2017 pasará a la historia de la inversión como el año en el que los fondos internacionales fijaron su atención en el ladrillo español. Gigantes como Blackstone o Cerberus apostaron por los activos inmobiliarios de los bancos hasta sumar operaciones, la mayoría de ellas a precios de derribo, por valor de 60.000 millones de euros, casi el triple del total registrado en 2016. Ahora, los mismos fondos, que pensaron en que habían dado el pelotazo, temen que la vivienda haya tocado techo porque la demanda (las familias) es incapaz de asumir unos precios tan elevados.
Esta preocupación, detectada por la Fundación de Cajas de Ahorros (Funcas), destapa la incógnita sobre qué pasará cuando los fondos saquen al mercado los citados activos. ¿Qué impacto tendrá sobre los precios? Los expertos reconocen que existen dudas por las dificultades que podría haber para fijar un precio que satisfaga las expectativas tanto de compradores como de vendedores y para conseguir la rentabilidad esperada en este tipo de operaciones.
Los portales inmobiliarios también han detectado esta realidad. La expulsión de los potenciales interesados hace pensar a la directora de Estudios de Fotocasa, Beatriz Toribio, que "puede llegar un momento en el que los precios toquen techo porque la demanda no es capaz de asumirlos". Los precios de compra registraron en el primer trimestre su mejor arranque en una década, mientras que los de los alquileres en ciudades como Madrid o Barcelona ya están en máximos del boom inmobiliario.
¿Quiénes son los principales actores de esta escena? Blackstone es, sin duda, unos de los grandes protagonistas tras haber comprado la mayor cartera inmobiliaria vendida en España. En agosto del año pasado, el fondo estadounidense llegó a un acuerdo con Santander para la compra del 51% de todos los activos tóxicos de Popular con un valor bruto de 30.000 millones.
Cerberus ha sido el otro gran comprador en 2017 al hacerse con Anida y activos inmobiliarios de BBVA con un valor bruto de 13.000 millones en activos mediante la creación de una sociedad conjunta en la que el fondo tiene una participación mayoritaria del 80% y BBVA del 20%.
Bain, Goldman Sachs, Oaktree, De Shaw, Deutsche Bank, Lone Star o Apollo también figuran en la larga lista de fondos a la caza de rentabilidad en el ladrillo español.
Menos activos problemáticos
Así las cosas, el apetito inversor de los fondos ha permitido que la banca española redujese sus activos problemáticos en un 46% en cuatro años. Un proceso, que según Funcas, continuará con intensidad en 2018. Además, también ha contribuido el reajuste de la valoración de los activos problemáticos de Banco Popular tras su venta a Santander.
"La entrada en vigor de la normativa contable IFRS 9 y los nuevos requerimientos de cobertura para los activos improductivos de la banca son un incentivo para reducir el peso de los activos problemáticos", añade la fundación.
El sector financiero y la calidad de sus activos también centra las atenciones de los expertos de Funcas, que puntualizan que entre los principales sistemas bancarios europeos, el español es el que mejor valorado, por los mayores esfuerzos realizados, tanto para sanear activos como sobre todo, para reajustar capacidad.
Ello ha situado a la banca española "en una posición favorable en eficiencia y rentabilidad frente a sus comparables europeos", aseguran.