En la mayoría de los países, la vivienda constituye el principal activo económico de las familias; España cuenta con un mercado flexible y accesible para que un importante número de futuros prestatarios puedan acceder a un préstamo hipotecario y de esta manera adquirir una vivienda.
Los factores que influyen en el precio de la vivienda son diversos, pero podemos destacar:
1. Nivel de renta de la unidad familiar: Mayor nivel de renta, mayor posibilidad de adquirir o consumir vivienda. La demanda puede llegar a crecer exponencialmente frente a una oferta en estos momentos muy lineal (por contar con importantes stock).
2. Fuentes de Financiación ajena y tipo de interés: Un mercado hipotecario flexible como el nuestro, hace que de una manera muy rápida podamos tener la posibilidad de concesión y formalización de un préstamo hipotecario para poder adquirir una vivienda. Por otra parte, unos tipos de intereses negativos (referencial: Euribor), desde febrero del 2016 hasta hoy (último publicado octubre 2017:-0,180%) se traducen en unas cuotas o términos amortizativos muy atractivas, si se comparan con períodos pasados (por ejemplo en agosto de 2008, este referencial se encontraba en el 5,25%). Esto ha supuesto para un préstamo de 300.000 euros con un diferencial de +1,50% y un plazo de 25 años, un ahorro en la cuota mensual de 872,93 euros/mes. Si el préstamo fuera de 150.000 euros, el ahorro/mes sería de: 436,46 €/mes (la mitad, al ser también el préstamo formalizado él 50%).
3. Accesibilidad a las fuentes de Financiación: Criterios de riesgos para la concesión de préstamos hipotecarios, circulares del Banco de España. Siempre he mantenido que debe primar la solvencia del futuro prestatario frente a la garantía del préstamo a conceder. Debemos de aprender del pasado para no caer más, en errores de bulto muy significativos. Una mezcla entre la solvencia del futuro prestatario (ratio de endeudamiento entre el 33% al 40%) y relación préstamo – valor para la adquisición de la vivienda no superior al 80%, harán que el sector inmobiliario tenga crecimientos sólidos y sostenidos. Todo lo que sea salirse de estas dos líneas de actuación, traerá de nuevo, en un futuro no muy lejano: boom inmobiliario, posterior estallido de la "burbuja", incrementos de morosidad y recesión económica a nivel nacional.
4. Factores de carácter demográfico y social: Inmigración, modificación del tamaño de los hogares (aumento del número de hogares monoparentales –por separaciones y divorcios-, hogares de 1 sólo miembro, etc,…) condicionan un mayor número de hogares por la propia inercia de la sociedad actual.
5. Evolución de la economía en general y tasa de paro: Crecimiento económico (cuando sobrepasa 2,8%) normalmente se traduce en reducción de tasa de desempleo y esto conlleva un incremento de las posibilidades de ser un potencial comprador de Vivienda. La estabilidad económica conlleva estabilidad en el empleo y posibilidades de establecer planes de viabilidad a largo plazo (que más a largo plazo que la adquisición de una vivienda y su futuro pago).
6. Otros: incidencia de la fiscalidad en la adquisición de la vivienda, leyes urbanísticas, stock existentes de viviendas, suelo y su planeamiento...
Todo esto nos lleva a establecer las siguientes previsiones para el próximo año en ciernes:
a.) La primera y segunda vivienda (pisos, apartamentos) en ciudades seguirán creciendo ( entre un +3% y +5%) por encima de la inflación, luego es una tasa de rentabilidad efectiva importante, que deben tener en consideración los inversores como "refugio" (pocos productos financieros están dando en estos momentos esta rentabilidad). Es más, es un plan alternativo al futuro de nuestras pensiones. El valor de rescate de un plan de pensiones, podría ser el Valor final de esta inversión (vivienda) dentro de 20 años y seguro que para este período de tiempo su rendimiento es mayor que la inflación habida en estos años y me atrevería a pronosticar que mayor que la que me va a dar este plan. Pero se debe de comprar "con cabeza", no cualquier vivienda y en cualquier sitio. Es bueno cambiar metro cuadrado por zona, es decir es preferible, comprar una vivienda con menor superficie pero que este en una mejor zona que una de mayor superficie pero peor localización. Según fuentes del BBVA, los precios de la vivienda está creciendo en tasas interanuales del 3%, respecto del año anterior.
