Una de las medidas estrella para superar la crisis económica provocada por el Covid-19 es la rehabilitación de edificios, porque genera mucho empleo. Pero sólo es rentable a largo plazo, lo que supone una seria barrera para captar inversión. Un sistema importado de EEUU puede solucionarlo, mediante la titulización de los préstamos, sin coste para propietarios e inquilinos.
El Plan Nacional Integrado de Energía y Clima -una de las palancas de la recuperación- quiere destinar 40.000 millones de euros para ello hasta 2030, y pretende que el 80% sea privado, algo muy complejo, por la escasa rentabilidad a corto plazo y por barreras legales, como la necesidad de que haya un acuerdo entre los propietarios de los inmuebles para acometer las reformas.
Ahora bien, un sistema nacido en California en 2009, denominado Property Assessed Clean Energy (Pace) permitiría seducir a los bancos y los fondos de inversión para que aportaran el capital, a cambio de una rentabilidad del entorno del 6%, y sin coste para propietarios e inquilinos. El Pace se aplica en EEUU, Canadá y Australia, y desde su aparición ha captado unos 7.000 millones para rehabilitar edificios.
Greenward Partners, firma especializada en financiar la eficiencia energética, se ha puesto manos a la obra con el Pace (lo ha traducido como Programa de Activación Ecológica en Edificios, para mantener el acrónimo) y ha contratado los servicios del bufete Pérez Llorca para analizar cómo encajarlo en nuestro ordenamiento jurídico.
Se rentabiliza con los ahorros
El Pace es un sistema voluntario que permite el retorno de la inversión a largo plazo, gracias al ahorro obtenido con la reducción del consumo de energía y que usa el valor del inmueble como garantía, logrando una rentabilidad que gusta a la banca y a los fondos de inversión.
Los ayuntamientos son una pieza clave, ya que deben aprobar una ordenanza con los criterios para seleccionar los proyectos susceptibles de recibir el Pace, deben alcanzar un acuerdo con la entidad gestora del Pace y luego son los responsables del repago de la financiación con una contribución local especial, la Contribución Pace. Ésta, similar al IBI -podría recaer en él como un recargo-, equivale a la cuota de amortización de la financiación más los intereses, y se considera una hipoteca tácita sobre el edificio.
Los típicos préstamos Pace se amortizan en 20 ó 25 años, a tipo fijo, financiando la totalidad del proyecto, con el límite del 20% del valor del inmueble. No se aceleran si hay impago -los casos rondan el 1%- y, al permanecer ligados al edificio en caso de venta o ejecución, se consideran un pasivo fuera del balance, de modo que no aumentan el apalancamiento del propietario del edificio, ni perjudica, por lo tanto, su solvencia financiera.
En EEUU los préstamos Pace son posteriormente agrupados en carteras por las entidades financieras, que los canalizan a inversores institucionales con emisiones al 2,5% ó al 3% y con excelentes calificaciones crediticias. Los tenedores finales, normalmente fondos de pensiones, consiguen activos verdes y una rentabilidad del 5% al 7%.
Calificación AAA y 'bono verde'
La californiana Ygrene lanzó una de las últimas titulizaciones Pace el pasado noviembre; fueron 315 millones de dólares, correspondientes a préstamos de particulares y pequeños comercios, al 2,76%, rating AAA de Kroll y DBRS, y consideración de bono verde por parte de S&P.
Eduardo Brunet, consejero delegado de Greenward, no duda en afirmar que "con el Pace, los bancos van financiarán proyectos de eficiencia energética, porque elimina barreras estructurales y todas las partes ganan".
Por un lado, ganan los propietarios, al acceder a fondos para financiar las actuaciones de eficiencia energética sin coste neto, ya que son los ahorros de energía los que devuelven los préstamos; además, el valor del inmueble se incrementa.
Por otro lado, ganan los inversores que financian los préstamos Pace, porque obtienen la garantía de retorno por la afección de los inmuebles y por el mecanismo de recobro a través de las haciendas locales.
Y finalmente, ganan las entidades locales, porque crean empleo con las actuaciones de eficiencia, restauran y rehabilitan sus edificios, y avanzan a la hora de alcanzar sus objetivos de descarbonización.
Tres cambios de la normativa
Pero aplicar el sistema Pace exige modificar la legislación; el análisis de Pérez llorca, identifica tres cambios. El primero en la Ley de regulación de haciendas locales, para que los ayuntamientos puedan girar las cuotas de repago de los préstamos Pace mediante un mecanismo específico. El segundo, en la Ley general tributaria para que la Contribución Pace se considera una hipoteca legal tácita. Y el tercero, con la articulación de Convenios de Financiación Pace, fuera de la Ley de contratos públicos.
Todos ellos podrían incluirse en la futura Ley de cambio climático y transición energética, una de las normas clave para los próximos años.
Superar el bloqueo de las mayorías
El sistema Pace encaja como un guante para actuaciones de eficiencia energética en sedes corporativas, hoteles, centros comerciales, hospitales, colegios, industrias y todos aquellos inmuebles con un único propietario que toma la decisión de acometer obras de rehabilitación, pero no sucede lo mismo con los edificios de viviendas, de comunidades de propietarios.
En estos casos, la Ley de propiedad horizontal indica que para acometer actuaciones de eficiencia energética hace falta el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Todos conocemos lo complicado que resulta instalar un ascensor, y para que la Junta lo apruebe, sólo hace falta el voto favorable de la mayoría de los propietarios.
Para solventar el problema, Greenward plantea modificar la Ley, por una cuestión de interés público, y Pérez Llorca encuentra dos opciones.
Obligación de conservación
La primera de ellas es considerar las actuaciones de eficiencia como parte del deber de conservación del edificio, que no requiere acuerdo de la Junta, sólo de su presidente o el gestor. La segunda es establecer un régimen específico simplificado de mayorías para dichas actuaciones; por ejemplo, que para alcanzar una calificación energética D se requiera el voto favorables de un tercio de los propietarios.
En ambos casos hay que aclarar el proceso ejecutivo de las deudas contraídas por los vecinos respecto a la financiación concedida a la comunidad, un asunto no menor, porque se puede provocar la insolvencia de los comuneros.
Con un cálculo tipo, la reforma integral de un edificio que incluya la envolvente, las calderas y otros elementos -la mejor rehabilitación-, exige un máximo de 300.000 euros para un inmueble formado por 20 viviendas de 100 metros cuadrados, lo que arroja una cuota de 750 euros anuales por vecino. "Pero con el sistema Pace, no habría aportación económica real de los propietarios, porque lo compensarían con el ahorro de energía", dice Brunet.
