Vivienda

El envejecimiento de la población impactará en el precio de la vivienda, pero no de la forma que se esperaba

  • El aumento de la esperanza de vida y las mejoras sanitarias rompen las previsiones
  • La vivienda se ha convertido en un activo de inversión para muchos mayores
  • Los mayores viven muchos más años en sus propios hogares tras jubilarse
Pareja de jubilados buscando una nueva vivienda. Foto: Alamy.

Durante años, los economistas han realizado modelos econométricos buscando descifrar cuál sería el impacto del envejecimiento de la población en el precio de los activos, tanto financieros como reales. Varios de los trabajos publicados más importantes preveían que el cambio demográfico presionaría a la baja el precio de estos activos, entre ellos la vivienda. La vasta generación del baby boom comenzaría a vender parte de sus activos para disfrutar de una jubilación plena, para mantener unos niveles de consumo similares a los que disfrutaron durante su etapa laboral. Una generación tan grande buscando vender parte de sus activos a otra generación más joven y reducida desembocaría, a la fuerza, en una caída del precio de estos activos (oferta/demanda). Pues parece que no va a ser tan sencillo.

En el pasado, los mayores vendían sus activos y pasaban sus últimos años en casa de sus hijos. Hoy la situación es totalmente diferente

La economía es una ciencia social, que depende del comportamiento y las decisiones de las personas. Esta dependencia de lo humano hace que los modelos econométricos puedan arrojar un resultado muy diferente al que luego se observa en la realidad. Cuando los prestigiosos economistas Gregory Mankiw y David N. Weil vaticinaron en los 90 que se produciría un desplome del precio de la la vivienda a medida que la generación del baby boom (nacidos entre los 50 y 70) se fuese jubilando, los patrones de comportamiento, inversión, la esperanza de vida etc. de los agentes eran diferentes. Ahora, no está nada claro que el precio de la vivienda vaya a registrar fuertes caídas en el corto y medio plazo a causa del invierno demográfico (lo que no quiere decir que no pueda caer por otros eventos como una gran crisis).

Hasta la fecha, pese a que una parte de esta vasta generación está cerca de jubilarse o ha empezado a hacerlo, el precio de la vivienda no parece haberse inmutado. Jieun Lee y Hosung Jung, economistas del Banco Internacional de Pagos (BiS por sus siglas en inglés) han realizado un estudio pormenorizado del impacto del envejecimiento en el precio de la vivienda en 95 distritos de Corea del Sur con diferentes estructuras demográficas y sentencian que el envejecimiento apoya la demanda de vivienda, por ahora.

Presión al alza sobre la vivienda

Estos investigadores revelan que ciertos cambios en la sociedad están impidiendo que se cumplan las previsiones de pasados estudios que pronosticaban un desplome del precio de los inmuebles bajo las teorías del ciclo de vida o la del colapso de los activos. Hasta la fecha, el envejecimiento de la población parece estar presionando al alza el precio de la vivienda.

Esas teorías "solo son válidas cuando las personas mayores liquidan su patrimonio en el momento de su jubilación para suavizar su consumo futuro. Pero a medida que la esperanza de vida se alarga y la salud a esas edades mejora, es posible que los mayores opten por no vender activos en el momento de su jubilación", sostienen estos economistas.

"Incluso si tienen problemas con su estado de salud, tienden a vender antes activos financieros (acciones, depósitos, bonos...) en lugar de activos reales (vivienda) para cubrir el gasto médico. Por tanto, es probable que la venta de una casa sea el último recurso a la que acudan los mayores", señalan Jieun Lee y Hosung Jung en el trabajo publicado por el BiS.

Es más, estos expertos creen que incluso estaría ocurriendo lo contrario: "Los jubilados podrían estar invirtiendo sus pensiones en la compra de vivienda u otros activos para recibir una renta regular por el alquiler, en lugar de depender de sus hijos, lo que hace que aumente la demanda de vivienda y los precios de la misma. En consecuencia, es un desafío hacer conjeturas sobre la relación entre el envejecimiento de la población y los precios de la vivienda".

