España está en la diana de los grandes inversores internacionales y nacionales que apuestan por el sector hotelero. Tras consolidarse un año más como una de las grandes potencias turísticas, nuestro país sigue captando importantes volúmenes de inversión, al calor de un número creciente de turistas que llegan a España y que además gastan cada vez más dinero en sus viajes.
Estos fundamentales son factores clave para que el capital siga mirando hacia nuestro país con apetito, pero también lo son nuestras infraestructuras, la gastronomía, nuestro sistema sanitario y la variedad cultural que ofrece nuestra geografía. Este entorno ha impulsado la creación y consolidación de nuevos vehículos de inversión y socimis especializados en el sector turístico, que se han posicionado además como los principales inversores del sector en 2019.
Concretamente, se suben al podio Azora, Millenium y Atom, reflejando "el cambio de tendencia que se dio el pasado año, superando por primera vez en cinco años el capital nacional al extranjero", explica Miguel Vázquez, socio y director del área hotelera de Colliers España, que concreta que en 2019 el 60% de la inversión tuvo sello local, acaparando inversiones por volumen de 1.446 millones de euros, frente a los 1.072 millones de los compradores internacionales.
Junto a Azora, Millenium y Atom destaca el papel de cadenas como Barceló y Hotusa. De hecho, son las que suman un mayor desembolso conjunto en 2019, con inversiones por 625 millones de euros. En la rama foránea, las cadenas apenas alcanzan los 120 millones de euros, mientras que los inversores de carácter institucional, como Henderson Park o Parterns Group, se posicionan con compras por 945 millones de euros.
"Alrededor del 25% de la inversión registrada durante 2019 procede de capital europeo. Norte América se posiciona como el segundo foco de la inversión hotelera con el 16%, mientras que el peso de los inversores asiáticos se vuelve residual", explica Vázquez.
A nivel de países, Estados Unidos, con 403 millones, dominó la inversión internacional en 2019, seguida de Reino Unido con 225 millones y Francia con 163 millones.
'Ranking' de inversores
Azora ha escalado hasta el primer puesto, siendo la más activa en la compra de activos el pasado año con la adquisición de nueve hoteles que suman 2.112 habitaciones, según los datos que maneja Colliers. La gestora fundada por Concha Osácar y Fernando Gumuzio se queda con la medalla de oro, que en los dos años anteriores ha estado en manos de Blackstone.
A pesar de que el fondo desaparece en 2019 de la lista de los principales inversores, se mantiene como el mayor en el acumulado de los últimos tres años, ya que su actividad en 2017 y 2018 fue muy elevada, con la compra de 194 hoteles que suman 19.720 habitaciones. Con estas adquisiciones, Blackstone protagonizó dos de las grandes operaciones corporativas del sector tras la crisis. Así, en octubre de 2017 Blackstone adquirió la plataforma de Sabadell, HIP (Hotel Investment Partners), por 630 millones, y en menos de un año se hizo con Hispania, tras un opa que valoró la socimi fundada por Azora en 2.000 millones de euros. Estos dos movimientos convirtieron a HIP en la mayor propietaria hotelera de España, que el pasado año anunció un plan de inversiones de 500 millones para reposicionar sus activos.
Tras la venta de Hispania, Azora desapareció por un tiempo del mapa hotelero, pero regresó con fuerza para levantar un fondo de 600 millones, con capacidad para invertir unos 1.300 millones de euros en la compra de hoteles en España y en el Mediterráneo y también de hostels en las principales capitales europeas. Meses más tarde, la gestora anunció, además, la creación de una joint venture junto a Palladium, para invertir unos 500 millones en el sector hotelero vacacional de Europa. El nuevo vehículo, en el que Azora controla el 75% del capital, inició su actividad con la adquisición de dos complejos propiedad de la compañía hotelera, por un total de 115 millones de euros.
"Azora fue en su momento el primer jugador en ver con claridad la gran oportunidad del sector y lanzó Hispania", destaca Vázquez, que apunta que la "gestora será probablemente uno de los actores más activos este año". Asimismo, el directivo cree que "Atom y Millenium también darán que hablar en 2020".
Atom saltó al MAB (Mercado Alternativo Bursátil) en noviembre de 2018n con una potente cartera valorada en 500 millones de euros. Ese mismo año, la socimi se posicionó segunda, por detrás de Blackstone, con la compra de 21 hoteles. La sociedad, impulsada por Bankinter, fue concebida como un vehículo de inversión dirigido mayoritariamente a un segmento de clientes de Banca Privada de la entidad que demandan una rentabilidad anual estable y con poca volatilidad. Además del banco y un amplio colectivo de inversores, GMA participa en la socimi con una posición del 3,7%.
En 2019 se lleva el bronce tras pisar el acelerador el último mes del año y cerrar la compra de cinco hoteles, que suman 1.331 habitaciones, por algo más de 116 millones de euros. En el computo de los últimos tres años, queda segunda en el ranking con la adquisición de 28 establecimientos y 6.483 camas.
Por su parte, Millenium, que debutó en el MAB en julio del pasado año, concentró su actividad en el tercer trimestre del año con tres operaciones por volumen de 192 millones. Su compra estrella en la capital fue la del antiguo Hotel Asturias, que está siendo rehabilitado para reabrirlo convertido en el primer W de Madrid. Con esta operación, así como con la compra del Meliá Bilbao y el nuevo resort de lujo que va a levantar en San Roque (Cádiz), la socimi que dirige Javier Illán avanza firme en su objetivo de formar una cartera de hoteles valorada en unos 1.000 millones de euros para dar el salto al Mercado Continuo.
Caída de la inversión
En 2019, la inversión hotelera se situó en en 2.518 millones de euros, lo que supone una caída del 47,4% respecto a 2018, cuando se transaccionaron 4.810 millones. Esta caída está justificada en la falta de grandes operaciones corporativas, como la antes citada venta de Hispania en 2018. Así, sin esta transacción, el descenso en la inversión sería del 12,8%.
Vázquez destaca que actualmente se están negociando operaciones por volumen de 1.700 millones de euros. "Éste es el mejor arranque de año de los últimos cinco y según nuestras estimaciones, esta cifra anticipa que en el total de 2020 se podrían alcanzar entre 2.000 millones y 3.000 millones de euros de inversión", explica el directivo de Colliers.
"Este sería un escenario de inversión que veríamos totalmente razonable", apunta Vázquez, que destaca que "el apetito por el sector hotelero en España sigue. Hay muchísima liquidez en el mercado y los tipos de interés ayudan bastante".
Madrid sigue superando a Barcelona como destino de inversión hotelera, con 454 millones de euros frente a 242
"Los volúmenes de inversión registrados en 2019 han llevado al sector hotelero a representar el 20% del total de la inversión terciaria, cuando en 2014 era el 10%. El hotel ya no es un activo alternativo", destaca Vázquez, que apunta que el pasado año se transaccionaron 99 hoteles, que suman 16.314 habitaciones.
Por otro lado, las compras de suelo se han multiplicado por dos, alcanzando los 164 millones, mientras que las operaciones de compra de inmuebles para su reconversión a hotel se han situado en 242 millones, con 18 operaciones, lo que supone un incremento del 59,4%.
En cuanto a mercados dentro de España, Madrid sigue superando a Barcelona como destino de inversión hotelera, con 454 millones de euros, frente a los 242 millones que registró la Ciudad Condal.
