Inmobiliaria

La nueva ley anula el atractivo de la vivienda en alquiler para el inversor particular

  • El sector cree que para bajar los precios se debe generar más oferta
Foto: Archivo

Uno de cada cuatro hogares españoles vive de alquiler. Concretamente, el 23% de la población elige esta fórmula, frente al 19,45% que lo hacía en 2005. Se trata de un aumento significativo en un país donde, hasta ahora, siempre ha primado la compra. Pese a todo, España sigue siendo una de las plazas europeas con menor penetración del alquiler, si se comparan las cifras de aquí con las de países como Alemania, con un 48,6%, o Austria, con un 45%.

A pesar de que el sentimiento de propiedad sigue muy arraigado entre los españoles, durante los últimos años de la crisis se ha comenzado a observar un cambio de tendencia que ha llevado al alquiler residencial a convertirse en una de las grandes oportunidades de inversión inmobiliaria. Sin embargo, la normativa del alquiler que el Ejecutivo de Pedro Sánchez aprobó el pasado mes de marzo con un Real Decreto para regular los precios del alquiler ha provocado un efecto contrario. "El impacto no ha sido nada positivo. Han entrado como un elefante en una cacharrería y el Real Decreto lo que ha provocado es que muchos inversores privados, particulares que compran viviendas para alquilar, se hayan retirado", explica Mikel Echavarren, CEO de Colliers International España, que apunta que "en las promociones nuevas había entre un 20 y 30% de inversores privados y se han retirado ante las dudas de no saber si luego su vivienda la van a poder alquilar al precio que ellos quieran o al que diga el Gobierno".

Los expertos del sector tienen claro que el Real Decreto ha producido el efecto contrario al buscado: han subido los precios y se ha reducido la oferta. "El Gobierno lo que tiene que hacer es crear mayor seguridad jurídica al propietario, porque poniendo trabas a los desahucios y alargamiento en los plazos, al final el inversor se atemoriza y no invierte en el alquiler", apunta Andrés Horcajada, CEO de la gestora inmobiliaria Locare RE y de Tectum Real Estate Investments, con la que prepara un nuevo fondo de 240 millones para poner en el mercado viviendas en alquiler a precios asequibles.

De la misma opinión es Antonio Carroza, CEO de Alquiler Seguro. "Una de las principales características de nuestro mercado de alquiler en España es que está constituido por propietarios particulares y se les ha considerado como grandes tenedores y lo que ha provocado el Real Decreto es una contracción de la oferta ante esa inseguridad y desigualdad entre los derechos de propietarios e inquilinos".

Falta de oferta

En la actualidad, el 95% de los propietarios de vivienda en alquiler son particulares, solo el 5% son fondos. "El mercado tiene unas diferencias que se solucionan aumentando la oferta y no sacando leyes, regulando, o poniendo índices porque es poner más trabas para que crezca la oferta. Existe interés por este mercado y dinero suficiente, aprovechémoslo", señala Carlos López, partner de Catella.

Todos los expertos están de acuerdo en la falta de oferta de alquiler en el mercado frente a una demanda cada vez más creciente. "En esta situación lo que el Gobierno tiene que hacer es apoyar e incentivar la oferta, para que el parqué de alquiler no solo se incremente, sino que también se mejore y esto se consigue con la generación de suelo, ayudas fiscales y no más regulaciones, porque en este sector hay un exceso de regulaciones y al final cada vez que hay una nueva ley entorpece más que beneficia", declara David Botín, director general de Áurea Homes.

Para Mikel Echavarren, el mercado del alquiler ha sufrido en silencio una revolución. "Los fondos institucionales que gestionan los ahorros y fondos de pensiones a nivel mundial han puesto el foco desde hace unos años, por primera vez, en el sector inmobiliario en alquiler, como un sector en el que tienen que invertir además de en oficinas, comercial, hoteles y logística. Esto es una revolución y ha venido para quedarse a largo plazo", explica el directivo, que asegura que "hay mucho interés por invertir, pero por otro lado hay poco producto de calidad y hay una enorme demanda por parte de una sociedad que ha sido expulsada en un porcentaje elevado del acceso al crédito y también hay otro porcentaje de la población que no quiere comprar vivienda, al menos hasta una determinada edad y busca alquiler. Toda esta conjugación hace que los precios suban".

