La banca da un giro radical a su estrategia hipotecaria. Tras más de un año bajando el precio de las préstamos, varias entidades españolas han dado un golpe de timón y han subido este mes de noviembre sus hipotecas, ante la baja rentabilidad del producto, y tras el último tirón de orejas del Banco Central Europeo (BCE). Concretamente, BBVA, Bankia, Banco Santander, ING y Kutxabank han incrementado los precios en los últimos días. Las subidas más significativas las han protagonizado Bankia, que ha elevado el interés de su hipoteca a tipo fijo del 2,08% TAE al 2,16% TAE, y BBVA, que ha incrementado este producto del 1,74% TAE al 1,89% TAE.
El movimiento de la entidad azul llama la atención, precisamente porque el banco siempre ha sido puntero en la rebaja de precios. De hecho, este verano llegó a hacer de su préstamo inmobiliario a tipo fijo uno de los más baratos del mercado, aunque apenas tardó un mes para que Myinvestor, el banco digital de AndBank, lanzase una ofensiva, coronándose como la entidad con las hipotecas a fijo más baratas.
El Santander también ha rebajado estos productos, aunque en el segmento a variable, situando el precio en euríbor más 1,29% (antes en el 0,99%) y la TAE en el 1,7%, frente al 1,49% anterior.
Este movimiento al alza llega apenas un mes después de que Andrea Enria, presidente del Mecanismo Único de Supervisión (MUS), integrado en el Banco Central Europeo (BCE), criticara durante una mesa redonda en el Banco de España que los bajos precios a los que la banca comercializa las hipotecas a tipo fijo no son rentables a largo plazo. Enria señaló que la necesidad de la banca de elevar la rentabilidad ante el escenario de bajos tipos de interés puede dar lugar a la búsqueda por parte de las entidades de actividades más arriesgadas para incrementar sus ingresos, como el aumento de la competencia en el segmento del inmobiliario comercial y residencial. "Es una preocupación sistemática", dijo.
Las palabras de Enria ya eran un punto de vista consensuado en algunos ámbitos del sector financiero. Un alto ejecutivo de una entidad española aseguraba hace unos semanas, en un encuentro privado, que la culpa de la baja rentabilidad no es de los tipos bajos, sino de que se comercializaran préstamos por debajo de su valor.
La banca dio un giro de tuerca más al final de este verano en su estrategia hipotecaria, rebajando aún más los tipos de las hipoteca a fijo, tras la caída de la comercialización en junio, julio y agosto, con la esperanza de captar nuevos clientes. Concretamente, tras varios meses de continuas subidas, la venta de estos préstamos cayó un 21% en junio, un 22,3% en julio y un 29,9% en agosto, marcando mínimos en tres años. El sector financiero achacó inicialmente esta caída de la firma de hipotecas a los efectos de la nueva ley de crédito inmobiliario que entró en vigor el pasado mes de junio por el cambio que introdujo en los pasos de la formalización del crédito que, hasta que se normalizara, estaba provocando un efecto embudo.
Incertidumbre
Sin embargo, a la nueva ley se le han sumado dos nuevos handicaps, la incertidumbre económica y la política. De un lado, cada vez hacen más ruido los mensajes de una desaceleración de la economía. El Banco de España certificó el pasado mes de septiembre que la economía se frena y redujo la previsión de crecimiento del 2,4% al 2% para este año. Además, en paralelo a estas advertencias, también hay incertidumbre en el mercado de la vivienda que, en el primer semestre del año ya ha mostrado síntomas de agotamiento tras varios años de crecimientos constantes. Según el Boletín del primer semestre del año de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), el número de operaciones por la compra de vivienda hasta junio fue de 288.526, un 2,8% menos. De otro lado, la falta de Gobierno y las repetidas elecciones no propician nuevas inversiones.
Ante este escenario, que presagia una menor demanda de compra de vivienda, la banca cambia el ritmo y deja de intentar captar a una gran masa de clientes a precios de derribo, por la menor venta de producto, pero más rentable.
Además, cabe recordar que la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria encarece el coste para la banca. La normativa imputa a las entidades hasta el 90% de los gastos: gestoría, notaría, tasación de la nota simple y registro de la propiedad, costes que antes asumía completamente el cliente o se repartía el peso entre ambas partes. Asimismo, y tras la polémica del Tribunal Supremo de hace un año con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), la nueva ley también achaca este gravamen a los bancos. Por su parte, los tenedores de la hipoteca ya solo asumen el coste de la tasación de la vivienda y el IVA, en caso de que el inmueble adquirido sea nuevo, o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, si es de segunda mano.
La nueva ley amplía el plazo para que la banca pueda ejecutar la vivienda a un año de impago o del 3% del capital del préstamo durante la primera mitad de vida
El Banco de España alertó en varias ocasiones durante esta primavera del encarecimiento de las hipotecas por la nueva ley. El gobernador del organismo, Pablo Hernández de Cos, señaló en junio, durante las jornadas financieras celebradas en Santander, que la ley desplaza a las entidades algunos de los costes antes cubiertos por los individuos. "En condiciones normales puede suponer que (las entidades) los trasladen al cliente a través de un aumento de precios, aunque dependerá del grado de competencia del sector", aseguró entonces. Además, la institución apuntaba en el Informe Trimestral de la Economía Española publicado en marzo que la norma también limita las comisiones para la amortización anticipada de un préstamo a tipo fijo, lo que "podría propiciar un cierto aumento de los tipos de interés de los nuevos préstamos". Asimismo, el organismo también señaló que las entidades podrían "endurecer" las condiciones para acceder a una hipoteca, puesto que, en caso de impago, tardarán más tiempo en recuperar la deuda. La nueva ley amplía el plazo para que la banca pueda ejecutar la vivienda a un año de impago o del 3% del capital del préstamo durante la primera mitad de vida del mismo, o a 15 meses de impago o el 7% del capital, en la segunda mitad de la hipoteca.
La banca siempre ha descartado un incremento de precios, argumentando que la competencia siempre ha sido muy feroz en este segmento. Sin embargo, el encarecimiento comienza a ser patente ante la confluencia de motivos.
La subida de intereses no ha sido el único paso al alza dado por las entidades en los últimos meses, en la búsqueda de rentabilidad. Varios bancos, como BBVA o Sabadell, entre otros, han incrementado las comisiones que cobran a los clientes no vinculados y endurecido el grado de compromiso a los ya fidelizados, si quieren evitar estos costes. El consejero delegado del Santander, José Antonio Álvarez, señaló a inicios de mes que la banca no ha fijado precios correctamente, ya que se ha cobrado mucho por algunas cosas que costaban poco y poco por cosas que a los bancos les salen "carísimas". En referencia a las comisiones, dijo que ahora es "dificilísimo" adaptar los precios al coste real de los servicios, porque los clientes se han acostumbrado a que sean gratis.
'Efecto Podemos'
Por oro lado, cabe destacar que Bankia ha subido su hipoteca a tipo fijo en plena polémica por los planes de Podemos para el sector financiero, en caso de que llegue a formar Gobierno con el PSOE. El partido liderado por Pablo Iglesias plantea en su programa hacer de la entidad un banco público para "introducir competencia en el sector" e "introducir parámetros de justicia en el mercado de las hipotecas", entre otras funciones sociales.
Lejos de las aspiraciones de la formación morada, la entidad que preside José Ignacio Goirigolzarri da un paso en sentido contrario, con un alza de precios.