b.) Los tipos de interés es previsible que se mantengan durante el próximo año en términos muy parecidos a los actuales, pero esto se termina, no se sabe cuándo, pero es obvio que algún día tendrán que subir. Por ello si le ofrecen préstamos a tipos fijos de un 2% nominal, mi consejo es: formalicé esta operación. Problema: el plazo. Este tipo de préstamo lo están concediendo los Bancos a un plazo no superior a 15 años y quizás con este plazo, su cuota o término amortizativo le sale muy alta para su nivel de ingresos. Recuerde, como criterio de prudencia, la cuota a pagar por el préstamo hipotecario no debe superar el 40% de los ingresos netos de la unidad familiar. Si supera muy por encima este porcentaje, creo que se está metiendo en un lío financiero a futuro, salvo que las expectativas le vayan a mejor (de lo que me alegraré).
c.) Una economía que poquito a poquito va creciendo, que poco a poco va generando empleo y que todo esto se traduce en una mayor confianza en el consumidor, si a esto le sumamos que el propietario de una vivienda ( en España el 77% de los hogares son propietarios y el 16% son arrendatarios) se está "ahorrando" cada mes una media de 500 € en su préstamo hipotecario si lo comparamos con lo que pagaba de vencimiento mensual en el 2008, contribuye a que este parámetro sea uno de los verdaderos factores dinamizadores de la economía. Mas ahorro familiar (todos los meses lo comprobamos en nuestro bolsillo) hace que podamos consumir más y al consumir más, los bares de la calle ponzano están más llenos, los restaurantes igual y el turismo (tanto
interior como exterior) repunte frente a años pasados, esto acompañado de menor tasa de desempleo hace que se genere una mayor confianza en el consumidor. Luego es la demanda interna uno de los factores fundamentales (por unos tipos de interés tan bajos) la que está de una manera considerable, "tirando" hacia arriba de la economía. Vamos a ver qué pasa, cuando los tipos de interés empiecen a subir, la fotografía puede ser muy distinta.
d.) Se está observando un cambio muy lineal de la tenencia de la vivienda en el hogar en España. En la época del Boom inmobiliario los propietarios de hogares suponían un 84 % frente al arrendamiento que suponía un 10% (fuente I.N.E.) en estos momentos este porcentaje ha disminuido a un 77% en régimen de propiedad y el arrendamiento ha pasado a tener un peso del 16%, esto se traduce que al haber más arrendatarios los precios de los alquileres están subiendo, según fotocasa, un 9,5% interanual (1 trimestre 2017 v 1 trimestre 2016). En Madrid, en barrios consolidados, estos crecimientos han superado en muchos casos incrementos del 20% en el precio del alquiler, respecto de año anterior. Se entiende que nos referimos a viviendas que han quedado libre y se han vuelto de nuevo a alquilar. Consideren la vivienda como inversión alternativa, puede ser un valor seguro a largo plazo.
e.) Bancos un consejo, si me lo permiten: sigan las criterios de prudencia a la hora de conceder los préstamos. La solvencia junto con la garantía son buenos y prudentes criterios para la concesión de un
préstamo hipotecario. La garantía o la solvencia solas, no funcionan y a las pruebas nos remitimos (ver los años del boom inmobiliario dónde se cambian los criterios, por el de sólo garantía: nos decían firmas este préstamo si me afianzas con otros bienes y otros fiadores, este criterio llevo a la ruina de muchas familias). Los Fondos deben de aprender y sacar conclusiones, los excesos y "calentar artificialmente" el mercado al final lo pagamos todo. Fundamental,el papel del Supervisor, que se dedique a supervisar y controlar y a la mínima incidencia, corregir las desviaciones que se puedan producir.
f.) En consecuencia de todo esto, los datos del año 2017, revelan que el mercado inmobiliario va a seguir con crecimientos sostenidos en el próximo año. La expectativas de una economía en crecimiento, más empleo, más capacidad de ahorro, tipo de interés en niveles negativos, una confianza del consumidor esperanzadoras en el futuro, hacen que tengamos unas percepciones positivas y esperamos que las ventas de las viviendas crezcan en torno a un 10% respecto del ejercicio 2017.
Edesio Ureña, Profesor de Finanzas del CEF (Centro de Estudios Financieros)