El coste medio del alquiler en España ha subido un 50% de media en los últimos cinco años. En Madrid y Barcelona el precio llega a los 1.600 euros al mes. "Mientras el precio de compra de la vivienda está un 20% por debajo del precio que había en 2007, el precio del alquiler está un 10% por encima. Este desajuste significa que hay una demanda potente para este tipo de producto", apunta Carlos López.

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comentariosforum21

navegante los que se sacrifican por una vivienda merecen un premio no un okupa.
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La medida del gobierno de Sánches es no se puede deshauciar hasta los 12 meses de impago, menos mal que no le dió por sacar la ley de 12 años de impago.

Este y su equipo de lumbreras va a dejar España en pelotas.

Puntuación 59
#1
Sebas
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Que se retiren los inversores en las nuevas promociones no me parece mala noticia. Ante menos compradores los precios tenderán a bajar..

Puntuación -20
#2
Usuario validado en elEconomista.es
Trader2
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Pues entre que se vende muy poco para vivienda habitual y que los inversores dejan de comprar para alquilar después con el precio de las viviendas solo puede pasar una cosa, que se hunda a precios 2012_2014, es decir 30%-40%.

Esto unido a que los jóvenes ya no compran y que las familias son cada vez más pequeñas el derrumbe será efectivo tanto en pisos como en casas grandes que pasarán a la historia por no tener cabida en el mercado por carecer se publico interesado

Puntuación 29
#3
nicaso
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Artículo para mejor gloria de negociantes pero que nada arregla el problema habitacional de la gente. Se demanda alquiler porque no hay dinero para comprar y menos si el 30% de lo que se vende es para alquilar. Por otro lado, alquileres medios de 1600 € es disparatado, así que no me extraña los desahucios por falta de pago.Asimismo, dar exenciones fiscales por el alquiler otro disparate más que lo que hará será mantener los precios altos.En fin, como consideran a la vivienda como una inversión y no como un gasto en un producto de larga duración y cuantificable en el IPC nada harán para soluciomar el problema de una vez por todas.

Puntuación -9
#4
FED
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hay una cruada realiadad.

el tiempo pone las cosas en su sitio, a peores salarios, a menos trabajo a menos natalidad = exceso de viviendas sin vender/alquilar = baja considerable del precio del bien.

no queda otra digan lo que digan, burbujeen lo que burgujeen

Puntuación 22
#5
Langosta
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"Esto unido a que los jóvenes ya no compran y que las familias son cada vez más pequeñas el derrumbe será efectivo tanto en pisos como en casas grandes que pasarán a la historia por no tener cabida en el mercado por carecer se publico interesado"

Eso creía yo. Pero hay una variable que multiplica la demanda: las costumbres de las nuevas generaciones: no quieren formar familias. Lo de que no tienen dinero no es más que el pretexto para justificar su hedonismo. Lo único que buscan es una zor.rita o un put.ero para pasar el fin de semana o a lo sumo algún añito junto. Pero como jamás tuvieron en mente casarse, sino que por su cabeza hueca sólo pasa el placer absoluto y los polvos y los viajecitos de fin de semana, multiplican por mucho la demanda de vivienda. Así necesitan una casa por culito (al fin y al cabo de la zor.rita se cansarán o buscarán un chulito que les satisfaga más) y luego como no forman familia no ahorran y se pasan todos los fines de semana de viajecitos por ahí, aumentando también la demanda de viviendas vacacionales.

En resumen, la culpa de la subida del mercado de la vivienda la tiene la generación pu.tita, antaño conocida como generación LOGSE. Sin moral y con la sola idea de revolcarse como animales y visitar lugares para llenar su vacío moral, han multiplicado la demanda de viviendas como nunca antes en la historia. Morirán sólos, sin un duro, pero eso sí, habiendo fol.llado con muchas zorr.itas y habiendo visitados muchos sitios que jamás entenderán por muy cosmopolitas que se sientan.