Los comportamientos cambian

Charles Goodhart y Manoj Pradham, también investigadores del BiS, explican en su libro 'La gran reversión demográfica' que "mudarse de casa es muy estresante; algunos indicadores lo sitúan casi a la par del estrés que se sufre con el divorcio. Así, los ancianos, que generalmente han pagado sus hipotecas, no tienen necesidad de mudarse hasta que no puedan valerse por sí mismos. Por lo tanto, la frecuencia de los movimientos de vivienda disminuye con la edad. Dado que los ancianos viven en unas casas que poco a poco se han ido quedando grandes para ellos, es probable que aumente la proporción de espacio de vivienda sobre población". De este modo, la inversión en vivienda no caerá tanto como se creía, lo que mantendrá a raya los precios.

Además, hace décadas era frecuente que las personas más mayores terminasen sus últimos días en casa de sus hijos. También, el poder adquisitivo de las pensiones era muy inferior al actual en los países desarrollados. En ese entorno tenía cierto sentido que esos jubilados se deshicieran de todos sus activos para pasar el resto de su vida con ciertas garantías. Sin embargo, hoy la situación es muy diferente.

La vida ha cambiado mucho en poco tiempo. Frente a lo que ocurría en los 70, los 80 y parte de los 90, la generación del baby boom está llegando a la edad de jubilación con salud y una pensión decente, lo que les permite, generalmente, ser independientes y vivir de forma autónoma. De este modo, estos hogares de pensionistas mantienen sus viviendas (ya sea la principal para vivir en ella y las secundarias para obtener una renta que complemente su pensión o pasar unas vacaciones en la playa) e incluso podrían invertir aún más en ladrillo durante esos años, dado el entorno de bajos tipos de interés que hace que la liquidez o los bonos sean menos atractivos.

A esta demanda se le une la de los cohortes de población más joven que buscan independizarse y formar una familia. La demanda (respecto a la oferta) de vivienda se encuentra así en un punto estructuralmente elevado por las preferencias y necesidades de varias generaciones. A ello se une el uso de la vivienda como inversión en un entorno de tipos cero o negativos, está hundiendo la rentabilidad por dividendos y el interés que paga la deuda. Los depósitos y otros activos conservadores ofrecen al ahorrador un 0% en el mejor de los casos (las comisiones se comen el resto). La vivienda es de los pocos activos que ofrece un rentabilidad positiva notable (comprar para alquilar) y que aún puede tener recorrido al alza.

"Como resultado, concluimos que los adultos mayores contribuyen continuamente al aumento de la demanda de vivienda al acumular, en lugar de liquidar, su riqueza debido a una mayor esperanza de vida, y que esto ayuda a incrementar los precios de la vivienda. Es decir, esta evidencia contrasta con la hipótesis del ciclo de vida que aseguraba que las personas mayores vendían sus casas inmediatamente al jubilarse para suavizar su consumo futuro", concluye el informe del BiS.

Además, las estadísticas extraídas por estos expertos muestran que 1) el índice de propiedad de vivienda y el número de propietarios de viviendas mayores de 60 o 70 años aumentó durante el período entre 2010 y 2018; 2) Su patrimonio neto tiende a mostrar una tendencia creciente similar a la de las personas de entre 40 y 49 años.

"En resumen, nuestra evidencia empírica proporciona respuestas a algunas preguntas sin resolver. La hipótesis del ciclo de vida o la del colapso de los activos han planteado preocupaciones importantes que aseguraban que el envejecimiento afectaría negativamente a los precios de la vivienda. Sin embargo, es poco probable que esto ocurra a corto plazo en Corea del Sur, porque nuestro análisis muestra una relación positiva entre las personas mayores y los precios de la vivienda. Esta asociación se mantendrá durante un tiempo ya que nuestra muestra incluye a los baby boomers que han comenzado a jubilarse", sentencia el trabajo.

