Vivienda

Problemas para la vivienda: cuellos de botella y subidas de precios poco sostenibles

  • "La actividad promotora está reaccionando tarde respecto a la demanda"
  • "La promoción residencial aumenta, pero se enfrenta a cuellos de botella"
Foto de Alamy

El mercado inmobiliario muestra un importante crecimiento en los últimos años y se espera que su fase de expansión en lo que a demanda y precios se refiere se prolongue durante este año y el siguiente, mientras que la oferta también crecerá, pero probablemente a un ritmo inferior, lo que puede conducir a un alza de los precios "poco sostenible", según se desprende del último informe de Bankinter sobre el mercado inmobiliario.

Según sus previsiones, el crecimiento del empleo, el "atractivo" de la vivienda como inversión y los reducidos costes de financiación harán que la demanda residencial crezca hasta un volumen cercano a 540.000 viviendas en 2018 y a 580.000 unidades en 2019. Esta demanda de vivienda relativamente elevada no se podrá cubrir con nueva construcción que, como mucho, abarcará un quinto de toda la demanda.

Esto a su vez está cambiando la forma del mercado inmobiliario en España. La vivienda de segunda mano está cobrando mucha más fuerza en las transacciones, una tendencia que se agudiza en las grandes ciudades como Madrid o Barcelona, donde la posibilidad de sacar adelante vivienda de nueva construcción es muy reducida. También gana peso en términos relativos la venta de vivienda sobre plano.

Un nuevo informe del Instituto Coordenadas de Gobernanza y Economía Aplicada establece que la Comunidad de Madrid sufre un déficit "abrumador" de viviendas nuevas y que apenas hay 3.000 pisos de nueva construcción y que el ritmo actual de ventas arroja que el 'stock' se habrá agotado en un plazo de entre 9 y 10 meses.

La causa principal de esta situación de "colapso" en la vivienda nueva, según el Instituto Coordenadas, está en los "dilatados" plazos que tardan en tramitarse y aprobarse las licencias de obra por los respectivos ayuntamientos.

Por ello, junto a este fuerte crecimiento de la demanda, también se estima una notable aceleración de los precios en la primera mitad de 2018, que probablemente se moderará a medida que los ratios de esfuerzo financiero se endurezcan.

Demanda fuerte y oferta limitada

No obstante, los economistas de Bankinter consideran que la solidez de la demanda, la limitación de la oferta en las áreas consolidadas y el repunte de los alquileres presionarán al alza el precio medio por metro cuadrado entorno a un 4% o 5%, aunque el aumento podría ser superior en las grandes ciudades.

Existe ciertos obstáculos en el mercado inmobiliario que pueden generar algunas distorsiones en los precios. Por un lado, la demanda está empezando a parecerse a lo que fue en el pasado: "La actividad promotora está consolidando este año una recuperación muy tardía con respecto a la evolución de la demanda y los precios. La nueva producción inmobiliaria está todavía en niveles mínimos (apenas 50.000 viviendas terminadas en 2017 frente a la cifra superior a 650.000 de 2006)".

Aunque la grandes promotoras cotizadas están viendo la oportunidad e invirtiendo para intentar acoplar la oferta a la demanda, probablemente no lleguen a tiempo en los próximos meses. "El despegue de la actividad promotora será gradual, ya que el proceso de obtención de permisos municipales para la construcción se está demorando y constituye actualmente un cuello de botella".

Asimismo, planes de desarrollo urbanístico como la Operación Chamartín (Madrid) atraviesan también largos trámites, por lo que "estimamos que entre finales de 2018 y principios de 2019 se alcanzará nuevamente el umbral de 100.000 viviendas terminadas, como paso previo a una aceleración más acusada a principios de 2020", sostiene dichos expertos.

Esta presión de la demanda hace preguntarse a los expertos de Bankinter si nos estamos acercando a una nueva burbuja: "Si la fuerte demanda, una oferta limitada y las subidas del alquiler tienen continuidad en los próximos trimestres, cabe preguntarse si los precios van a seguir acelerando y se está formando una nueva burbuja inmobiliaria". 

Desde el banco creen que los paralelismos con la situación anterior a 2008 aún no son "evidentes... sin embargo, el hecho de que no existan síntomas claros de una burbuja no impide pensar que los actuales incrementos de precio parecen poco sostenibles y debería comenzar a moderarse durante 2019".

Los economistas de Bankinter creen que los incrementos cercanos al 10% en el Índice de Precios de la Vivienda de Ventas Repetidas (recoge los precios de las viviendas que se han vendido al menos dos veces en los últimos 5 años) "son poco acordes con un ciclo expansivo que tenga continuidad... mientras que incrementos persistentes cercanos al 10% en zonas periféricas pueden constituir un riesgo de sobreprecios en el mercado", sentencia el informe.

Por todo ello, los expertos del banco creen que los próximos meses seguirán siendo interesantes para la compra de vivienda, porque "los precios seguirán repuntando" y hoy los costes de financiación (y de la vivienda) son más bajos de lo que serán probablemente a finales de 2019.

WhatsAppTwitterTwitterLinkedinBeloudBeloud