La vivienda en España cambia de ritmo y con ello se aleja de una nueva burbuja. Así lo aseguran los expertos consultados por elEconomista, que apuntan a una ralentización en las ventas, especialmente en el mercado de segunda mano, que representan alrededor del 85% del mercado, y a una rebaja de las expectativas entre los propietarios de estas viviendas.
"De forma general hemos detectado una ralentización en las ventas", explica Ricardo Sousa, consejero delegado de Century21 en España y Portugal, que apunta que "hay mucha demanda en todos los segmentos, pero la oferta está desajustada, ya sea por precio o por tipología". Así, el directivo señala que esta situación ha llevado a "los propietarios que venden sus casas de segunda mano a ajustar su expectativa de precio". Concretamente, en el primer semestre, en la red Century 21, "hemos registrado un descuento medio de 14% entre el precio establecido inicialmente por las familias que vendían su piso y el valor final de venta".
Este ajuste, que es según Sousa "un ajuste natural del mercado", es también un indicador de que los precios empiezan a tocar techo en determinadas ciudades, y es que "parece que el apalancamiento de las familias ha llegado a su límite", explica Marcos Beltrán, director comercial de Altamira, que apunta que además de este factor "hay que valorar el efecto de la nueva Ley Hipotecaria, que amplia necesariamente el plazo de formalización de operaciones".
Factores que afectan
Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers International en España, apunta que la ralentización de las ventas está motivada también por "las subidas de precios, el exceso de oferta en algunas localizaciones concretas, así como por el anuncio de subidas de impuestos por el gobierno en funciones o por la nueva legislación sobre alquileres, que asusta al inversor privado".
Toda esta incertidumbre creada entorno a nuevas normativas y a la inestabilidad política actual, se suma también a importantes picos de oferta. Así, además de la reactivación de la actividad promotora tradicional, entran en juego los fondos de inversión, que, tras engullir el ladrillo de la banca, en los últimos meses han inyectado miles de viviendas al mercado. Este incremento de pisos en comercialización genera que los clientes se tomen un mayor tiempo para analizar la oferta y retrasen por tanto su decisión final.
Basándose en los datos del Ministerio de Fomento al cierre del primer trimestre, Miguel Ángel Loubet, director de microanálisisinmobiliario.com, señala que "en Madrid, tras muchos trimestres de subidas, las ventas acumuladas en 12 meses llevan cayendo durante tres trimestres. En cambio, los precios medios han seguido subiendo". Asimismo, "también cayeron las ventas en Valencia, Zaragoza, Palma, Bilbao, Alicante y Valladolid. Por no incluir Sevilla y Málaga, cuya variación interanual fue prácticamente nula. Es decir, que todas ellas están en la fase de desaceleración del ciclo", explica Loubet.
En el caso concreto de la obra nueva, la situación es distinta. Según los datos de Fomento, la venta de vivienda libre nueva creció un 7,15% a nivel interanual durante el primer trimestre del año, mientras que la vivienda libre usada lo hizo un 1,45%.
AEDAS Homes, una de las grandes promotoras de este país, apunta que en su caso han cerrado una media de 4,2 ventas al día. "Respecto al primer semestre del pasado año, cuando cerramos 585 ventas, hemos incrementado las operaciones un 32%", apunta David Martínez, consejero delegado de compañía. Además, el directivo destaca que su previsión es que "cuando se despeje la incertidumbre política actual, la demanda de casas global irá subiendo paulatinamente hasta niveles sanos, con incrementos interanuales del 5%". "Estamos ante un ciclo inmobiliario que es nuevo para todos, sin grandes exuberancias ni grandes precipicios, de larga duración, y donde la nota predominante vendrá dada por un crecimiento paulatino y sostenible", concreta Martínez.
No hay burbuja
Según los expertos, esta nueva situación en el mercado de compraventa de vivienda es un síntoma de que el sector está sano. "Todo parece indicar cierto agotamiento en la mayoría de enclaves donde se ha producido una tensión notable en precios, alejando la posibilidad de una corrección abrupta como la de hace una década. En buena parte del mercado español la mejoría de la demanda no ha llevado aparejado un encarecimiento mínimamente análogo al de entonces", explica Rafael Gil, director del Servicios de Estudios de Tinsa.
En este sentido, Daniel Cuervo, secretario general de APCEspaña, señala que a pesar de que se habla de una nueva burbuja desde hace ya dos años "entendemos que no se produce porque la financiación sigue exigiendo ratios de solvencia que limitan el acceso únicamente a los compradores y empresas que tienen capacidad de pago y, sobre todo, a que se está produciendo menos vivienda nueva a nivel nacional de la que demanda el mercado". Así, Beltrán, explica que "en España estamos produciendo alrededor de 90.000 viviendas al año, frente a las más de 900.000 que se visaban antes de la crisis. Todos hemos aprendido de aquella etapa y estamos lejos de repetirla".
Concretamente, el consenso del sector apunta a una producción anual en España de algo más de 120.000 unidades para dar respuesta a la demanda. "Se trata de una cifra que está aún muy por encima de las 55.000 entregas en 2018", explica Martínez, que apunta hacia los datos del INE, que "prevé que de aquí a los próximos 15 años se crearán 1,8 millones de nuevos hogares", lo que sustentaría una demanda de 120.000 casas al año.
"En Altamira pensamos que la producción de viviendas se está adaptando a las necesidades de la demanda, si bien es cierto que vemos algunas alertas en el sector, como el hecho de que la oferta de suelo finalista escasea en algunas zonas como las grandes capitales (Madrid, Barcelona, Málaga)". En este sentido, Echavarren, apunta que "las burbujas se construyen sobre financiación irresponsable y generalizada. Algo que no está ocurriendo. El principal riesgo, actualmente, es el populismo inmobiliario".