No obstante, en un futuro más lejano, cuando esa gran generación no sea capaz de valerse por sí misma, sí podría verse un desenlace similar al previsto por Mankiw y Weil. Los mayores tendrán que vender parte de sus activos para costearse la ayuda necesaria para pasar sus últimos días (residencias, cuidadores, atención médica....) y el precio de los mismos podría resentirse.

comentariosforum62WhatsAppWhatsAppFacebookFacebookTwitterTwitterLinkedinlinkedin
forum Comentarios 62
Deja tu comentario
elEconomista no se hace responsable de las opiniones expresadas en los comentarios y los mismos no constituyen la opinión de elEconomista. No obstante, elEconomista no tiene obligación de controlar la utilización de éstos por los usuarios y no garantiza que se haga un uso diligente o prudente de los mismos. Tampoco tiene la obligación de verificar y no verifica la identidad de los usuarios, ni la veracidad, vigencia, exhaustividad y/o autenticidad de los datos que los usuarios proporcionan y excluye cualquier responsabilidad por los daños y perjuicios de toda naturaleza que pudieran deberse a la utilización de los mismos o que puedan deberse a la ilicitud, carácter lesivo, falta de veracidad, vigencia, exhaustividad y/o autenticidad de la información proporcionada.

Control de daños
A Favor
En Contra

Ya están inventando historias para no hacer lo que tendrán que acabar haciendo de todas formas:

Bajar el precio de los pisos.

Puntuación 85
#1
Hay dos tipos de jubilados, al menos
A Favor
En Contra

El jubilado pobre tiene por objetivo sobrevivir y pone una hipoteca inversa sobre su casa o vende la nuda propiedad, para tener una vejez confortable en su casa de siempre. El jubilado rico que cuenta con ahorros procedentes de su trabajo o negocios, tiende a invertir en algún inmueble para garantizarse una renta que complemente su pensión y además un bien a trasmitir a sus herederos. Eso es lo que sucede en España, principalmente en Barcelona y Madrid.

Puntuación 78
#2
Bajad el precio y no especuleis
A Favor
En Contra

Menos cuentos ! Bajad ya los precios o alguno se morira sin vender el piso !! Tengo visto anuncios del mismo piso puesto en varias inmobiliarias y el señor no lo vende porque pide una barbaridad. Cuatro años con el piso puesto en venta, no lo vende. Por mucho que las inmobiliarias pacten entre ellas un precio standard en una zona, si el precio no es justo no se va a vender y las inmobiliarias acabaran cerrando !!

Puntuación 58
#3
hombre rico hombre pobre
A Favor
En Contra

Al #2, pues dile al jubilado pobre que no cuente conmigo para pagarle su hipoteca inversa que ya tiene bastante con que la pague su pension. Y al jubilado rico que no especule y acapare vivienda que los jovenes la necesitan.

Os dais cuenta porque los jovenes no pueden acceder a una vivienda? Por los jubilados que son unos egoistas de tomo y lomo.

Puntuación -42
#4
Carmen
A Favor
En Contra

También porque el mercado pide alquiler, aunque sea compartido, por la inestabilidad laboral, miedo a endeudarse, incapacidad para endeudarse y necesidad de movilidad y de ello se aprovechan los que pueden, que casualmente es la gente más mayor.

Los grandes beneficiados de la moda del dinamismo laboral son los arrendadores y otro error de los economistas que creían que era la panacea para subir sueldos y conseguir el pleno empleo, por cierto.

Puntuación -4
#5
Usuario validado en Google+
Ikarron
A Favor
En Contra

Estoy con #4 los jubilados acaparando pisos y con pensiones de hasta el doble que un asalariado están colapsando el capitalismo guardando billetes en el colchón y ahogando el consumo.

Cuando un joven puede independizarse dedica un porcentaje absurdo a la vivienda con lo que su capacidad de consumo desaparece!

