La nueva normativa en el mercado de alquiler, que empieza a aplicarse a partir de hoy, y que amplía el plazo mínimo legal del contrato de tres a siete años cuando el propietario es una persona jurídica sitúa a España con la obligatoriedad más elevada de toda Europa.
Así lo ha explicado hoy Samuel Población, director Nacional de Residencial y Suelo de CBRE, que apunta que habrá que esperar al menos un mes para ver el impacto que esta medida pueda tener en el mercado de inversión, que precisamente este año ha alcanzado cifras muy elevadas siendo el segmento con mayor crecimiento, superando los 4.200 millones de euros.
Según apunta el directivo, los grandes fondos y gestoras que han apostado por este sector y los que estaban analizando nuevas operaciones están a la espera de ver cuál es la forma definitiva de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos para tomar ciertas decisiones. Por el mismo motivo Población ha decidido no valorar cuál va a ser el impacto, pero sí cree que "deberían haber sido más flexibles", ya que "el alquiler esta principalmente enfocado a jóvenes y millennials, y estas nuevas generaciones tienen cada vez más movilidad".
De momento, las medidas que se han presentado dan una mayor protección al inquilino, ya que se limita a dos meses la fianza y se obliga al propietario, siempre que sea una empresa, a hacerse cargo de los gastos de gestión en la firma del contrato y de las comisiones de agencias, algo que hasta ahora pagaba generalmente el inquilino, al menos en las grandes ciudades.
Aunque por ahora el Gobierno ha descartado limitar los precios del alquiler, tal y como solicitaba Podemos para dar su visto bueno a los Presupuestos Generales del Estado, desde Fomento aseguraron que esto podría añadirse durante el periodo de enmiendas.
Este tipo de medidas ponen en alerta a los grandes fondos, que en el ultimo año han realizado una importante apuesta por el mercado del alquiler con inversiones millonarias, como es el caso de Blackstone, que recientemente se ha hecho con el control de Testa, la mayor socimi de vivienda en alquiler en España, y que cuenta con otra sociedad de pisos en renta, Anticipa.
Así, la mayoría de los inversores con posiciones en este mercado consideran que las nuevas medidas en materia de alquiler son discriminatorias y advierten de que esto puede suponer una reducción de la oferta. Lo que inevitablemente logrará el efecto contrario a lo que busca el Gobierno, ya que esto llevaría también a una subida de precios.
El propio responsable de Blackstone en España, Claudio Boada, antes de conocerse el nuevo real decreto, ya había advertido de que los planes que manejaba el Gobierno para el alquiler "podrían alejar la inversión en este tipo de activos" y pedía diálogo.
Tras las medidas anunciadas los fondos se encuentran ahora a la espera de que se apruebe la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos y ven con "bastante preocupación" que se pueda añadir la limitación de precios, "lo que supondría un golpe duro al sector inversor, que podría vender e irse a otros mercados", explican fuentes del sector.
Auge del mercado
En nuestro país, el 22,2% de la población ha elegido la fórmula del alquiler, lo que según el experto de CBRE, nos sitúa muy por debajo de la media europea, que es del 33%. "Esto se debe a la falta de oferta clara en los mercados más activos. Además el parque de viviendas en alquiler es obsoleto y mal conservado, ya que el 96% está en manos de particulares y tan solo el 3% es propiedad de firmas institucionales", explica Población.
Igualmente, el directivo apunta que no se debe a falta de interés inversor, ya que este año el residencial ha sido uno de los mercados más activos, el problema es que "ya no hay producto en bloque terminado a la venta y ante esta situación los fondos y gestoras se han visto en la necesidad de generarlo desde el suelo a través de operaciones llave en mano", apunta Población.
Una gran parte de la inversión en residencial, alrededor de 3.000 millones, llega por medio de operaciones corporativas como la de Testa o Azora, que sitúan a este segmento a la altura de inversión de otros como el de oficinas o retail.
"Las oficinas y el retail han mantenido su nicho dentro del volumen total y son sectores ancla, pero claramente el residencial en alquiler se convierte en un producto institucional y también el hotelero ha tirado mucho este año", apunta el consejero director de CBRE España, Mikel Marco-Gardoqui, que asegura que el "el segundo semestre de este año ha registrado una actividad altísima y que España ha logrado consolidarse como un destino de inversión con cifras muy sólidas y estables en todos los sectores".
Año de cifras récord
"La alta liquidez que hay en el mercado, con volumen de equity disponible para inversión que es absolutamente récord y combinado con los fundamentales que plantea España y que son muy positivos frente a otras ciudades europeas, nos llevan a pensar en un buen 2019, aunque no esperamos que se alcancen las cifras de este año", explica Marco-Gardoqui.
Concretamente, la inversión inmobiliaria en España ha alcanzado 18.748 millones de euros en 2018 a falta de dos semanas para el cierre del ejercicio, con lo que el aumento interanual supera el 46%, ya que en 2017 fue de 12.849 millones, según datos de CBRE.
Excluidas las operaciones corporativas (la más destacada fue la fusión por absorción de Colonial a Axiare, seguida de la opa de Blackstone por Hispania), la inversión ha sido en 2018 -hasta el 18 de diciembre- de 10.756 millones de euros, mientras que en 2017 fue de 11.549 millones.
Del total, en Madrid se concentró el 44% de la inversión -excluidos los movimientos corporativos, mientras que Barcelona representa el 20 %. En este sentido, Marco-Gardoqui apunta que ambas ciudades tienen unas expectativas de crecimiento superiores a las de otras grandes urbes europeas, ya que las dos se mueven en volúmenes inferiores a los que tuvieron en 2007, mientras Londres, París y las principales capitales alemanas ya los han rebasado.
