Vivienda

¿Qué hipotecas ofrece la banca para comprar una vivienda como inversión?

  • En segundas residencias se concede menos dinero y durante menos tiempo

El ladrillo vuelve a ser atractivo, pero no en la forma en que lo fue en los años previos a la burbuja inmobiliaria. En la década de los 90, los inversores compraban casas para, pocos años después, venderlas embolsándose cuantiosas plusvalías.

El enfoque ahora es bien distinto: la fórmula consiste en comprar para alquilar y exprimir, así, los jugosos rendimientos que proporciona el alquiler turístico, más rentable que el tradicional. Descargue aquí el último número de Inversión a Fondo.

El alquiler de toda la vida ofrece una rentabilidad del 7,3% -hace un año, el dato era del 6,3%- según un reciente estudio de Idealista, mientras que diversas voces apuntan a que el de corta duración puede alcanzar el doble dígito si se consigue una alta ocupación.  

"Mucha gente ya está invirtiendo en vivienda como alternativa para ahorrar la pensión; y el 85% de los que compran una casa como inversión lo hacen para alquilarla", como apunta Beatriz Toribio, directora de estudios de Fotocasa.  

Según los datos de este portal inmobiliario, el 34% de los españoles que adquieren una segunda residencia prevé destinarla al alquiler vacacional, es decir, ofrecérsela a turistas para estancias cortas. Sólo un 7% optará por dedicarla al arrendamiento tradicional. Y todavía una inmensa mayoría -un 59%- lo hará para disfrutarla con su familia.  

Ahora bien, ¿qué condiciones exigen las entidades a quienes piden un préstamo para acceder a una segunda residencia? El punto de partida cambia, ya que, en este caso, el cliente ya afronta el pago mensual de una hipoteca. Las condiciones se endurecen ligeramente, ya que el banco presta menos dinero y durante menos tiempo que cuando la casa a financiar es la primera. El interés, generalmente, no varía. 

El plazo se acorta

En Santander, el plazo máximo de las hipotecas para una segunda residencia se reduce a 25 años -para la primera son 30-; y el importe límite que la entidad financia se reduce del 80% al 70% del valor de tasación. Por ejemplo, un préstamo a tipo variable con este banco para una segunda vivienda, con un plazo máximo de 25 años, tendrá un interés del 0,99% el primer año, y de euríbor más 0,99% a partir del segundo. Y uno a tipo fijo a 20-25 años supondrá un 2,50%.  

Similar es el recorte que efectúa BBVA, tanto en plazo -de 30 a 25 años- como en cantidad financiada -del 80% al 70%-. Si es a tipo variable, el interés del préstamo puede ir desde euríbor más 0,99%, con un primer año a un tipo fijo del 1,99%. A tipo fijo, la entidad cobra desde un 2,51% TAE.  

Sabadell, desde donde señalan que ya están recibiendo más solicitudes de hipotecas, también recorta el importe del 80% al 70% del valor de la tasación -o el de compraventa si éste es inferior- cuando se trata de la segunda residencia. Los plazos no varían. Su hipoteca a tipo variable premium cobra un 1,60% el primer año, y el resto euríbor más 1,10%. A tipo fijo, para préstamos a 30 años aplica un 2,80%. 

En Bankia, la cantidad financiada cae algo más, del 80 al 60% sobre el importe de inversión. En préstamos a tipo variable, la entidad cobra un 1,20% el primer año, y el resto de años Euribor más un 1,20%. Si se opta por el tipo fijo, a las hipotecas hasta 30 años les aplica una tasa a partir del 2,75%.

Al igual que Bankia, Bankinter financia un máximo del 60% del valor de tasación o del de compra -el menor de estos dos parámetros- en los préstamos para una segunda vivienda, con un interés desde euríbor más 0,99%. A tipo fijo, el interés para un préstamo a 30 años es del 2,35%. Fuentes de la entidad recalcan que ésta "realiza un estudio de riesgos y de perfil del cliente para comprobar que tiene una capacidad de pago suficiente para afrontar la segunda hipoteca", explican. 

En CaixaBank, la caída del importe también es del 80% hasta el 60%-70%, y la duración se recorta de 30 a 20 años. La entidad, que prioriza las hipotecas a tipo fijo, ofrece un 2,95% con la máxima bonificación -que se obtiene mediante la contratación de un seguro de vida, la domiciliación de la nómina y de tres recibos y la contratación de un servicio de alarmas, entre otros requisitos-. Sin productos bonificadores, la tasa sube hasta el 4,15%. 

Alquileres y compraventas al alza

El atractivo que está ganando el alquiler, tanto el turístico como el de toda la vida, se refleja en las cifras. Los precios del arrendamiento llevan tres años seguidos subiendo en España, tras siete de caídas, según los datos de Fotocasa. En 2017 crecieron un 8,9%, el mayor aumento anual desde, al menos, enero de 2006. El principal motivo de dicha alza es que muchos españoles no consiguen comprar vivienda, debido a la pérdida de poder adquisitivo que han sufrido en los últimos años, así que optan por arrendar. Pero el gran impulso viene por el ya comentado boom del alquiler turístico en un contexto de tipos bajos en el que además, esta fórmula vacacional -hasta hace años impensable- cuenta con una gran aceptación social por resultar más económica que el hotel tradicional. La proliferación de pisos dedicados a este tipo de arrendamientos cortos reduce la oferta de casas disponibles para el alquiler residencial, lo que dispara los precios. 

Esta vuelta de tuerca en un mercado tan relevante como el inmobiliario ya se deja notar en los datos del INE. Las compraventas llevan cuatro años seguidos repuntando, y cada año lo hacen más: subieron un 2% en 2014, un 11,5% en 2015, un 14% en 2016 y un 14,6% el año pasado, hasta superar las 464.000 operaciones, su mayor cifra desde 2008.

¿Qué gastos tiene comprar una casa?:

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