Los grandes caseros de vivienda en España, como la gestora Azora o Anticipa, propiedad del fondo Blackstone, rechazan las nuevas medidas del Gobierno en materia de alquiler y advierten de que limitar los precios solo generará el efecto contrario: un encarecimiento del alquiler y una reducción de viviendas en el mercado.
Ésta es la respuesta más escuchada entre los inversores institucionales ante las declaraciones de la ministra de Hacienda, María Jesús Montero, que en una entrevista en la Cadena Ser aseguró que el Gobierno cumplirá con el acuerdo con Podemos, en el que se incluye la limitación de los precios del alquiler a cambio de que el partido liderado por Pablo Iglesias respalde los Presupuestos Generales del Estado.
"El Gobierno cumple con sus compromisos y, por tanto, toda la política de vivienda que se plasmó en el acuerdo con Podemos la llevaremos a cabo", explicó Montero, si bien este punto en concreto estará contemplado en un proyecto de ley o en la propia ley de presupuestos.
"Al margen de su constitucionalidad, la limitación de precios es una medida que no solo es compleja de aplicar técnicamente, sino que es ineficaz y genera el impacto contrario que se persigue con su introducción, reduciendo drásticamente la oferta en la zona que se regula y elevando rápidamente los precios en las zonas limítrofes", explica Javier Rodriguez Heredia, socio de Azora y presidente de la Comisión de Arrendamiento de la APCE (Asociación de Promotores Constructores de España).
"Desde el sector esperamos que se imponga el sentido común, por encima de acuerdos programáticos de corto plazo, y que no se pongan medidas que ya se está viendo que no solo no funcionan y tienen fuertes efectos adversos, sino, y lo que es más grave, pueden enviar un mensaje muy negativo a todos los ahorradores privados e institucionales, que tienen que financiar el tan necesario crecimiento de la oferta del alquiler en España, y que una vez espantados necesitaríamos muchos años para que volvieran a confiar en el sector", apunta Rodríguez.
París y Berlín retroceden
El experto se refiere a ciudades como París o Berlín, donde se aplicaron las limitaciones hace tres años, pero se están retirando ante su fracaso. Concretamente, señala que la capital francesa acaba de retirar dicha limitación hace unos meses, porque había provocado la contracción de una parte muy importante de la oferta y generado hiperinflación de los precios en las zonas colindantes. Asimismo, en Berlín, donde tampoco está funcionando, están estudiando si pueden establecer medidas complementarias para compensar todos los efectos negativos que produce la limitación de precios antes de su retirada o de su declaración de inconstitucionalidad por parte del Tribunal Constitucional alemán que tiene que pronunciarse en los próximos meses.
Basándose en estos dos casos, el socio de Azora advierte de que tras la ampliación de una limitación de precios se inicia un proceso "degenerativo del mercado".
"La falta de fuentes de datos integrales y fiables, unida a la diferencia en la calidad y antigüedad de los pisos, y la heterogeneidad de las ubicaciones hace muy difícil el establecimiento de un precio limite ajustado a la realidad de cada producto", concreta.
La limitación de los precios del alquiler podría beneficiar al stock en peor estado a costa del producto de mejor calidad
Esto provoca que al final se establezca un "precio medio genérico para todos los pisos", que "beneficia el stock en peor estado que la media, a costa del producto de más calidad, que tiene que alquilar a un precio inferior al que correspondería a su calidad y rentabilidad". Así, Rodríguez cree que "este precio medio genérico fomenta que los ahorradores propietarios de estos pisos procedan a su venta ante la insuficiencia de rentabilidad".
La consecuencia es que a los pocos años el efecto de la "limitación de precios" es doblemente negativa, no solo en la zona regulada sino en todas las zonas limítrofes. En la zona regulada, la mitad del stock (el de más calidad) desaparece, y nos quedamos con otra mitad en peor estado a un precio superior al que se alquilaba antes. Además, se genera un movimiento de la demanda hacia las zonas limítrofes, presionando los precios y provocando una fuerte subida alrededor de la zona regulada.
Discriminación
El anuncio de la ministra Montero sobre la limitación de precios pone en alerta de nuevo a los grandes propietarios de vivienda en renta, que ya estaban descontentos con el Real Decreto ley de medidas urgentes que se aprobó el pasado 14 de diciembre el Consejo de Ministros.
Este Real Decreto amplia de tres a cinco años la duración de los contratos de alquiler si el propietario es una persona física y hasta los siete años si se trata de una persona jurídica. "Esta diferenciación entre propietarios, en nuestra opinión, resulta discriminatoria y penaliza, sin razón alguna, a los inversores institucionales en el mercado de vivienda residencial. Estos inversores han realizado importantes inversiones en España, confiando en la seguridad jurídica e institucional que ofrece el país y confiando en el potencial futuro de la economía española", explica Eduard Mendiluce, consejero delegado de Anticipa y de Aliseda.
El directivo apunta que "la nueva normativa va a tener efectos contrarios a los que persigue: la sobrerregulación del mercado del alquiler va a provocar una reducción de la oferta de viviendas, aumentando las dificultades para los ciudadanos para acceder a casas en régimen de arrendamiento".
