Zaragoza
Con la Covid-19, se han producido cambios en el mercado inmobiliario, que afectan tanto a la demanda como a la oferta de vivienda, y que rompen la tendencia establecida en los últimos cinco años. Variaciones de precios en la vivienda usada y en el alquiler, junto con nuevas tendencias en la elección de los inmuebles son algunas de las principales variaciones en un mercado en el que hay un factor que no cambia: Zaragoza sigue siendo una ciudad atractiva para invertir en vivienda, ofreciendo una alta rentabilidad. Entonces, ¿mejor comprar o alquilar?
El precio de la vivienda usada ha experimentado una caída interanual del 2,18% en el primer semestre de 2020, situándose el precio del metro cuadrado en este tipo de pisos en 1.349 euros. Por el contrario, el precio del alquiler ha repuntado ligeramente, apreciándose una subida interanual del 1,5%. El 68% de los alquileres se sitúa entre los 400 y 600 euros al mes. Una tendencia en los precios que se prevé que se mantenga hasta finales de año.
En esta evolución se refleja un cambio de tendencia que pueden generar la duda de si es mejor alquilar o comprar una vivienda. Una decisión que, principalmente, depende de la motivación -la mayoría de las operaciones son para primera vivienda-, aunque también se puede tener en cuenta el factor de la rentabilidad.
Zaragoza sigue siendo una ciudad atractiva para el inversor y para el ahorrador a pesar de los cambios que se han producido en el mercado inmobiliario a raíz de la Covid-19. Con un inmueble en alquiler, se puede obtener una rentabilidad bruta del 7,69% -la capital zaragozana dobla la rentabilidad media a nivel nacional-, siendo preciso 156 meses, o lo que es lo mismo 13 años, el período de tiempo que se necesita para recuperar la inversión realizada en el inmueble, según ha explicado Lázaro Cubero, director de Análisis Técnico de Grupo Tecnocasa en la presentación en streaming del estudio sobre el 'Análisis del mercado de la vivienda en Zaragoza'.
Por ejemplo, un inmueble de 89.000 euros con una hipoteca de 71.200 euros a un interés anual del 2,5% y a un plazo de 25 años, arroja una cuota mensual de 319 euros, mientras que la renta de alquilar la vivienda se eleva a 570 euros. La diferencia es de 251 euros mensuales.
Los precios y la oferta disponible sigue atrayendo al inversor. De hecho, el 27,5% de las compras se han realizado con este objetivo. Un dato que, sin embargo, ha caído en tres puntos porcentuales en comparación con la cifra de hace un año cuando se alcanzó el 30,3%, que marcó el máximo de la serie histórica. Aún con todo, Zaragoza se sitúa por encima de la media nacional del 25,1%.
A la hora de invertir, hay que elegir bien la vivienda porque en el mercado inmobiliario de Zaragoza se observa una sobrevaloración de los inmuebles del 18%, porcentaje que marca la diferencia de lo que solicita el propietario del piso y el precio actual.
Una diferencia que viene marcada porque "el precio sube y se genera una expectativa. Pero la situación ha cambiado porque en 2019 se agotó el período de crecimiento de la vivienda", aparte de influir otros factores como la Covid-19. Además, "hay resistencia a aceptar la nueva realidad".
Evolución del mercado
El informe de Tecnocasa, refleja en 2020 una caída de las ventas de viviendas en la capital zaragozana del 32%. "Una caída importante por toda la inactividad con el estado de alarma y del confinamiento". Sin embargo, este descenso ha sido ligeramente más moderado en comparación con el conjunto de España donde ha bajado el 35%. "Nos proyectamos, a pesar de ello, al nivel de ventas del año 2015. El mercado ha sufrido, pero se siguen realizando compra ventas".
Los cambios en el mercado inmobiliario no solo se han centrado en el número de operaciones, sino también en los precios. En el primer semestre de 2020, en comparación con el mismo período de 2019, se ha producido una bajada de alrededor del 2% en Zaragoza, descenso que sigue siendo más bajo que en el conjunto de España con el 5% y que el experimentado en otras ciudades como Barcelona y Madrid con caídas del 7% y del 4%, respectivamente. Con esta caída, el precio del metro cuadrado en Zaragoza se sitúa en 1.359 euros, en línea con los datos del año 2012, y se rompe la tendencia de crecimiento continuado en los cinco últimos años.
En la demanda de pisos, también se observan algunas particularidades. La mayoría de las viviendas que se compran suelen tener un precio de entre 75.000 y 150.000 euros, creciendo su demanda y pasando del 38% al 48%, mientras que es menor la operativa en pisos con precios de hasta 75.000 euros o que están entre 150.00 y 225.000 euros.
Al comprar la vivienda, "la negociación es importante", ha añadido el responsable de Tecnocasa, ya que se observa que "entre el precio inicial de venta y el precio final se rebaja un 5,6% aproximadamente". Un porcentaje que no siempre ha sido así, ya que en ejercicios como 2012 o 2013 se llegó hasta el 13%.
La vivienda más demanda es la que tiene ascensor, en el 64% de los casos, y que disponga de tres dormitorios, lo que pide el 57%. En menor medida se buscan de dos habituaciones, opción solicitada por el 33%, y de un dormitorio, que es más residual. Son datos en los que no se han producido grandes cambios en comparación con 2019, aunque sí hay un elemento que ahora se demanda más: el balcón o terraza. Ahora, las viviendas que carecen de él tienen un "pequeño handicap" a la hora de venderse.
Y, a la hora de la compra, la mayoría lo hace con sus ahorros o bien con hipoteca -estos suponen el 82%-, siendo ahora prácticamente todas a tipo fijo. El 72% de las personas suele solicitar entre el 80% y el 100% de la compra y uno de cada diez compradores ha pedido el 100% del valor de la vivienda. Un 17% solicita una cantidad por debajo del 80% del valor de compra.
Los compradores, además, se caracterizan por tener entre 25 y 44 años de edad en el 63,4% de los casos y por tener un contrato laboral indefinido (88,7%). También es de nacionalidad española (75,8%) y cuenta con estudios universitarios (37,3%).
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