Se consideran rendimientos íntegros de capital inmobiliario los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el mismo.
La titularidad, plena o compartida, del derecho de propiedad o de derechos reales de disfrute sobre bienes inmuebles que no estén arrendados ni cedidos a terceros, ni tampoco estén afectos a actividades económicas, no genera rendimientos del capital inmobiliario, sino que da lugar a la aplicación del régimen especial de imputación de rentas inmobiliarias, con excepción de la vivienda habitual, los solares no edificados y los inmuebles de naturaleza rústica.
Uso de vivienda por empleo
Se entiende que la vivienda no pierde el carácter de habitual si el contribuyente disfruta de vivienda por razón de cargo o empleo y ésta no se emplea para otros usos.
Arrendamiento
Los rendimientos derivados del arrendamiento, subarrendamiento, de bienes inmuebles tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, salvo que el arrendamiento se realice como actividad económica. A estos efectos, se entiende que el arrendamiento se realiza como actividad económica cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
Cuando un inmueble sea objeto en el mismo periodo impositivo de utilizaciones sucesivas o simultáneas diferentes, es decir, arrendado durante parte del año y a disposición de su titular el resto, la renta derivada del arrendamiento constituye rendimiento del capital inmobiliario y la correspondiente al período no arrendado o a la parte no arrendada tiene la consideración de renta imputada por la titularidad del inmueble siempre que éste no se convierta en la vivienda habitual del contribuyente.
Elementos comunes
El arrendamiento de elementos comunes de un edificio -como la portería- por la comunidad de propietarios da lugar a rendimientos del capital inmobiliario que se atribuyen a los copropietarios, según su participación en la comunidad.
En los supuestos en que la titularidad corresponda a varias personas, la renta del bien inmueble o derecho real de disfrute de que se trate se considera obtenida por cada una de ellas en proporción a su participación en dicha titularidad.
Imputación de rentas
Cuando no resulta acreditada la titularidad de los bienes o derechos, la Administración tributaria tendrá derecho a considerar como titular a quien figure como tal en un registro fiscal o en cualquier otro registro de carácter público. Sobre los mismos, deben imputarse rentas inmobiliarias cuando tengan la consideración de bienes inmuebles de naturaleza urbana o que se trate de inmuebles rústicos con construcciones que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales. No deben estar afectos a actividades económicas.
Además, los inmuebles no deben generar rendimientos del capital, lo que supone que no estén arrendados ni se haya producido otra cesión de uso mediante precio. Sin embargo, no procede la imputación por vivienda habitual; suelo no edificado; inmuebles en construcción o aquellos que por razones urbanísticas no sean susceptibles de uso.
Aprovechamiento por turno
La imputación sobre derechos rea- les de aprovechamiento por turno de un inmueble debe efectuarla el titular del derecho real que debe imputar el resultado de aplicar el 2% o el 1,1%, según proceda, al resultado de prorratear el valor catastral en función de la duración anual-días, semanas o meses- del período de aprovecha- miento.
El 2% se aplica con carácter general. El 1,1% se aplica a los valores catastrales que hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general y hayan entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores.
También, los inmuebles que carezcan de valor catastral o este no se haya notificado al contribuyente, la renta a imputar será el 1,1% sobre el 50% del mayor de los siguientes valores: el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, de la adquisición del derecho de aprovechamiento.
No procede la imputación de renta inmobiliaria a los titulares de derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles cuando su duración no exceda de dos semanas por año. La normativa del impuesto no prevé la posibilidad de deducir gastos que ocasionen los bienes inmuebles generadores de imputaciones.
En el caso de vivienda privativa de uno de los excónyuges, cuyo uso y disfrute, en virtud de sentencia de separación matrimonial, corresponde al otro excónyuge no tributa por imputación de rentas inmobiliarias. Y el otro excónyuge tampoco imputará cantidad alguna al tratarse de su vivienda habitual.
Plaza de garaje y trastero
Como regla general, para que las plazas de garaje y trasteros se asimilen a la vivienda es necesario que se encuentren en el mismo edificio, se entreguen en el mismo momento que la vivienda aunque las escrituras sean distintas y que su uso no esté cedido a tercero. Si se cumplen estos requisitos se asimila a la vivienda habitual y no se imputa renta. No obstante, la normativa incluye un limite máximo de dos.
En el caso de adquirir una segunda plaza, aunque se encuentre en el mismo edificio que la vivienda, al no haberse adquirido conjuntamente con ésta no se asimilará a la vivienda habitual, por lo que debe imputarse como renta inmobiliaria la cantidad que resulte.
Deducción de gastos
Son gastos deducibles del rendimiento íntegro del capital inmobiliario todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos -entre ellos, intereses y demás gastos de financiación, gastos de conservación y reparación, tributos y recargos no estatales así como las tasas y recargos estatales, saldos de dudoso cobro, etc.-.