Puntuación 18
#6
saceo
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para bajar precios hay que tasar al piso turistico diferente al que alquila todo el año con precios regulados, a los cuales hay que hacerles un quasi libre de impuestos o incluso desgravar si reforma la vivienda. pero podemos no propondrá nunca algo así.

Puntuación -2
#7
Carmen
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Langosta, mejor amor libre que estar casado e irse de p. utitas.

Por otro lado, mejor que se retiren los que compran solo para alquilar, esa inversión es especulativa y como toda especulación con tendencia a la burbuja, se retroalimenta. Si la moda es comprar para alquilar los promotores o vendedores se aprovechan y los alquileres no pueden bajar. Si la oferta de terreno se amplía puede que baje en un primer momento pero volverá a ajustarse al alza por el interés de los inversores. Así que limitar es inevitable, aunque sea compatible con otras medidas como alquiler público etc. Lo que no puede ser es que la gente normal y no millonetis tenga que pagar por cuatro paredes en medio del aire un salario entero.

Puntuación -13
#8
No interesa bajar precio de vivienda
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Lo que intentan algunos es ganar un 100% de interés con la venta o alquiler de un piso y eso no puede ser teniendo en cuenta que los tipos de interés oficiales están en negativo. Asi que habría que sacar una ley donde se limitara las ganacias teniendo encuenta los tipos de interés.

Es decir poner un margen de máximo hasta 5% de ganancia y sino subir los tipos de interés oficiales para que la vivienda baje de precio. No hay mas.!!

Pero claro hay mucho político con varios inmuebles y eso no interesa.

Puntuación -10
#9
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El usuario que vaticina que habra caidas del 30 o del 40% creo que aun no se ha dado cuenta que depende de tantas cosas el precio que no se puede tomar a la ligera esas ansias de querer que caiga y querer comprar barato.

Si no entendeis la oferta y demanda, entonces no podeis estimar con certeza lo que sucedera, dicen que los precios son muy altos y por ende los jovenes no compraran, lo que dice que entonces bajara los precios... el caso es de que si los jovenes no compran, no hay demanda, y si no hay demanda, las constructoras no construiran.

En pocas palabras, para que baje con fuerza, primero debe subir con fuerza, sino, todo esta equilibrado,

que no os coman la cabeza los que se mueren de ganas de comprar barato porque perdieron su oportunidad.

Puntuación 5
#10
Hartito
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¿Quien es el Gobierno socialista, para decirme el precio máximo que puedo pedir por MI (propiedad privada) casa, que alquilo?

Me parece que VOX tendrá mi voto.

Puntuación 22
#11
A los politicos no les interesa
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#11 No se en que mundo vives. El gobierno socialista y el del PP mantienen una ley llamada Salgado que limita el interes del dinero que te pueda dar un banco por tus ahorros. El BCE controla y manipula los tipos oficiales poniendolos en negativo. Gracias a eso tu pisito lo intentas vender o alquilar a un precio alto para sacar mucho beneficio. Se infla el precio de la vivienda por una burbuja provocada por manipular los tipos de interes. Ahora tu dices que controlar el precio devtu vivienda no es justo pero controlar el precio del dinero para que tu vivienda suba si lo es? Si no se debe intervenir en el mercado debe ser para beneficiar a todos y no intervenirlo para beneficiar a especuladores inmobiliarios.

Puntuación 3
#12
Usuario validado en elEconomista.es
Trader2
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El Ansias que ha dicho que bajara un 30%-40% es una visión personal y apoyada por fuentes bastante especializada y no precisamente esta.

Te puedo asegurar que mi interés en vivienda es 0 tengo cosas más divertidas y gratificantes para ocuparme de pisos, tan solo he opinado y no creo que esté equivocado, solo el tiempo lo dirá.....

Puntuación 3
#13
incredulo
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Es lo que tienen los ignorantes cuando pretenden solucionar un problema, lo empeoran.

