Azca, Plaza de Castilla, las cuatro torres y ahora también Julián Camarillo. Este antiguo barrio industrial de Madrid está llamado a ganarse un puesto entre las grandes zonas empresariales de la ciudad, gracias a un ambicioso plan de actuación que le va a posicionar como el hub tecnológico de la capital.
Las grandes firmas patrimonialistas, dueñas de los principales edificios de oficinas de esta zona, han creado una asociación para poner en marcha este proyecto que empieza por darle un nuevo nombre a este barrio, al que han rebautizado como Madbit. La asociación, que lleva el mismo nombre está formada por importantes firmas inversoras como Meridia, Torre Rioja, Freo, GreenOak, Bouygues o Iba Capital.
Juan Barba, socio de Real Estate de Meridia Capital, es el presidente de esta nueva asociación, en la que también se espera que participen algunos de los inquilinos de referencia en la zona, como es el caso de Telefónica, Indra o Roche, que en unos meses ocupará uno de los nuevos desarrollos de Torre Rioja en la zona de Madbit.
"Nuestro objetivo es posicionar este barrio como un referente para las empresas del mundo tecnológico, queremos que sea el equivalente al 22@ de Barcelona"
"Nuestro objetivo es posicionar este barrio como un referente para las empresas del mundo tecnológico, queremos que sea el equivalente al 22@ de Barcelona", explica Barba, que asegura que las posibilidades de Madbit son muy altas.
"Se trata de un entorno urbano muy bien comunicado a través de transporte público y muy próximo a la M-30 y al aeropuerto", apunta Alejandro Campoy, director general de Savills Aguirre Newman. Estas características, sumadas a la transformación que ha experimentado el barrio en los últimos años, han posicionado a Madbit en el foco del capital extranjero.
"Los inversores internacionales están muy activos en el mercado de Madrid desde 2018, pero en Julián Camarillo superan la media del resto del mercado ya desde 2015, y con una participación creciente. Es un submercado que ha cobrado mucho interés ante la falta de producto en prime, la demanda funciona muy bien y estamos viendo también un excelente comportamiento de las rentas con un crecimiento del 27% acumulado desde el año 2015, con producto de calidad o con potencial de reposicionamiento", explica Campoy.
Según el directivo de Savills AN, en los últimos tres años se han invertido unos 450 millones de euros en el mercado de oficinas de este barrio. "Las transacciones han aumentado notablemente y desde 2016 se han transaccionado 16 operaciones de inversión en la zona. Además, ahora mismo hay otras tres o cuatro operaciones en marcha", apunta el experto. Pero para relanzar aún más este barrio y elevarlo como centro techie de Madrid no basta con el trabajo de sus principales propietarios, es necesaria también la voluntad de la Administración. En este sentido, Barba explica que antes de las elecciones, la asociación mantuvo distintas reuniones con los principales partidos políticos "y la acogida fue bastante buena".
"Nuestro objetivo pasa por trazar un plan para mejorar el urbanismo de la zona, el transporte, la movilidad, la sostenibilidad del barrio y sus servicios"
"Nuestro objetivo pasa por trazar un plan para mejorar el urbanismo de la zona, el transporte, la movilidad, la sostenibilidad del barrio y sus servicios para generar esa capacidad de atracción de empresas tecnológicas nacionales y extranjeras que buscan que sus empleados estén en un entorno urbano donde les gusta trabajar y vivir", explica el socio de Meridia, que asegura que el potencial de Madbit es enorme, ya que "cuenta con 200 hectáreas de uso semindustrial a las que se les podría ayudar a pasar del siglo XIX al XXI".
"En fútbol, Madrid es la ciudad europea con más Champions Leagues, pero estamos lejos de estar en la Champions de las smart cities europeas como Ámsterdam, Copenhague, Berlín, Londres, Dublín, y al sur Lisboa y sobre todo Barcelona. La ventaja con respecto a cuando Barcelona inició el 22@ en 1998 es que ya hay muchas empresas tecnológicas instaladas gracias a la infraestructura de cable, transporte público, entorno urbano y rentas muy contenidas", explica el directivo.
Pero para ello es necesaria una hoja de ruta urbanística que ofrezca "una mayor densidad edificatoria a la zona de modo que se incentive le transformación de los edificios actuales para el uso de oficinas tecnológicas y que resulte rentable. Asimismo, hay que incentivar que la industria pesada se vaya saliendo de la zona", concreta Barba.
