Sareb ha dado un giro a su negocio apostando por una estrategia más inmobiliaria que financiera en la gestión y desinversión de sus activos. Esto ha llevado a la compañía a buscar socios más especializados y a impulsar la rama de desarrollo urbanístico del suelo y de promoción residencial, una actividad a la que va a destinar más de 2.680 millones de euros hasta 2027 para el desarrollo de nuevas viviendas.
¿Cómo ha afectado la pandemia a la actividad de Sareb?
Desde el punto de vista de negocio en términos de ingresos nos hemos visto impactados como todas las compañías inmobiliarias, pero es cierto que nuestras ventas, en general, no han caído tanto como los datos que se conocen del mercado, que apuntan a un descenso interanual de las compraventa de viviendas de más del 70% en abril y de entre el 50% y 60% en mayo. Desde mediados de mayo cuando se permitió la reapertura de toda la actividad de venta minorista estamos observando una recuperación de todos los niveles de ofertas, si bien, es verdad que el mercado inmobiliario va a sufrir un impacto relevante este año con una mayor afectación en venta de suelo y terciario.
¿Han calculado cuál puede ser el impacto de esta crisis en los resultados de Sareb para este ejercicio?
De momento nos hemos centrado en reaccionar a la situación, que requería de medidas muy tácticas. Si bien, consideramos que en términos de resultados nosotros no tendremos una gran afectación, en términos de ingresos indudablemente si. Es algo un poco peculiar por nuestra estructura financiera.
Algunas promotoras aseguran que en junio han alcanzado cifras récord de demanda...
En nuestro caso nos ha pasado parecido. En mayo hemos tenido niveles de ingresos similares a marzo y el mercado inmobiliario no estaba igual que en marzo, pero había un conjunto de empresas y personas que tenían su oferta ya presentada y han seguido adelante con la operación. Más allá de que se trata de una demanda embalsada y de que hemos revisado a la baja nuestras previsiones de venta para este año, creemos que la actividad de promoción, dentro de lo que es el segmento residencial, va a aguantar mucho mejor que la segunda mano. De hecho, nosotros seguimos firmando reservas y convirtiendo reservas en contratos.
Con esa estimación de caída en las ventas, ¿van a retrasar el lanzamiento de nuevos proyectos residenciales?
Hasta junio teníamos en comercialización 1.136 viviendas y en el segundo semestre vamos a triplicar esta cifra con la comercialización de casi 3.500 unidades. Esta crisis no ha pillado al sector de la promoción con sobre stock, todo lo contrario, los niveles de producción de obra nueva han estado bastante contenidos y tanto el sector como la banca han sido muy prudentes, y por tanto no tiene sentido paralizar los planes de producción. Es cierto que en el escenario post covid le metemos una dosis de prudencia adicional a todas las decisiones que tomamos, pero al final se trata de un negocio a medio plazo y la obra que iniciamos hoy la vamos a entregar en un momento en el que todas las previsiones apuntan a que ya habremos salido de todo esto. Si que es cierto que estamos extremando la prudencia y puntualmente estamos cambiando alguna decisión local y retrasando algún lanzamiento, pero en cambio estamos acelerando otros. En general nuestros planes continúan y los lanzamientos no se han paralizado.
Entonces, ¿esperan que la actividad se haya recuperado en unos dos o tres años?
Como compañía tenemos una confianza fuerte en la recuperación del sector y de la situación en base a las previsiones macro económicas que conocemos y que nos llevan a no interrumpir proyectos en los que estamos invirtiendo en el medio plazo con entregas previstas para 2022 y 2023.
¿Han bajando precios a raíz de la crisis?
En obra nueva no hemos bajado precios. Desarrollamos promociones en lugares donde hay una demanda consolidada y como decía somos jugador de medio plazo y no tenemos esa necesidad de acelerar la venta. En la desinversión del stock de segunda mano de manera táctica si que hemos lanzado campañas de producto a la salida del confinamiento, pero con descuentos moderados.
¿Cómo afecta a la relación con los servicers el cambio hacia un modelo más inmobiliario?
Nosotros somos fundamentalmente un asset manager. Tenemos unos activos en balance, somos los que marcamos la estrategia y la toma de decisiones, pero tenemos un portfolio muy grande y necesitamos colaboradores. Vamos a seguir necesitando las capacidades de desinversión del negocio de servicing, pero fundamentalmente necesitamos especialización. El suelo hay que venderlo con especialistas en ello y en eso pensamos que hay recorrido de mejora. Sucede lo mismo en el terciario. Nosotros estamos abiertos a diversas fórmulas y a colaborar con los mejores, siempre que todo el mundo tenga claro que tenemos que desinvertir pero haciéndolo con una optimización del valor de los activos.
¿Qué les piden a los servicers y a su red de colaboradores en esta nueva etapa en la que priorizan generar valor en los activos frente a la venta de grandes carteras?
El deber de los directivos de Sareb es que la red de colaboradores sea cada día la mejor posible y por es demandamos a los servicers especialización e inversión tecnológica, que es lo que nos tienen que aportar para que la calidad de servicio sea optima. No es ninguna crítica al sector de los servicer. Este sector se inició tras el batacazo del 2008 y ha ido construyendo capacidades a la vez que tenía que gestionar un gran portfolio. Ahora deben seguir invirtiendo en tecnología y especialización. Siempre que tengan claro eso y no se consideren un sector ya desarrollado, que creo que sería un error por parte de ellos y no creo que ninguno esté en ese punto, tendremos muchas cosas por hacer juntos.
¿Están analizando entrar en el negocio del 'build to rent'?
En principio nuestro business plan es el desarrollo residencial para la venta unitaria, pero si que nos interesan este tipo de operaciones y estamos analizando potenciales suelos de nuestra cartera. Si bien, no se trata de ir al calor de las modas inmobiliarias si no de escoger la alternativa que de mejores números para la compañía, y es cierto que en un escenario post Covid estas operaciones serán más atractivas que antes, ya que pueden compensar una reducción de la demanda de vivienda minorista.
Sareb se creó con un objetivo y un periodo de vida limitado. ¿Cree posible llevar a cabo la desinversión de todos los activos antes de 2028?
En nuestro plan director nosotros contemplamos la desinversión hasta el plazo que tenemos, finales de 2027, y no nos hemos planteado otra alternativa. La estrategia pasa por la desinversión minorista, es decir vender nuestros activos a particulares y empresas, pero nuestro plan contempla pequeños empujones de venta institucional, siempre que no hagan daño al valor de los activos.
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