Con la nueva Ley, los arrendadores tienes mayor incertidumbre o miedo al alquiler, y como resultado reducción de la oferta, y por ende aumento del precio de los inmuebles que sí están en alquiler. Todo de primero de economía. Es una lástima que el Gobierno nunca haya ido a clases de economía.

Puntuación 28
#14
Acciones y dividendos mejor
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Hay cosas con las que no se debería poder especular por ser bienes de primera necesidad. Tener un techo bajo el que resguardecerte no puede ser nunca un privilegio, sino un derecho; de igual modo que lo tiene que ser la sanidad, la educación, la electricidad en casa y la calefacción en invierno...

Con una mejor educación financiera, la gente invertiria en otras cosas. Si tuviera de golpe 150.000€ preferiría hacerme una buena cartera de acciones que me den buenos dividendos todos los años en vez de poner todos los huevos en un piso para alquilar, donde tengo que pagar muchos impuestos y tengo riesgo de impagos por los inquilinos, sin contar en todos los gastos de mantenimiento.

Puntuación 5
#15
Usuario validado en Google+
Antonio Lopez Lopez
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El problema del alquiler en España se llama los comunistas de Podemos.

El alquiler en España es puesto por particulares, ante la inseguirdad jurídica estos particulares retiran la oferta del mercado quedando la vivienda cerrada a cal y canto.

Y los alquileres que siguen en el mercado exigen garantías como pedir abales bancarios por el periodo del alquiler, nominas de trabajo, etc. El propietario se vuelve desconfiado y muy selectivo.

Y si en Madrid y Barcelona el alquiler medio es caro, pero afortunadamente en el resto de España no es lo mismo.

Puntuación 12
#16
in
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#15, privilegio es tener una casa sin pagarla. La vivienda es un derecho, pero solo eso. Tiene todo el mundo derecho a una vivienda, o lo que es lo mismo, tiene derecho a la propiedad privada. Eso no significa que el que no quiera trabajar para comprar una vivienda ,tenga reconocido por parte del Estado la obligación de regalarle una.Eso sería un privilegio de unos ciudadanos a costa de otros.

Puntuación 24
#17
Usuario validado en elEconomista.es
Juliocesar
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Toda la vida de alquiler y no he conocido ningún casero honrado.

Hay mucho sinvergüenza que nos lo pone difícil a los que vivimos de alquiler pero no me dan pena los que compran para alquilar.

En este país sobran los usureros y los sinvergüenzas

Mejorando lo presente.

Puntuación -17
#18
nano meter
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El problema de todo esto y mucho mas es por culpa de la angurria, la envidia y la mala fe de la mayoria de la gente, encima si tienes una vivienda y la alquila para tu alquilar otra mas grande, tienes que declarar el alquiler de tu propiedad y pagar un monton de impuestos, pero no te dejan deducir el alquiler que pagas en la vivienda actual que encima es mucho mas. Al final ustedes son los miserables e incompetentes que tienen todo esto montado, sigan votando a sus terroristas politicos que todo ira a mejor.

Puntuación 9
#19
Slipknotpm
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Pues yo creo número #10 que ese chico tiene razón pero no por oferta y demanda, si no por qué en la próxima recesión veremos a esos que han querido meterse a inversores inmobiliarios sin tener un duro, y cuando no haya trabajo empezarán los morosos, y luego a ver cómo esta gente le explica al banco que no pagan la hipoteca por qué el inquilino no paga.

Al final es avaricia y más tarde o más temprano el mercado se desplomara, por qué me los últimos dos años como bien tú dicen la subida a sido brutal, hablamos de casi un 100% en algunas zonas.

Puntuación 6
#20
uno
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Para los lumbreras que se alegran de que los que van a alquilar no compran:

1) de primeras lo que se esté construyendo bajará de precio por una menor demanda: bravo, ahí acertáis

2) e inmediatamente después: la construcción bajará por la menor demanda, y vuelta al precio de partida

Sois pasto de populistas de izquierdas con vuestro simplismo.

Puntuación 2
#21