La revolución del comercio 'online' está transformando el mundo inmobiliario y generando nuevas necesidades entre los retailers y las empresas de paquetería. Merlin Properties, una de las mayores propietarias de edificios terciarios de España, va a aprovechar la diversificación geográfica de su cartera de inmuebles para dar solución a uno de los principales problemas que está surgiendo en torno al crecimiento de los pedidos en la Red: el acceso a la logística de última milla.
Para ello, la socimi que dirige Ismael Clemente, ha desarrollado un proyecto piloto que consistirá en el uso de los parkings de algunos de sus edificios de oficinas y centros comerciales como centros logísticos durante la noche. Los primeros inmuebles en los que la patrimonialista va a llevar a cabo esta iniciativa, pionera en Europa, se encuentran en Madrid, en la zona de Las Tablas. Se trata del edificio de nueva construcción Adequa, y del de María de Portugal, actualmente sede de Philips.
Estos dos centros estarán operativos, previsiblemente, antes de que acabe el año, y para 2020 esperan arrancar también la iniciativa en Barcelona, donde la Torre Glòries tiene todas las papeletas, ya que "hemos instalado unos 40 puntos de recarga para vehículos eléctricos, tiene una ubicación idónea, cuenta con un muelle interno, un montacargas exterior y además únicamente está alquilado el 20% del parking", explica Luis Lázaro, director de Centros Comerciales y Logística de Merlin.
"El 30% del coste de un producto que pedimos online se da en ese kilómetro y medio que queda para ir desde la nave final hasta el reparto en el domicilio, y es donde realmente hay margen actualmente para reducir los costes de distribución", apunta Francisco Martínez Quintas, asset manager del departamento de Logística de Merlin.
El experto, destaca que "ahora mismo los operadores se encuentran con dos problemáticas. La de la contaminación en las ciudades y que el vehículo eléctrico tiene un coste mayor que el tradicional. Con el actual modelo de distribución es muy complicado hacer rentable ese vehículo, básicamente por que ahora se lanzan cientos de furgonetas desde el extrarradio de las ciudades y en ese trayecto se pierde un 40% de su autonomía".
Actualmente, la operativa logística arranca con la mercancía que se importa desde los puertos y se traslada a naves regionales. Desde allí se manda a otras naves cross-docking en las que la mercancía se clasifica por código postal y se reorganiza en furgonetas que después salen hacia los puntos de reparto finales en la ciudad.
Con el modelo que propone Merlin, los camiones podrían salir directamente desde las naves regionales hasta sus edificios de oficinas o centros comerciales en horario nocturno. En los parkings de estos inmuebles habrá una flota de furgonetas eléctricas, en las que se clasificarán las mercancías por códigos postales y por la mañana, antes de que lleguen los inquilinos que durante el día dan uso a esas plazas, saldrán a hacer reparto, con un impacto medio ambiental nulo.
Para desarrollar este proyecto piloto la compañía ha cerrado dos acuerdos con GLS y con CITYlog, que es la rama eléctrica de FM Logistic. Si bien "ya se nos han acercado bastante retailers interesándose por este modelo. Quieren tener sus propias ubicaciones y después ya verán con quién operan estos centros nocturnos", explica Lázaro.
Doce inmuebles seleccionados
Aunque el proyecto piloto se realizará sobre tres edificios "ya estamos analizando toda nuestra cartera y de momento hemos seleccionado unos 12 inmuebles, algunos de ellos dentro de Madrid, que comercializaremos en una segunda ronda", concreta Martínez, que apunta que cuando el proyecto esté funcionando en su máxima actividad, dentro de 10 o 15 años, esta iniciativa podría implantarse en el 30% del total de su cartera de edificios de oficinas y centro comerciales, que actualmente suman 160 activos.
Así, cuando "a futuro se esté aplicando el programa en todo su esplendor podría representar un aumento de entre el 5 y el 10% de los ingresos del área logística de Merlin", explica Ismael Clemente, consejero delegado de la socimi, que señala que este primer proyecto interno "está dotado con un presupuesto máximo de dos millones de euros para hacer todas las pruebas".
El aumento que podrá generar en los ingresos es muy representativo, teniendo en cuenta que la inversión para implantar esta iniciativa en los inmuebles no es muy elevada "La inversión depende de cada edificio, pero los importes en los que nos movemos de media son unos 150.000 euros en los casos en los que haya que poner montacargas y hacer una mayor obra, mientras que en los inmuebles en los que apenas haya que realizar actuaciones podría ser de entre 20.000 y 50.000 euros", explica Martínez.
Sinergias con los clientes
Además, el experto señala que la gran ventaja que aporta este proyecto a Merlin, más allá de un aumento de los ingresos, "son las sinergias que nos permite con nuestros clientes y operadores logísticos. Cuando estos tengan la posibilidad de elegir entre dos naves en Cabanillas, seremos los únicos que les podremos dar la opción de una localización en el centro de Madrid asociada a esa nave".
Lázaro, apunta además que actualmente "donde hay una mayor densidad de demanda de comercio online en Madrid es en la zona norte y noroeste, en localidades como Pozuelo, Aravaca, Alcobendas, Majadahonda o la Moraleja. Nosotros tenemos varios inmuebles localizados por esa zona y es ahí precisamente donde los operadores pueden ganar mucha eficiencia repartiendo en esos códigos postales".
Martínez destaca que "ahora mismo el peso de prácticamente todas las naves en Madrid está cargado en el este y en el sur, y el precio de las naves en las zonas de mayor demanda es mucho más caro, por lo que los operadores no pueden entrar ahí, al igual que sucede con los locales de calle que quieren usarse como almacenes, que además generan molestias a los vecinos. Debido a esta situación, el modelo actual lanza ciento de furgonetas cruzando Madrid, con el impacto ambiental que eso supone".
"Las rentas que vamos a cobrar nosotros por estas plazas no van a llegar al precio por m2 de un local en calle que piden otras empresas, se aproximará más al precio de una nave en zona prime. Será algo compatible con la supervivencia del logístico, pero lógicamente teniendo un ingreso para la compañía", concluye Martínez.