Perfil del inversor
Entre los inversores que han apostado su capital a este barrio madrileño destacan "los fondos internacionales de perfil Core+, que buscan oportunidades a las que le queden algo de recorrido, vía capex o vía gestión de inquilinos", explica Campoy. En cuanto al mercado de usuarios, Julián Camarillo ya ha empezado a posicionarse como centro tecnológico del mercado de oficinas de Madrid. "La zona concentra una importante representación de empresas tecnológicas, así como centros de datos y departamentos de soporte de grandes compañías y call centers", concreta Campoy.
En el lado de los propietarios destaca la firma patrimonialista española Torre Rioja, que fue de las primeras en apostar por el recorrido de este barrio, trabajando para darle un nuevo aspecto más moderno e innovador, que llamara la atención de las grandes corporaciones. De momento, empresas como Atos, IBM o Tecnocom ya se han instalado en este barrio.
La compañía que dirige Ángel Soria cuenta con una cartera de suelo de 175.000 metros cuadrados en esta zona de Madrid y tiene previsto destinar en total unos 300 millones de euros para someter este barrio a una profunda regeneración, con el objetivo de convertirlo en una zona refugio muy atractiva frente a la subida de precios que se está produciendo en el área central de Madrid.
La compañía, que actualmente tiene dos proyectos en marcha en esta zona, es especialista además en levantar edificios de oficinas con la máxima calidad y con las mejores tecnologías. Uno de estos desarrollos ha cautivado ya a la multinacional farmacéutica Roche, que ha decidido convertir su centro tecnológico de Madrid en el de mayor importancia de los cinco que tiene de este tipo en todo el mundo. Para ello, la compañía va a realizar una importante ampliación de sus instalaciones actuales en la capital de España, y ha cerrado el alquiler en un acuerdo llave en mano para unos 10.000 metros cuadrados en el Edificio Osiris, que "responde a las más altas exigencias técnicas en materia de eficiencia energética", explica la compañía.
Últimas operaciones
Este barrio madrileño ha protagonizado en los últimos años algunas de las más importantes transacciones del mercado de oficinas. Una de ellas fue la venta de cinco edificios de Meridia, en el parque empresarial Avalon, al fondo Barings en 2018 en una operación que rondó los 73 millones.
El fondo de inversión estadounidense Marathon se hizo en 2018 con un edificio de uso mixto en la zona, que alberga un inmueble de oficinas y un hotel de cuatro estrellas gestionado por la cadena mallorquina Barceló. El inmueble, que era propiedad de Credit Suisse Real Estate, cuenta con una superficie total de 14.000 metros cuadrados y se encuentra localizado en los números 19 y 21 de la calle Julián Camarillo. Este año el fondo ha vuelto a apostar por este barrio y se ha hecho con un conjunto de dos edificios de oficinas y 300 plazas de aparcamiento que eran propiedad de Caixabank ubicado en el número 43 de la avenida Institución Libre de Enseñanza.
A finales del año pasado, GreenOak Real Estate cerró la compra de un complejo de oficinas ubicado en este barrio. Concretamente, el fondo se hizo con el número 34 de la calle Albarracín, hasta ahora propiedad de Axa, que puso el activo a la venta tras alquilar la mayor parte (7.050 metros cuadrados) al Grupo CTO.
Unos meses antes, la socimi Zambal Spain compró un edificio de oficinas en el número 25 de la calle Albarracín a sus tres propietarios, entre los que se encontraba un fondo de la gestora alemana Real IS, que poseía un 62% del inmueble. El edificio está completamente arrendado al grupo tecnológico francés Atos.
Por otro lado, entre las operaciones que están ahora activas destaca la que tienen en marcha el fondo Oaktree y el gestor inmobiliario alemán Freo, que tienen a la venta un edificio de oficinas en la zona. El inmueble forma parte de una cartera mayor bautizada como Proyecto Heritage, que se compone de cuatro inmuebles más ubicados entre Madrid y Barcelona y que posiblemente se traspasará a un precio conjunto de unos 160 millones. Según fuentes de sector la operación estaría ultimándose con Starwood.
Asimismo, la gala Bouygues ha puesto a la venta su proyecto de oficinas en este barrio madrileño. Se trata de un suelo ubicado en el número 49 de la calle Julián Camarillo, que ha sacado al mercado mediante un llave en mano y que cuenta con una edificabilidad de unos 18.000 metros cuadrados.
