Empresas y finanzas

Moraval exigirá a Madrid 80 millones si hace inviable su proyecto estrella: una residencia de estudiantes en Paseo de la Habana

  • La promotora quiere convertir un Noviciado en un centro de unas 800 camas
  • El desarrollo lleva año y medio bloqueado tras una inversión de 40 millones

Una veintena de gatos callejeros son ahora los únicos que están disfrutando del Noviciado de las Damas Apostólicas situado en el número 198 del Paseo de la Habana, en pleno distrito de Chamartín de Madrid.

En esa parcela, de unos 17.000 metros cuadrados, la promotora Moraval, de la mano de un inversor institucional, tenía pensado levantar un colegio y una residencia de estudiantes de algo más de 800 habitaciones. Sin embargo, la movilización de los vecinos del Noviciado y un cambio en la protección del edificio mantienen bloqueado el proyecto.

Según explica a este periódico Mariano López Pajares, portavoz de Moraval, la indemnización que pedirán a la administración por el bloqueo del proyecto podría ascender hasta los 80 millones de euros. "La cantidad que reclamemos dependerá de la edificabilidad final que nos quiten. Si este recorte hace que el proyecto sea inviable o finalmente deciden proteger todo el complejo podría rondar los 80 millones de euros", apunta López, que asegura que "entre la compra del solar y la inversión ya acometida sobre el terreno hemos desembolsado unos 40 millones de euros".

La sociedad Global Alchiba adquirió el terreno en mayo de 2017, con Moraval como promotora, y mediante una Declaración Responsable solicitó y obtuvo la demolición del Noviciado, donde se iba a levantar el colegio, así como de la portería y unos almacenes adyacentes.

"Cuando lo compramos todos los informes de nuestros técnicos fueron positivos y el edificio no estaba protegido, pero dos días después de que iniciáramos la demolición aparecieron unos técnicos de la Dirección General de Patrimonio de la Comunidad de Madrid y nos paralizaron las obras", explica López.

Para bloquear la demolición, "se nos aplicó una ley de la Comunidad de Madrid del año 2013 en la que se establece el plazo máximo de un año para que los Ayuntamientos de la Comunidad de Madrid actualizasen, o si no lo tenían creasen, el catálogo de edificios protegidos y había una disposición transitoria en la cual se protegían una determinada tipología de edificios", apunta López.

El directivo se refiere a la Ley 3/2013 de Patrimonio Histórico que se aprobó el 18 de junio de 2013, que protege automáticamente "inmuebles singulares construidos antes de 1936 que pertenezcan a alguna de las siguientes tipologías: iglesias, ermitas, cementerios, conventos…".

El problema es que el Ayuntamiento de Madrid no ha actualizado todavía su catálogo de bienes protegidos, por lo que no quedó reflejada la entrada del Noviciado como un Bien de Interés Patrimonial (BIM).

La Dirección General de Patrimonio de la Comunidad de Madrid ha establecido una protección de nivel 3, lo que significa que Moraval debe mantener la envolvente y los patios del Noviciado. Además quieren también mantener los jardines que anteceden al edificio, mientras que los jardines traseros quedan fuera de esta protección.

"Desde que nos pararon la demolición hemos trabajado intensamente con el Ayuntamiento y la Comunidad para diseñar un proyecto que incluya la reconstrucción del Noviciado, en el que ya no haremos un colegio, pero si instalaremos zonas comunes para la residencia y algunas habitaciones, pero todavía estamos esperando a que el Ayuntamiento nos de la licencia", explica López.

"Nuestro proyecto pasa por levantar la residencia en los jardines traseros, que más que unos jardines, son unas huertas, igual que la zona de jardín delantera que han protegido, que es simplemente un acceso donde la mayor parte es hormigón con varios árboles puestos sin ningún tipo de orden", apunta el portavoz de Moraval. Sin embargo, los planes de la promotora podrían verse rotos al completo ya que los vecinos, a través de una asociación, han interpuesto un recurso ante el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) por dejar fuera de la zona BIP el jardín trasero. En caso de que este recurso prospere Moraval no podrá levantar la residencia, reclamará una indemnización millonaria y los gatos seguirán siendo los únicos inquilinos del Noviciado.

Demanda de residencias

El proyecto de Paseo de la Habana es el más grande de los que tiene en cartera Moraval, al tener entorno a unas 800 camas previstas, una cifra que irá variando en base a la edificabilidad final que tenga el complejo. Sin embargo, no es el único, ya que la compañía tiene en distintas fases de desarrollo proyectos que suman unas 3.000 camas. 

Antes de que llegara la crisis Moraval se dedicaba al a promoción de vivienda y oficinas, pero con el parón del mercado la compañía se reinventó y apostó por el mundo del hospitality. "En 2009 hicimos un hotel y después dimos el salto a las residencias de estudiantes, siendo nuestro primer proyecto en la calle San Bernardo de Madrid, en pleno centro de la ciudad", explica López.

La compañía analizo el mercado y se dio cuenta de que "había una gran necesidad de residencias de estudiantes en España respecto a otros países europeos. Cada vez hay más estudiantes desplazados y esto ha coincidido con la llegada de empresas a nuestro país que querían invertir en este sector", apunta el directivo.

"De momento hemos terminado dos residencias, la última la entregamos en junio de 2018 en Aravaca (Madrid). Ahora tenemos en marcha proyectos en Sevilla, Málaga y también estamos en el País Vasco, en San Sebastián y estamos viendo alguna operación en Pamplona", concreta López, que apunta que en Moraval se encargan de toda la gestión del proyecto hasta que se inicia la actividad de la residencia, convirtiéndose así en el gestor local que necesitan algunos inversores internacionales sin plataforma en España.

"La diferencia en cada proyecto la determina la actitud que te encuentras en cada ayuntamiento. Los hay que te facilitan el trabajo y los procesos, mientras que otros te los bloquean", denuncia López, que no entiende por que se tienen que poner trabas a proyectos que dan solución a una necesidad de alojamiento por parte de los jóvenes.

"Ha habido un crecimiento muy importante de la oferta de plazas universitarias y compiten entre si dando grados en inglés e intentando atraer al estudiante internacional. En España la calidad de vida es muy buena y tenemos precios muy asequibles en comparación con otros países europeos", explica López.

Según las cifras que maneja Moraval, en España hay entre un millón y medio y dos millones de estudiantes y de estos unos 100.000 son extranjeros. "El ratio de camas por estudiante en España es de aproximadamente un 4,5%, mientras que en países más desarrollados como Inglaterra es del 21 por ciento". 

Además, se calcula que en España hay unos 400.000 estudiantes desplazados, que se suman a los 100.000 extranjeros y los 45.000 Erasmus, mientras que el número de camas es de algo más de 95.000.

"Todos los que no entran en residencias se supone que está en pisos compartidos donde los precios están experimentando importantes subidas que echan a los estudiantes del mercado", apunta López. 

Según los datos que maneja el directivo, de los 270.000 estudiantes que hay en Madrid, unos 88.000 buscan alojamiento (25.000 son internacionales, 57.000 nacionales no residentes y 7.000 Erasmus). Sin embargo, la última estimación de camas en Madrid es de 17.000 camas. Eso indica que hay unos 60.000 estudiantes en pisos compartidos. 

"Con estas cifras no entiendo porque se bloquean proyectos de residencias de estudiantes que generarán valor para la ciudad y atenderán una demanda real y darán solución alojativa a cientos de jóvenes en Madrid", explica López, que denuncia que, además "serán los madrileños los que terminen pagando el bloqueo por parte de la Administración a este proyecto". 

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