El año pasado cerró con más de 20.000 millones invertidos, un récord en el sector inmobiliario que indicaba la confianza en el mercado español. El sector ha entrado en 2019 en su sexto año al alza desde el inicio de la recuperación, por lo que ha llegado el momento de hacerse una pregunta: ¿es sostenible esta tendencia?
Según los datos recogidos en el Barómetro Inmobiliario de CBRE –a partir de las respuestas dadas por los principales directivos del sector– el actual ciclo del inmobiliario llegará hasta 2020, para la mayoría. El 71% de los encuestados apoya que el ciclo terminará el año que viene. De ellos, tres de cada diez creen que no se prolongará más allá del primer semestre, mientras que cuatro de cada diez consideran que podría alargarse hasta finales de ese año. Los más cautelosos, un 12%, cree que se extenderá solamente hasta que finalice 2019, mientras que un 10% sostiene que se alargará entre 2020 y 2021. El 7% más optimista afirma que el ciclo alcista se sostendrá tres años más, es decir, más allá de 2021.
La mitad de los encuestados considera que el Brexit afectará negativamente, pero de forma limitada
El elevado precio de los activos en el mercado español es una de las principales preocupaciones entre los agentes del sector. El crecimiento que ha experimentado la economía española en los últimos años ha impulsado la demanda, la misma que está presionando al alza las rentas, pero también los precios, destacando el mercado residencial y de oficinas. Otra de las preocupaciones es la ralentización económica global. En este sentido, es necesario tener en cuenta la salida de Reino Unido de la UE. Casi la mitad de los encuestados considera que el Brexit afectará negativamente al inmobiliario español, pero de forma limitada, mientras que un 35% considera que este impacto apenas será perceptible.
Solo un 20% de los directivos considera que los criterios en relación a la financiación que ofrecen los prestamistas son más conservadores que hace un año. En este sentido, más de la mitad del 80% restante afirma que la disposición actual de los prestamistas es más agresiva y la otra mitad considera que se comportarán igual que en el ejercicio anterior. Ante el apalancamiento de los préstamos, el 47% percibe un incremento, algo que no comparte un 45% de los participantes en este estudio. Pese a esto, más de un 60% prevé que los márgenes de los tipos que se aplican a los préstamos suban ligeramente, un incremento que para la mayoría se verá reflejado en el aumento del valor y el precio de los activos.
¿Aumenta la inversión?
En términos de inversión, el 47% prevé invertir más que el año pasado (más de la mitad de las compañías encuestadas invirtieron más de 100 millones en 2018), mientras que los volúmenes se mantendrán similares para el 38% de los encuestados. El sector logístico y residencial muestra atractivo para los inversores. Aquellos que en 2018 invirtieron más del 75% en logística seguirán apostando con la misma fuerza por este sector. Sin embargo, el 75% de los que se decantaron por oficinas diversificará hacia otros ámbitos. A pesar de la disposición de continuar en el mercado inmobiliario, la posibilidad de desinvertir pasaría por dos razones fundamentales. La primera de ellas sería percibir que el mercado está agotando las expectativas de crecimiento y la segunda sería que el vehículo de inversión estuviera acercándose a su madurez.
En cuanto a los sectores, consideran que en el residencial habrá un crecimiento moderado de la demanda. La construcción de nueva vivienda se mantendrá en los próximos tres años en torno a las 100.000 unidades anuales, en línea con las cifras de 2018, tal y como muestra la previsión más generalizada. La tendencia al alza del residencial queda respaldada en cuanto a la inversión, ya que el 59% de los participantes prevé que se mantendrá en línea con el ejercicio anterior, cuando este sector captó más de 4.200 millones de euros. Pero este atractivo no exime de algunos riesgos.
El 45% de los profesionales considera el encarecimiento de los costes de construcción como el principal reto a abordar, al que siguen la obtención de licencias o de la falta de suelo finalista. También observa de cerca el precio de la vivienda, que según prevén mayoritariamente experimentará una ligera moderación del incremento.
En el sector terciario, la escasez en la oferta de oficinas y la elevada demanda también deriva en el encarecimiento de las rentas. Las oficinas CBD son los activos inmobiliarios cuya demanda de alquiler crecerá más este año. Los centros comerciales registran las perspectivas menos positivas, llegando un 30% a creer que la demanda de alquiler llegará a retroceder en 2019, aunque con suavidad. Al margen de Madrid y Barcelona, Valencia presenta atractivo para invertir en oficinas, activos logísticos, hoteles y sectores alternativos. Por su parte, Málaga sobresale para locales de High Street y centros comerciales siendo, además, la segunda ciudad más interesante para hoteles.
