El mercado de oficinas en Madrid y Barcelona despunta de nuevo y se sitúa en cifras precrisis. Según las estimaciones de las principales consultoras inmobiliarias, ambas ciudades se preparan para cerrar 2019 como un año de cifras récord en contratación.
En el caso de Madrid, la absorción de oficinas podría alcanzar la barrera de los 600.000 m², según las previsiones de BNP Paribas Real Estate, lo que supondría el mejor año de la capital desde 2008 y se situaría a niveles de 2005. La consultora apunta que "no se prevé llegar a las cifras de 2007", cuando la contratación se situó en más de 850.000 m2, pero destaca que "si tenemos en cuenta los ratios de ocupación por empleados (12-14 m2 en años precrisis) y los actuales (7-8 m2 por empleado) nos encontramos en máximos niveles de actividad".
Desde la consultora JLL la estimación de contratación en Madrid para este año es algo más conservadora –577.180 m2–, si bien, sigue tratándose de una cifra récord en la última década y está muy por encima de la media registrada entre 2014 y 2018, que se sitúa en 474.569 m2.
Estas previsiones se basan en la buena evolución que ha tenido el sector en la primera mitad del año, ya que "la contratación bruta de espacios de oficinas ha sumado 334.500 m2 entre enero y junio, un 42% más que en el primer semestre de 2018 y un 34% más comparado con el segundo semestre de 2018", según las cifras ofrecidas por Cushman & Wakefield (C&W).
Desde dicha consultora apuntan además que el tamaño medio de las operaciones se ha incrementado en 2019 frente a años anteriores, pasando de 1.100 m2 en 2017-2018 a 1.300 m2 en el primer semestre de este año: "Esto es muestra de las mayores necesidades de espacio que tienen las empresas en la actual fase de mercado de Madrid".
La elevada actividad de contratación ha dejado a Madrid con una tasa de desocupación del 9%, según los datos de Savills Aguirre Newman. Desde la consultora apuntan que "aunque en los últimos años se ha rehabilitado y actualizado una parte importante del stock de oficinas, todavía hay un alto porcentaje de edificios obsoletos" y "el foco de las demandas está en edificios de calidad".
Atendiendo a las nuevas necesidades de las empresas, que apuestan por inmuebles eficientes y que cuiden el bienestar de los empleados, las grandes firmas patrimonialistas, fondos y aseguradoras se han puesto manos a la obra para renovar sus inmuebles y para desarrollar otros nuevos, ya sea de obra nueva o mediante rehabilitaciones integrales.
Esto ha dado como resultado que en la ciudad de Madrid se estén desarrollando algo más de 390.000 m2 de nuevas oficinas que se entregarán entre este año y el siguiente. De las que estarán operativas a lo largo de este ejercicio (223.620 m2), el 62% ya están pre-alquiladas, según los datos que maneja Savills AN, que apunta que para las oficinas que se inaugurarán en 2020 ya se han establecido acuerdos para un 9% del espacio.
Ciudad condal
Barcelona también se encamina hacia un año de récord en contratación. En los seis primeros meses del año "se han alcanzado los 251.250 m2, lo cual lo convierte en el mayor semestre de la última década", indican desde C&W.
Desde la consultora apuntan que "los operadores de espacios flexibles han seguido ampliando superficies acaparando el 16% de la contratación del segundo trimestre del año. Si bien, los contratos que más han predominado, con el 50%, han sido los inferiores a 500 m2 de superficie, en línea con la dinámica habitual de la Ciudad Condal".
Concretamente, en este segundo trimestre se han contabilizado un total de 74 operaciones, de las cuales 15 han superado los 2.000 m2. Un 18% del total de las contratos firmados corresponden a superficies entre 1.000 y 2.500 m2 y el 11% a tamaños de entre 2.500 y 5.000 m2.
Según las previsiones de BNP, en el cierre de año la contratación total de Barcelona podría alcanzar los 450.000 m2, lo que situaría a la ciudad en su mejor cifra superando a las de las épocas del boom inmobiliario. "Un claro indicador de la fortaleza de la demanda son los plazos de comercialización, ya que en Barcelona, todos los proyectos que van a salir en 2019 están pre-alquilados y más de un 50% de los edificios que se incorporarán al mercado en 2020 ya están comprometidos", explican desde BNP.
"Con una tasa de desocupación del mercado por debajo del 5%, la ciudad tiene escasez de espacio de oficinas disponible. Sobre todo en prime y centro ciudad, pero ya también en nuevas áreas de oficinas como el 22@. Con el ritmo de absorción actual, la nueva superficie parece insuficiente para dar respuesta a las necesidades de la demanda", explican desde Savills AN.
