tras año y con revisiones puntuales sorpresa cuando así lo considera la institución.
"Nosotros tenemos que registrar todo lo que hacemos y cómo lo hacemos. El nivel de exigencia que tenemos detrás es altísimo y en nuestras compañías se nos supervisa mediante estructuras internas de control de buenas prácticas", apunta Mateo, que también destaca que tienen que estar en "constante formación y estar al día de nuevos segmentos que atraen el interés de los inversores como puede ser el caso de los data center".
Las valoraciones mediante estándares RICS son un espejo de lo que sucede en el mercado
Tal y como lo explican los expertos, RICS se comporta como "un espejo que muestra la realidad del mercado" y en ese sentido sus valoraciones se van adaptando a los distintos momentos del ciclo. Actualmente, según lo apunta James Bird, partner-Valuation & Advisory, Spain de Cushman & Wakefield, el sector inmobiliario se encuentra en una fase "positiva, con incrementos de la inversión inmobiliaria tanto a nivel global como en el caso concreto de España, donde la inversión (excluyendo M&A) cerrará el año, previsiblemente en unos 10.500 millones de euros, situándose por encima de 2020 y muy cerca de los 11.670 millones de euros registrados en 2019".
Así, Bird apunta que el residencial ha logrado "llevarse más parte del pastel de lo normal" pero cree que el sector logístico "es la estrella del año en cuanto a la demanda de los inversores, especialmente de fondos Core", y destaca que "la rentabilidad en logística he experimentado una compresión a un nivel récord en España, llegando al 4% en prime de Madrid y Barcelona".
¿Qué factores afectan al precio?
A la hora de valorar un inmueble entran en juego una serie de factores como los que enumera Raúl García, director Valuation & Consulting de Colliers, que apunta que lo más básico para valorar un inmueble es atender primero al segmento inmobiliario al que pertenece, después entra en juego la ubicación. "Si se trata de un inmueble en rentabilidad hay que fijarse en los niveles de ocupación y en el tipo de inquilinos, así como el estado de conservación", explica el experto, que destaca que "a partir de ahora los temas de ESG van a ser muy importantes hasta el punto de decantar valores al alza o a la baja".
A partir de ahora los criterios de ESG influirán notablemente en las valoraciones
Evan Lester, JLL Head of RICS Valuations Spain, concide en que ESG es un punto clave para las valoraciones y "destaca que desde el próximo año lo será aún más, ya que RICS está tomando un papel líder en este sentido, y tenemos ya un nuevo estándar de valoración que vamos a incorporar en enero para explicar a los valoradores como tienen que aplicar ESG en su trabajo y ese será nuestro principal reto para 2022". Así, el experto asegura que "a futuro veremos que habrá grandes descuentos para los edificios que no tienen inversión en ESG, mientras que para los mejores y más sostenibles puede haber primas". En concreto, señala que en ciudades como "Londres, los edificios de oficinas más sostenibles tienen rentas un 14% más elevadas, siendo este un factor que influye en la valoración del inmueble".
Por su parte, Sergio Espadero, MRICS, Director del Área de Consultoría y Valoraciones Tecnitasa, detalla cuales son las diferencias entre ECO y RICS. En el caso de la primera, "se trata de un estándar español de valoración que proviene de una orden ministerial que lo regula para cuatro finalidades y establece tanto los criterios como los métodos y su aplicación de valoración". Así, "la finalidad más común es la garantía hipotecaria, sirviendo el valor de tasación como referencia ante un proceso de financiación por parte de entidades financieras españolas".
Por otro lado, Espadero explica que RICS es una organización autorregulada y los informes de valoración, por regla general, se llevan a cabo aplicando los métodos de valoración más adecuados a juicio del valorador. Por otra parte, "estos métodos están pensados para replicar el análisis que realizaría un inversor. El resultado es un valor que refleja de manera fiel el comportamiento del mercado y la percepción que los inversores tienen del activo valorado".
Por el contrario, los informes ECO, "pretenden ofrecer un valor desde un enfoque de prudencia valorativa que, especialmente en épocas expansivas, suele situarse por debajo del valor de mercado y, en épocas depresivas, por encima", explica.
El cuarto país con más miembros
RICS cuenta con 134.000 miembros a nivel global, de los que 100.000 están en Europa y de estos 600 en España, siendo el cuarto mayor país. De estos 600 miembros, 120 miembros tienen valoraciones como su especialización y 84 están clasificados oficialmente como Valoradores Registrados (Registered Valuers). En España, RICS cuenta con miembros en todas las grandes empresas del sector, desde las grandes consultoras, todas las grandes tasadoras, las grandes firmas de auditoría, Socimis y varios fondos internacionales con presencia en España.