Son deducibles las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales, tales como los de administración y vigilancia. También, los de portería, cuidado de jardines, etc., así como los saldos de dudoso cobro, siempre que queden suficientemente justificados.
Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones reglamentariamente determinadas.
También, son deducibles los tributos y recargos no estatales, así como tasas y recargos estatales, como por ejemplo, el IBI, tasas por limpieza, recogida de basuras, alumbrado, etc., siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre los bienes o derechos que generan los mismos, y, además, no tengan carácter sancionador.
Para el cálculo del rendimiento neto del capital inmobiliario tiene la consideración de gasto deducible, en concepto de amortización del inmueble, el 3% del coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en su cómputo el del suelo.
El importe total máximo a deducir por los intereses y demás gastos de financiación y por los gastos de conservación y reparación no puede exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos.
El exceso se puede deducir en los cuatro años siguientes, sin que pueda exceder, conjuntamente con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de los mismos, para cada bien o derecho.
El importe pendiente de deducir de los ejercicios 2015, 2016, 2017 y 2018 se aplica en la declaración de 2019 con prioridad a los importes que correspondan al propio ejercicio 2019 por estos mismos conceptos. La cuantía que proceda deducir se hará constar en la casilla 0104 de la declaración.
Por su parte, el importe correspondiente al ejercicio 2019 que se aplica en la declaración se indicará en la casilla 0107 y el importe que, por aplicación del límite máximo de deducción, quede dependiente de deducir se hará constar en la casilla 0108 a efectos de su deducción en los cuatro ejercicios siguientes.
Inmuebles heredados
En las adquisiciones de inmuebles adquiridas por herencia o donación solo puede considerarse como coste de adquisición satisfecho el de las inversiones y mejoras efectuadas en el inmueble, así como la parte que corresponda a la propia construcción, de los gastos y tributos inherentes a la adquisición del mismo, excluidos los intereses, que hayan sido satisfechos por el adquirente. No obstante, la amortización acumulada no podrá exceder del coste de adquisición satisfecho.
Alquiler parcial de vivienda
Si se alquila una parte de la vivienda habitual se debe determinar la parte proporcional que de cada gasto corresponde imputar a la parte arrendada a fin de obtener la parte del rendimiento neto sobre la cual podrá practicarse la reducción del 60%. Se consideran rendimientos obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo, exclusivamente, los enumerados por el Reglamento del IRPF, siempre que se imputen en un único período impositivo.
Se incluyen en esta categoría los importes obtenidos en el traspaso o cesión del contrato de arrendamiento de locales de negocio; las indemnizaciones percibidas del arrendatario, subarrendatario, o cesionario, por daños o desperfectos en el inmueble; y los importes obtenidos por constitución o cesión de derechos de uso o disfrute de carácter vitalicio.
Rendimientos estimados
Las prestaciones de bienes o derechos susceptibles de generar rendimientos del capital inmobiliario se presumen retribuidas, salvo prueba en contrario. En defecto de prueba en contrario, la valoración de dichos rendimientos se efectuará por el valor normal en el mercado de los mismos, entendiéndose por valor normal en el mercado la contraprestación que se acordaría entre sujetos independientes, salvo prueba en contrario.
No obstante, tratándose de arrendamientos o subarrendamientos de bienes inmuebles o de constitución o cesión de derechos o facultades de uso sobre los mismos realizados a familiares, hasta el tercer grado inclusive, el rendimiento neto total no podrá ser inferior a la renta imputada derivada de dicho inmueble. Esta regla especial de valoración se comenta en el apartado Rendimiento mínimo computable en caso de parentesco.
Operaciones vinculadas
En el supuesto de que el arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles o de constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre los mismos se realice a una sociedad con la que se den relaciones de vinculación, en los términos previstos en el artículo 18 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades el contribuyente del IRPF deberá efectuar de forma imperativa su valoración por el valor normal de mercado.
A estos efectos, se entiende en la normativa por valor normal de mercado aquel que se habría acordado por personas o entidades independientes en condiciones de libre competencia.
Viviendas con fines turísticos
Desde 2018 es obligatorio informar sobre la cesión de uso de viviendas con fines turísticos mediante un modelo específico (M-179), de Declaración informativa trimestral de la cesión de uso de viviendas con fines turísticos.
A estos alquileres no les es aplicable la reducción del 60% del artículo 23.2 de la ley de IRPF, ya que no satisface una necesidad permanente de vivienda, sino que cubre una necesidad temporal.
Cuando se produce la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada para uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa es alquiler turístico, que se somete a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial, según la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Para que proceda esa calificación, el alquiler se tiene que limitar a la mera puesta a disposición de un inmueble durante un periodo de tiempo, sin que vaya acompañado de la prestación de servicios propios de la industria hotelera. No son tales los servicios de limpieza previos a la llegada de los inquilinos o tras su salida.