O cambiamos esto o cuando no podamos pagar las pensiones lloraremos todos, no solo los jóvenes

Puntuación 21
#6
Usuario validado en elEconomista.es
rubenwiliermirage
A Favor
En Contra

Me parece interesante el artículo, pero creo que hay algo que va a influir en el precio de la vivienda, que es el poder adquisitivo de la población joven, ya que actualmente en Madrid, por ejemplo, el precio de la vivienda es absolutamente incoherente con la realidad social juvenil, que realmente actualemente los salarios que se cobran no tienen nada que ver con los que eran hace diez años, y, en consecuencia, a medida que la gente se vaya jubilando y los precios dignos vayan disminuyendo (los cuales se encuentran en su mayoría en la población +40 - 50), el precio de la vivienda creo que irá a la baja, simplemente porque sino no va a haber forma de acceder a una vivienda.

Puntuación 46
#7
Mi estudio
A Favor
En Contra

Yo veo que en muchas zonas el precio lleva 1 año bajando.

Puntuación 15
#8
Regular los portales inmobiliarios
A Favor
En Contra

A ver si este Pais regula los portales inmobiliarios de una vez ! Culpables en muchos casos de especulacion inmobiliaria salvaje. No puede ser que el mismo piso se anuncie en el mismo portal por 4 o 5 inmobiliarias con precios de diferencia en algunos casos de hasta 40.000€. Un piso, un anuncio, una sola inmobiliaria !

Puntuación -11
#9
Jajaja
A Favor
En Contra

España país con vivienda muy cara, muchos viejos y pocos niños.

Puntuación 73
#10
LEÑA AL MONO
A Favor
En Contra

No, no va a ser tan sencillo desprenderse del ladrillo. Vienen tiempos duros y el ladrillo no se come y tiene infinidad de gastos crecientes y el que diga lo contrario miente.

Puntuación 57
#11
Slipknotpm
A Favor
En Contra

si no suben los salarios, tienen que bajar los precios...es cuestión de lógica. Al precio que se venden ahora las viviendas, o tienes un sueldo muy alto que te permite ahorrar en poco tiempo o que los bancos faciliten el acceso al crédito, y eso es muy fácil hipotecas al 100% pero que no superen el 30% de los ingresos de la persona, en muchos casos eso seria una solución, son hipotecas irrisorias, si de 30 años, pero eso dinamizaría mucho el mercado de vivienda...el problema estaría en los especuladores, que de esos y lo tengo muy visto hay unos pocos...

Y aquí vendrá alguno y dira...en la crisis de 2008 mira lo que paso...y yo te digo que en la crisis de 2008 lo que paso es que los bancos tuvieron gran parte de culpa por que financiaban, casa, coche nuevo, boda....no!! que se tengan que presentar proyectos como cuando quieres abrir un negocio y el banco vea si es viable lo que pide el comprador.

Tb en muchos casos los bancos son un poco usureros, hace unos años fui a pedir una hipoteca, le presente mi oferta, al 100%, una hipoteca que se podía pagar fácilmente, pues bien ellos no, ellos quería que hiciese un crédito personal para cubrir el 20%...haciendo cuentas era un tiro en un pie. Total, espere un chillazo y aquí estoy con menos letra todavía.

Puntuación 24
#12
Jajaja
A Favor
En Contra

Las hipotecas basura son tan típicas ya en España como la tortilla de patatas.

Puntuación 26
#13
BLANCO Y EN BOTELLA
A Favor
En Contra

EN AÑOS NORMALES FALLECEN MAS DE 350.000 PERSONAS, EL AÑO PASADO CERCA DE 500.000 Y ESTE VAMOS PARECIDO. CON UN INDICE DE NATALIDAD EL MAS BAJO O DE LOS MAS BAJOS DEL MUNDO, NO HACE FALTA SER MUY LISTO.....EL ASUNTO LO ARREGLARIAN LOS DE LAS PATERAS, PERO ESOS A LO SUMO PUEDEN ALQUILAR UN PISO PARA DIEZ O DOCE O LO MAS HABITUAL QUE LAS MAFIAS LES DEJEN UNA CASA OCUPADA LLAVE EN MANO.

Puntuación 48
#14
Serafin
A Favor
En Contra

El tocomocho del ladrillo toca a su fin.

Puntuación 16
#15
AGENTE INMOBILIARIO
A Favor
En Contra

Siento deciros que los pisos en Madrid y en buenos barrios se están vendiendo sin problemas.

