La tasación hipotecaria determina el valor de bienes inmuebles y otros derechos asociados de cara a la solicitud de un préstamo hipotecario. A la hora de realizar dicha tasación es necesario llevar a cabo una serie de comprobaciones por parte del técnico encargado, establecidas por la Orden ECO 805/2003 de Banco de España. ¿Qué factores se tienen en cuenta al realizar una tasación e influyen en el valor del inmueble?
Uno de los aspectos a comprobar, tal y como señalan desde Tinsa es la identificación del inmueble. Es necesario confirmar que los datos de la vivienda que se está visitando y valorando coinciden con los aportados de la finca registral expedida por el Registro de la Propiedad. Por ello, se comprueba la titularidad, linderos, superficies y descripción, así como, todos los posibles derechos reales, servidumbres o cargas inscritas.
También se comprueban aspectos como el estado de ocupación, si la vivienda está acogida a algún tipo protección oficial, cuenta con alguna protección arquitectónica o la adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente, "porque son cuestiones que pueden limitar su valor", expone César Escobar, codirector del departamento de Control de Valoraciones de Tinsa.
La normativa exige que el técnico que realiza la valoración para garantía hipotecaria tiene que visitar el interior del inmueble. Aunque son múltiples los factores que influyen en el valor de una vivienda, desde Tinsa apuntan que la ubicación es la cuestión más relevante. "La zona en la que se ubica un inmueble es el factor determinante. También el entorno: su proximidad a colegios, hospitales y centros sanitarios, parques infantiles, centros comerciales y de ocio y equipamientos deportivos", explica Escobar.
Si es una vivienda nueva o de segunda mano es otro de los aspectos, ya que, tal y como señalan desde la firma, el precio por metro cuadrado de las primeras es mayor en una localización similar.
La superficie, la antigüedad o el estado de conservación son factores que afectan a la tasación
La tipología de la vivienda también se reflejará en el precio (piso, vivienda unifamiliar, pareado, adosado), así como los metros cuadrados de superficie, la antigüedad, el estado de conservación, la calidad de los materiales, la distribución o la orientación. La altura también es otro factor a tener en cuenta. En el caso de las viviendas en bloque, a excepción de los bajos con jardín o patio privado, los compradores suelen tener preferencia por las plantas altas, aunque si se trata de edificios sin ascensor, la tendencia de precio se invierte e irá disminuyendo a mayor altura.
Que la vivienda sea interior o exterior es otro de los puntos que interviene en el valor del inmueble. De hecho, desde Tinsa exponen que, habitualmente, "el mercado valora más las viviendas exteriores con vistas a la vía pública que las interiores a patio", debido a que ofrecen más luminosidad y ventilación, no obstante, resalta que "es indispensable analizar cada caso concreto", ya que la anchura de la calle, el tráfico o la actividad comercial y peatonal y la altura de los edificios colindantes también se reflejarán en el valor.
El protagonismo de los espacios exteriores y las zonas comunes se ha visto impulsado por la actual crisis sanitaria. "El comprador busca aumentar su calidad de vida a través de estos espacios exteriores comunes, porque invitan a desarrollar actividades relacionadas con el ocio y el descanso", apunta Escobar.
El técnico, además, tendrá en cuenta las condiciones del entorno en el que se ubica la vivienda, además de las características constructivas y la calidad del propio edificio. Todas las comprobaciones "se han objetivar, condensar y comparar con la oferta que existe en el mercado (viviendas comparables en la zona), para llegar a un valor justificado mediante esta comparación", apunta el codirector del departamento de Control de Valoraciones de Tinsa.
¿Influye la sostenibilidad?
La sostenibilidad gana protagonismo en todos los ámbitos de la sociedad y cada vez está más presente ante la compra de una propiedad. Y es que una vivienda más eficiente energéticamente contribuye, además de al planeta, al ahorro en las facturas de suministros.
Sin embargo, "las tasaciones hipotecarias se encuentran reguladas por la norma ECO 805/2003 y, por el momento, dicha norma no hace referencia a aspectos relacionados con la sostenibilidad y eficiencia energética. Esto no quita que sea cada vez más importante considerarlos a la hora de analizar cualquier activo inmobiliario", apunta Diego Soldevilla, director de Consultoría Energética de Tinsa.
La sostenibilidad se ha convertido en una tendencia que acabará reflejándose en el valor. De hecho, desde el sector se apunta que la relación entre la eficiencia y el valor de la vivienda cobra cada vez más fuerza. En los próximos años, aquellas viviendas que se hayan quedado más atrasadas en tema de sostenibilidad y eficiencia energética podrían tener más dificultades a la hora de su venta.
