Economía

Tres años de crisis del inmobiliario chino: las ventas caen y las constructoras están al borde del impago

  • El sector representa el 14% del PIB del país
  • La compra de vivienda cayó un 33% interanual en julio
  • El 70% de las promotoras informaron de caídas de las ventas en julio
Edificios en Shanghai, China. Foto: Alamy
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El sector inmobiliario chino lleva tres años sumido en una profunda crisis. A pesar de que el gobierno de Xi Jinping no para de crear estímulos públicos, el sector está ya entrando en la fase de cuidados paliativos con ventas que caen, proyectos que no se acaban y deudas que se incrementan. Un sector que representa alrededor del 14% del PIB del gigante asiático si se tienen en cuenta las industrias auxiliares.

Según los últimos datos proporcionados por la consultora China Real Estate Information (CRIC), en el mes de julio las ventas de vivienda nueva por parte de los 100 principales promotores inmobiliarios de China sumaron un total de 350.400 millones de yuanes (unos 50.000 millones de euros), lo que implica un descenso del 33,1% interanual y del 33,5% con respecto al mes anterior. Por otro lado, las ventas totales de los primeros siete meses del año cayeron un 4,7% con respecto al año 2022.

A consecuencia de esto, más constructoras que nunca están al borde del impago de sus bonos, cuyo valor se calcula que roza los 2 billones de yuanes (360.000 millones de euros). Esta crisis se enquista en su tercer año y está salpicando incluso a las promotoras de vivienda estatales que hasta ahora estaban al margen de toda esta vorágine.

El informe de CIRC asegura que casi el 70% de las promotoras informaron de caídas interanuales en las ventas de julio, y 36 empresas sufrieron caídas de más del 50%. El caso que ejemplifica al detalle son las abultadas pérdidas de la promotora Evergrande, cuyo pasivo asciende a 340.000 millones de dólares y sus pérdidas suman 81.000 millones de dólares, según sus cuentas de 2021-2022. Esto se traduce en un enorme acumule de obligaciones a las que va a tener que hacer frente con sus números rojos acumulados durante dos años y sin beneficios.

Pero según informa la agencia independiente Caixin, nombres tan importantes como Sino-Ocean Group Holding, respaldada por el Estado, dijo a sus acreedores que estuvo trabajando su deuda con dos de los principales accionistas. Por su parte, el segundo promotor más grande del país por su volumen de ventas, China Vanke, dijo que el mercado interno "es peor de lo esperado".

Mientras tanto, una unidad clave de Dalian Wanda Group advirtió a sus acreedores que tienen un déficit de financiación de al menos 200 millones de dólares para los bonos que vencen. Y Country Garden Holdings, una de las promotoras más grandes de China, informó de su primera pérdida anual desde su salida a bolsa en Hong Kong en 2007.

Esto se debe a que la demanda está muy debilitada y el poder adquisitivo de la ciudadanía no deja de caer, aseguran desde CRIC. El Real Estate aseguró que a comienzos de este año "hubo un repunte muy breve" de las ventas, pero ese impulso en la recuperación está perdiendo fuelle debido a esa débil demanda y la poca oferta, ya que las promotoras de vivienda están luchando por impulsar las ventas y reducir los stocks.

Es importante señalar que, según los datos de CIRC, la oferta de vivienda nueva en las 30 principales ciudades de China se desplomó un 44% mensual por espacio de suelo disponible durante el mes de julio. "Esto se debe a la falta de suelo para iniciar nuevos proyectos", recoge Caixin de una fuente de una consultora financiera. Por tanto, cuando se finalicen y se entreguen las promociones que están en construcción, no habrá un flujo de nuevos proyectos.

El gerente general de investigación de CIRC, Lin Bo, aseguró que ahora "no es solo un problema de la industria", sino que intervienen "otros factores económicos externos" que han generado un impacto negativo en la demanda de vivienda y en la confianza del consumidor.

Aún así, desde CIRC arrojan un pequeño rayo de esperanza, ya que aseguran que hubo "algunas buenas señales" emitidas el mes pasado por parte del Politburó, el máximo órgano de decisiones del Partido Comunista, y también por parte del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, que apuntan a una mayor relajación de las políticas para estabilizar el mercado de la vivienda.

En concreto, a mediados del mes pasado aseguraron que el Gobierno debería ajustar las políticas inmobiliarias "de manera oportuna" ya que la relación que hay entre oferta y demanda inmobiliaria "ha sufrido cambios drásticos". Tras una reunión con las inmobiliarias y las constructoras, el ministro de Vivienda, Ni Hong, pidió más medidas para apoyar la compra de vivienda, como rebajar la entrada, reducir las tasas para la primera vivienda y un alivio para el reemplazo y la mejora de las viviendas, informó la agencia de noticias estatal, Xinhua.

Las reformas se 'testearán' en las grandes ciudades

El consultor especialista en China, Julio Ceballos, explicó a elEconomista.es que las medidas que llevan a cabo desde el gobierno del gigante asiático tardan varios años en implementarse en todo el país. Además, siempre "testean" las medidas en lugares concretos para ver cómo funcionan y cómo las acoge la población, para luego llevarlas a cabo en todo el territorio.

Así, tras la reunión del ministro de Vivienda con las promotoras e inmobiliarias, las autoridades de Pekín, Shenzhen y Guangzhou y Shanghai, las cuatro urbes más grandes del país y con los precios de la vivienda más altos, anunciaron su compromiso para introducir políticas de vivienda que reactiven la demanda en sus mercados locales.

Estos ajustes pueden incluir desde la relajación en las restricciones de compra, los límites al préstamo, los estándares de identificación residencial ordinarios y las políticas de impuestos y tarifas, según reza un informe del Instituto de Investigación de Bienes Raíces de E-House de Shanghai.

Aún así, en una nota emitida por los economistas de Nomura Holding aseguraron en una nota de prensa que la flexibilización de las políticas en las grandes urbes del país puede acelerar las caídas en el mercado inmobiliario de las ciudades de menor tamaño, que han sido el principal impulsor de la demanda de materias primas y la actividad de la construcción. Al mismo tiempo, recalcan que la relajación del freno a la demanda en las grandes ciudades "sin aumentar la oferta del suelo" podría inflar de nuevo la burbuja inmobiliaria.

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