A primeros de mes hemos vendido ya dos pisos uno en barrio Salamanca y otro en Chamberi en Luchana tenían uno 70m2 el otro 75 m2 y han pagado por uno 400.00e y por el otro 420.000e

Hay mucha inversión de venezolanos y Mexicanos.

NO esperéis gangas porqué ni las hay ni las va a haber.

Puntuación -20
#16
civilizacion inversa
A Favor
En Contra

Los antiguos que eran mas listos que la gente moderna, que en general somos bastante tontos, enmpezando por mi. Pues decian los antiguos, casas -SOLO EN LA QUE VIVAS- en cambio tierras todas las que puedas.......

Puntuación 40
#17
Esta noticia no se entiende
A Favor
En Contra

Al #12, las hipotecas al 100% no son la solucion, ni tampoco bajar los tipos al 0% ni tampoco bajar el interes de las hipotecas.

La solución es vender piso a un precio justo que se pueda pagar con el salario minimo del pais SMI y el que intente venderlo a un valor superior que se lo coma con patatas.

Puntuación 15
#18
Al 16
A Favor
En Contra

España es muy grande y muchos ni viven ni quieren vivir en Madrid.

Puntuación 49
#19
A Favor
En Contra

El artículo está bien.

Utiliza pocos posiblemente y actualización de datos.

Creo q acaba de firma fantástica en el último párrafo.

La vivienda o los activos ligados a la vivienda van a caer pero no hoy.... Mañaaaaana...

Espero q la caída no sea muy grande.

Puntuación -3
#20
Al 20
A Favor
En Contra

La vivienda no caerá mañana, está cayendo hoooooooy y bajará más.

Puntuación 21
#21
Jajaja
A Favor
En Contra

La inversión más ruinosa y sobre todo en España es la vivienda.

El ladrillo no se come, no se reproduce y tiene más gastos que beneficios, no gracias.

Puntuación 14
#22
Usuario validado en Google+
KIKO GOMEZ ORTIZ
A Favor
En Contra

Que vicio tiene este panfleto con que suban los precios de los pisos.

Y es muy sencillo; los precios tienen que adaptarse al poder adquisitivo de los ciudadanos a los que se pretende venderlos. Con sueldos de 1000€ no se pueden comprar pisos de 350000 euros. Y quienes los compren porque pueden que no esperen especular con ellos y obtener beneficios netos de un 20% anual. Es decir, cada 5 años amortizar el precio pagado. Además, de que la segunda vivienda y siguientes ( quienes se las puedan permitir) van a pagar muchos más impuestos cada vez, para quitarle las ganas a los especuladores. Creo que la primera vivienda debe de estar fuertemente incentivada con beneficios de todo tipo para crear familias y consumidores. Las demás, que paguen en impuestoa y tasas las ayudas a la primera. Esto llegará más pronto que tarde. Hay muchísimos poderes trarando de que no ocurra ya que les afecta en primera persona, pero yo creo que es inevitable. Como legalizar la marihuana. Es cuestíon de pocos años. Por lo menos pagarán impuestos, porque nadie en su sano juicio puede decir que está prohibida y perseguida.

El chollo de enriquecerse rápidamente con dos pisos, me da que va a ser muy difícil y cada vez más.

Quienes se van a enriquecer son los gobiernos.

Puntuación 22
#23
Que futuro
A Favor
En Contra

Yo tengo claro que si tengo salud hasta dentro de 20 años, venderé mi vivienda para que me cuide una robot con buenos pechotes y que me haga una limpieza de bajos todos los días.

Puntuación 37
#24
Los hay cazurros
A Favor
En Contra

Al kiko del 23

Kiko no te das cuen que la economía está globalizada y lo que no puedas comprar tú por tu bajo salario lo puede comprar un chino que tiene un negocio y quiere vivir en España porqué en su país no hay libertades democráticas y como digo un chino digo otros sudamericanos que buscan países libres.

NO seas tan de pueblo el mundo es el mundo no tu pueblo.

Puntuación 23
#25