Cataluña

La ley de limitación de alquileres catalana: ahorro inseguro

Juan Carlos Giménez-Salinas, abogado. eE
Barcelona

Ante un problema real como el de la existencia de pocas viviendas a precios asequibles a las familias con rentas bajas, el gobierno catalán ha impulsado, y aprobado el Parlament, una ley que limita las rentas y las estabiliza regulando su incremento.

Solamente se aplica esta ley a sesenta poblaciones y a viviendas inferiores a 150 metros cuadrados útiles, esto último sin concretar. La lectura de esta ley es compleja y deja muchas fisuras que los abogados resaltarán cuando defiendan su aplicación en cada caso concreto. Intuyo que los jueces de primera instancia -el procedimiento será el de un juicio verbal- incrementarán su actividad notablemente.

La intervención del Estado o de cualquier ente competente para ello, puede ser necesaria para eludir o paliar determinadas desviaciones del libre mercado perjudiciales para la ciudadanía, pero debe valorar con mucha delicadeza y profundidad las repercusiones que una intervención poco meditada pueda generar.

En España, desde los años cuarenta hasta los ochenta del siglo pasado, este mercado –el de la vivienda en arrendamiento- fue muy restrictivo y todos conocemos las consecuencias de aquellas limitaciones. Se autorizaban dos subrogaciones al primer contrato sin aumento de renta-el propietario cobraba la misma renta durante tres generaciones-. Los propietarios no obtenían beneficios ya que los impuestos aumentaban y las rentas permanecían estables. Los edificios envejecían o se arruinaban, las viviendas que se arrendaban se entregaban sin conservarse, ni mantenerse. Grandes edificios, que años más tarde se vendieron por muchos millones, no los quería nadie porque eran deficitarios y solamente en casos excepcionales se podía deshauciar al arrendatario.

Debería estudiarse aquel fenómeno y su repercusión en el mercado inmobiliario. Debido a la imposibilidad de modificar aquella Ley por motivos políticos y sociales, apareció la propiedad horizontal y el capital se dirigió a la promoción y venta de viviendas abandonándose la inversión en viviendas de alquiler. La llamada Ley Boyer, presidiendo el Gobierno Felipe Gonzalez, inició un tímido camino hacia la liberalización de los alquileres hasta hoy, en que son libres y quizás demasiado.

A raíz de que el gran capital, bancos e inmobiliarias, encontraron un filón para la obtención de enormes y rápidos beneficios, convenciendo a los ciudadanos de todas las clases sociales a fin de que adquiriesen viviendas y dejaran los alquileres para los quasi-indigentes. Con los años, aumentó de un modo alarmante el capital real y fiduciario destinado al negocio inmobiliario. Se alargaron las hipotecas hasta casi cuarenta años y se financiaron las viviendas en su totalidad, incluidos los impuestos. Todos sabían que aquella locura no podría continuar, pero todos se creían millonarios, incluido el Estado, que ingresaba enormes cantidades de dinero a través del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y los ayuntamientos, la Plus Valia. Nadie quería frenar aquella cascada de dinero y el ciudadano de a pie, ante tantas facilidades crediticias y sin tener un céntimo, adquiría una o dos y hasta tres viviendas porque las Cajas de Ahorros financiaban a ciegas y porqué estaba convencido de aquello que le decía la publicidad seria, "el ladrillo nunca disminuye de valor", falacia que casi todos hicieron suya.

El ciudadano adquirió su vivienda, le proporcionaba seguridad y un ahorro futuro y si podía, adquiría una nueva que arrendaba como complemento de su jubilación. Llegó la burbuja y los que pudieron superar aquella etapa critica, observaban su futuro con cierta seguridad.

Seguridad, que esta ley aprobada por el Parlament de Catalunya, les ha cercenado. Nuevo engaño. El primero, promovido por el mundo del capital, para que adquiera un inmueble o varios, se trataba del mejor ahorro. El segundo engaño, llegó por parte de la izquierda, ya que con esta ley, el ahorro de toda la ciudadanía que es propietaria de una vivienda debe compartirlo con quien no puede pagar un alquiler de mercado.

Es indudable que muchas familias no pueden pagar alquileres de mercado, pero quizás el legislador podría encontrar una solución diferente que no tuviera que recaer necesariamente sobre los hombros de la clase media o baja.

La Ley estatal vigente tiene un defecto y es su precaria duración, tres o cinco años. Las familias necesitan mayor estabilidad, pero este defecto tiene solución y es el que sea el arrendatario quien pueda resolver el contrato adaptando la renta durante su vigencia. Pero no contempla la limitación de alquileres.

Un sistema diferente y posible, sería por la via de la subvención a la familia que demostrara su imposibilidad de satisfacer una renta determinada. Esta subvención, via municipal o via estatal, la pagaríamos todos los españoles y no solamente quienes confiaron sus ahorros al ladrillo. Resultaría más equilibrado y equitativo.

Otra posible solución que llevan a cabo los países más avanzados, es la construcción pública de viviendas, arrendadas a precios políticos. De este modo, también sería a cargo de todos los contribuyentes y no solamente de los propietarios de viviendas en alquiler, el resolver el problema de la vivienda a las familias más necesitadas.

Nuestros parlamentarios, han querido ser prudentes y creo que han sido ingenuos. Esta ley solamente estará en vigor en sesenta municipios de Catalunya. Como consecuencia de ello ya sabemos en que ciudades se paralizará la promoción de viviendas y en cuales se edificará con mayor intensidad, las primeras serán las incluidas en la lista y las segundas las excluidas. Las incluidas en las lista sufrirán un decrecimiento de los precios de las viviendas y los precios de los inmuebles subirán de acuerdo con el mercado en las ciudades que no figuran en la lista.

Esta famosa lista también genera incertidumbre, porque la ley prevé la inclusión en esta lista de cualquier población que designe el Govern previo un expediente.

Otra cuestión previsible, la falta de mantenimiento de las viviendas en arrendamiento a partir de ahora. Con alquileres limitados, el propietario de la vivienda carecerá de capital y de interés para conservar su vivienda alquilada, al comprobar que la renta de una vivienda en perfecto estado, será casi idéntica a la de una en mal estado de conservación.

Era necesario retocar la normativa actual del alquiler, pero a esta nueva ley le auguro una vida muy corta porque será necesario reformarla para paliar sus efectos nocivos.

Si los políticos consideran que el país tiene un problema de vivienda, debemos resolverlo entre todos los contribuyentes, no solo un sector determinado de ellos. Esta mentalidad del legislador, corta de miras, proporciona inseguridad y surgirán nuevos tipos de ahorro que huyan de la avaricia del Estado y su poca capacidad de gestión.

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forum Comentarios 1

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John
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Habla de estabilizar, más bien reducir artificialmente.

Los tres inmuebles que había comprado y reformado reducen la renta del alquiler un 35% sobre lo esperado. Los otros dos que tengo pagando hipoteca y alquilados deberán ser rescindidos los contratos cuando terminen.

A pesar de lo feliz que está uno de ellos con su terraza comunitaria de 50 m2 en un décimo piso con vistas a toda la ciudad y al mar deberé echarle para vender el piso porque ya no paga la hipoteca y mi jubilación eran esas propiedades.

Se venden 3 pisos inútiles para alquilar.

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