El mercado de activos improductivos enfila uno de los ejercicios de mayor trasiego en volumen de carteras traspasadas a pesar de la contención de la morosidad. La banca y los fondos cerrarán operaciones por unos 25.000 millones de euros en valor bruto nominal, cifra que representa un aumento interanual del 50%, aunque alejada del pico de 50.000 millones alcanzado durante el gran saneamiento de 2018.
Son estimaciones de la consultora Atlas Value Management, que constata en sus cálculos el profundo cambio experimentado por el sector desde que la banca fomentó su creación con el masivo desagüe del ladrillo que anegaba sus balances tras el crash inmobiliario estallado con la crisis financiera. La carga de adjudicados, que ha dominado durante años las milmillonaria operaciones, es ahora una porción en una industria donde comienzan a tomar protagonismo nuevos tipos de deuda: los créditos sanos o sin impagos que se encuentran expuestos al ciclo o donde la entidad alberga dudas sobre su cobro futuro.
Créditos sanos en venta
Apenas un 3,77% del valor nominal en las operaciones firmadas o que ultiman su cierre corresponde con las tradicionales carteras de inmuebles adjudicados y ejecutados en un proceso judicial y otro 15,75% con financiaciones morosas con activos en garantía (inmuebles, por ejemplo, sin tomar la posesión en proceso judicial). La financiación sin colateral o denominada unsecured en la jerga financiera copa un 67,30% del valor de las carteras (créditos al consumo y con pymes, en su mayoría), un 5,21% son porfolios mixtos y despuntan, con un 3,76% del total, los llamados re-performing loans, un tipo de financiación que en algún momento sufrió morosidad y los titulares han restablecido la recurrencia en sus pagos.
El Sabadell, por ejemplo, ha sacado al mercado una cartera de 300 millones en valor bruto de hipotecas sanas que en el pasado sufrieron algún impago en el "Proyecto Dara"; Abanca empaquetó operaciones similares por valor de 90 millones en el "Proyecto Xallas" y Cajamar 136 millones en la cartera "Utrecht". El protagonismo, en volumen y número de operaciones, se centra, en cualquier caso, en la financiación dañada y sin garantía.
Sareb firmó la mayor transacción del año con el proyecto "Victoria", una cartera de 3.000 millones en colas hipotecarias con promotores (deudas ligadas a antiguos préstamos que siguen vivas tras adjudicarse los inmuebles) adjudicada a Axactor. Cerberus logró el Proyecto Nebula de Blackstone, integrado por 2.000 millones en operaciones similares y que gestionará su filial GCBE Advanced Solutions (antiguo Gescobro), y ultima además la compra a Deutsche Bank de operaciones en deuda parecida adquirida a BBVA en 2014 y que cuenta con un nominal de 1.200 millones.
"Si se mantienen o suben los tipos de interés como se está viendo de una forma prolongada y no se contiene la inflación subyacente actual del 5,2% provocará un mayor deterioro de los prestamos en Stage 2 (etiqueta que coloca el banco en préstamos sanos donde atisba riesgos de impagos) y un impacto en la economía doméstica", explican en Atlas Value Management. En un ejercicio de prudencia, las entidades han aumentado la exposición catalogada en vigilancia especial (Stage 2) ante la vulnerabilidad de diferentes sectores económicos al escenario macrofinanciero.
El impacto de los tipos
"Veremos como nos puede afectar la actualidad de eventos que se han producido como son la guerra de Ucrania, la situación en Oriente Medio o el impacto climatológico que estamos sufriendo con la escasez de lluvia y las altas temperaturas en el sector del transporte o el industrial por el gran impacto que tiene en coste sobre sus cuentas de resultados. Esto conllevará a un deterioro de la cartera crediticia en la que podremos observar interés por parte de la banca en desinvertir esta tipología de activos", auguran.
Un vector determinante del ejercicio es la subida de tipos que ya en 2022 hizo naufragar operaciones por más de 4.000 millones ante la dificultad para casar la valoración esperada por el comprador con el talón que estaba dispuesto a abonar el inversor. En Atlas Value Management, explican que "impacta en la propia valoración de los activos (a la baja) por el descuento en los flujos de caja futuros esperados", presionando a la baja los precios que los postores están dispuestos a pagar. Las más sensibles son aquellas transacciones que requieran de una financiación ahora encarecida.