Esta situación de elevada demanda se va a reflejar también en las rentas. Así, en BNP esperan "un incremento de rentas más elevado que en Madrid porcentualmente, como consecuencia de que la disponibilidad existente en el CBD y 22@ es prácticamente residual". La consultora apunta que en la Ciudad Condal "los edificios del tramo alto de Diagonal se aproximan a niveles de 30 euros por m2 al mes, mientras que 22@ se consolidará como la zona más demandada tanto por los usuarios como por los inversores, siendo una alternativa real a la zona prime de la ciudad".
Según los datos que maneja C&W, "por zonas, la demanda del primer semestre del año se ha concentrado en las Nuevas Áreas de Negocio, acumulando el 58%. La contratación en el Centro ciudad y CBD acumula el 23% del total, mientras que en la zona de Periferia se ha contratado el 21% de la superficie total". Para este año está prevista la entrega de 117.200 m2 de nuevas oficinas en la ciudad, mientras que para el 2020 se terminarán proyectos por volumen de 46.530 m2, según Savills.
Las principales diferencias
Un stock de 15 millones de metros cuadrados en Madrid frente a los 6 millones de Barcelona o la ausencia de suelo en zonas céntricas de la capital frente al 22@ y Plaza Europa Zona Franca en Barcelona son algunas de las diferencias que destacan desde BNP Paribas Real Estate sobre estos dos mercados.
Madrid es el principal mercado de España y dobla en tamaño al de Barcelona y registra cifras más abultadas de contratación
Aunque Madrid es el principal mercado de España y dobla en tamaño al de Barcelona y registra cifras más abultadas de contratación, desde Savills Aguirre Newman indican que "en los últimos años Barcelona está atrayendo el interés de demanda nueva que opta por esta ciudad para instalar su primera sede en España, especialmente del sector tech".
El desembarco en Barcelona de compañías relacionadas con el ámbito de la economía colaborativa y tecnológico, además de la demanda local propia de la Ciudad Condal, hace que "con una disponibilidad mucho más baja y una contratación proporcional mucho más alta, la necesidad de producto sea imperiosa", apunta José Miguel Setién, director de agencia de oficinas de JLL España.
"A medio/largo plazo, es verdad que es más fácil que en Barcelona haya más fluidez de producto con lo que ello pueda conllevar, esa situación que de escasez en dos o tres años se regule, mientras que en Madrid la situación va a ser bastante más plana y no hay unas expectativas de que se genere una oferta muy elevada adicional a la que ya hay", señala Setién.
"Barcelona tiene claro cuál es el posicionamiento estratégico que quiere tener a nivel global", destaca Javier Bernades, socio director del mercado de oficinas de Cushman & Wakefield, como la principal diferencia entre ambos mercados "y por eso está consiguiendo ser el polo de atracción de tantas empresas tecnológicas".
¿Más ciudades con potencial?
Al margen de los grandes mercados en España, "las ciudades con mayor stock de oficinas a parte de Madrid y Barcelona serían Bilbao, Valencia y probablemente Sevilla, son ciudades cuya actividad empresarial está dedicada a otro tipo de sectores. En el caso de Bilbao, que es una economía pujante, pero está muy vinculada al sector industrial entonces muchas de las compañías tienen sus oficinas dentro de sus propias empresas manufactureras, con lo cual no hace falta un stock de oficinas tan significativo", apunta Setién.
En provincias gran parte del stock está ocupado por la Administración Pública, por lo que el director de agencia de oficinas de JLL España considera que "no parece muy prudente el pensar en grandes desarrollos de oficinas en esas zonas más allá del punto de vista legislativo", aunque el experto salvaría el corredor de la zona del Mediterráneo o poblaciones como Málaga, aunque el mercado es muy pequeño ahora, "porque todas las predicciones futuras de población hacen que se vean más claramente que el crecimiento poblacional en España pasa por el Mediterráneo y por Madrid".
Javier Bernades, por su parte, no cree que vaya a ver como una especie de tercera ciudad que se ponga a la altura de Madrid y Barcelona en el mercado de oficinas, "veo interés puntual para algunas actividades concretas pero no que vayan a alcanzar una masa crítica que haga que tenga dinámicas parecidas a la de los mercados grandes". Al subir el precio en el mercado de oficinas de Barcelona y Madrid, "hay actividades, concretamente de Business Process Outsourcing (BPO), que requieren una estructura de costes más baja y hay algunas grandes multinacionales que están instalando algunos centros de desarrollo cerca de universidades en otras ciudades de España", señala el directivo.
Por su parte, desde BNP Paribas Real Estate indican que debido a los altos precios y gran competencia en Madrid y Barcelona, "ciudades como Valencia, Sevilla, Bilbao o Zaragoza están atrayendo inversores e inquilinos". Además, desde la firma señalan que "el sector de los coworking ha visto ese aumento de la demanda y está ampliando su red hasta estas ciudades".
