El mercado del alquiler ha crecido notablemente en los últimos años en España hasta convertirse en la fórmula que utiliza uno de cada cuatro españoles. Su crecimiento ha situado a la vivienda en el foco de los inversores, que llegan a España con la intención de crear grandes carteras de pisos en renta, sin embargo, para retener este capital el sector ve necesaria la creación de un pacto de estado que aporte seguridad jurídica al alquiler y advierte de que la intervención del mercado mediante una regulación de precios puede poner en riesgo la llegada de nuevos inversores.
"Nosotros nos sentamos todos los días con todos los fondos que intentan venir a España y con los que ya están aquí invirtiendo. No ha habido ni uno que nos haya dicho que no vaya a ser una medida totalmente disuasoria para mantener esa inversión el que haya algún tipo de intervención o regulación en los precios. Sería totalmente catastrófico", aseguró Carlos Zamora, director del área residencial de Knight Frank durante su intervención en la Jornada Build to Rent, organizada por elEconomista y patrocinada por Acciona.
"Tenemos que crear fórmulas que fomenten que la vivienda realmente se convierta en un derecho, pero tiene que ser un derecho sostenible para aquellas empresas que estén invirtiendo y generando iniciativas residenciales, y esto tiene que estar fomentado desde la Administración", apuntó Andrés Pan de Soraluce, director General de Acciona Inmobiliaria, que destacó que "para ello es imprescindible que no matemos a las gallinas que ponen los huevos de oro, que son los inversores institucionales y sobretodo aquellos que incorporan riqueza a España. Por eso hay que crear un panorama de inversión transparente que no genere incertidumbre en los inversores".
Pacto de Estado
Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers España puso de relieve que "el alquiler es un mercado estratégico para el país que requiere de un pacto de estado por la vivienda en el que se hable de la oferta publica que se va a poner en el mercado mediante concesiones o derecho de superficie de suelos públicos y en el que se meta mano de forma racional a la fiscalidad de este producto".
El directivo advirtió que "la vivienda es algo serio y no puede estar gravada en un 35%. No puede tener una fiscalidad aberrante de la recuperación del IVA de las viviendas sociales". Según Echavarren "hay que establecer una estabilidad a la holandesa y que no haya cambios en las reglas del juego como sucede en este país donde no han cambiado en 100 años". Así, destacó el ejemplo de Barcelona, donde "no hay ni un solo proyecto de obra nueva después de la intervención patosa de Ada Colau con la normativa que obliga a destinar el 30% de las nuevas promociones a vivienda social".
El CEO de Colliers España avisó además de que "todos los fondos que invierten en el negocio de Build to Rent (construir para alquilar) tienen una tremenda preocupación por la entrada de Podemos en el Gobierno".
En este sentido, Francisco Javier Martín, director general de Arquitectura, Vivienda y Suelo del Ministerio de Fomento explicó que "el miedo que tienen los fondos y que se focaliza en la regulación de los alquileres refleja una incertidumbre ante una falta de estabilidad a largo plazo. En la medida de lo posible tenemos que tecnificar el debate sobre el alquiler y conseguir consenso". Según Martín, la eficacia en este sector pasa por "producir oferta y establecer un marco de seguridad que posiblemente se conseguiría con ese pacto de estado que pide el sector".
El director general de Vivienda apuntó que están avanzando en su plan de levantar 20.000 viviendas en suelos públicos, "no hemos parado de trabajar en este terreno y lo que necesitamos ahora es alcanzar convenios con las Comunidades Autónomas, que tienen las competencias en vivienda".
Profesionalización
El aumento de la demanda en el mercado del alquiler ha atraído hasta España a los grandes inversores. "Por primera vez en la historia el ahorro institucional se dirige hacia la vivienda en alquiler, antes de la crisis eran particulares los que invertían y esta novedad es una gran noticia", aseguró Echavarren.
El CEO de Colliers España destacó que "Madrid es un fenómeno de atracción de talento único en España ya que cada año unas 100.000 personas se incorporan a la Capital. De estos el 70% son licenciados y el 75% quiere vivir en alquiler. Por el contrario, en Idealista únicamente hay una oferta de alquiler para Madrid de 15.000 viviendas".
La tendencia del mercado confirma que "el alquiler no es una simple alternativa a la compra, sino que representa una gran actividad por sí misma, una realidad social, algo que ya sucede en Europa y que pasará también en España", apuntó Pan de Soraluce, que destacó que actualmente en nuestro país sólo el 5% de las viviendas de alquiler están en manos de gestores profesionalizados.
La construcción de nuevas promociones diseñadas ad hoc para alquiler se ha convertido en la principal solución para dar respuesta a este problema y tras el auge que ha experimentado este tipo de producto en los últimos años, el director general de Acciona asegura que "en los próximos años esperamos que entre un 25 y 30% de las operaciones residenciales se destinan al alquiler".
Según Carlos Zamora, "hay que desarrollar y caracterizar viviendas de alquiler bien gestionadas. Esto es muy difícil hacerlo con producto terminado y lo que hay que hacer es construir para alquilar. Hay muchos fondos que están viniendo para eso pero necesitan asociarse con promotores". El directivo apunta que "en el último año se están empezando a cerrar operaciones, pero de momento no son suficientes, ya que ahora mismo el promotor sigue vendiendo bien al cliente final y le cuesta ajustar su margen a la rentabilidad que exige un fondo de inversión".
Zamora: "Los grandes patrimonialistas tienen unas economías de escala que le permiten abaratar las rentas"
En este sentido, Echavarren cree que el Build to Rent "es un negocio más enfocado al constructor promotor, ya que se trata de un proceso complejo que además es muy financiero, por lo que creo que no más de 12 compañías en España pueden acompañar a estos fondos en la formación de grandes carteras de alquiler".
La profesionalización de este mercado puede suponer además un freno a la constante subida de precios. "Un gran patrimonialista que gestiona una cartera de 20.000 viviendas tienen unas economías de escala que le permiten abaratar las rentas", explicó Zamora.
Por su parte, Pan de Soraluce destacó que otra de las ventajas que aporta la llegada de inversores institucionales que apuestan por la construcción de vivienda para alquiler es que "al ofrecer un servicio más profesional se incrementa la satisfacción del cliente final, esto hace crecer la demanda de pisos en renta y esto a su vez tendrá un efecto llamada que generará la entrada de dinero nuevo en España y supondrá crecimiento económico".
