Vivienda

El envejecimiento de la población impactará en el precio de la vivienda, pero no de la forma que se esperaba

  • El aumento de la esperanza de vida y las mejoras sanitarias rompen las previsiones
  • La vivienda se ha convertido en un activo de inversión para muchos mayores
  • Los mayores viven muchos más años en sus propios hogares tras jubilarse
Pareja de jubilados buscando una nueva vivienda. Foto: Alamy.

Durante años, los economistas han realizado modelos econométricos buscando descifrar cuál sería el impacto del envejecimiento de la población en el precio de los activos, tanto financieros como reales. Varios de los trabajos publicados más importantes preveían que el cambio demográfico presionaría a la baja el precio de estos activos, entre ellos la vivienda. La vasta generación del baby boom comenzaría a vender parte de sus activos para disfrutar de una jubilación plena, para mantener unos niveles de consumo similares a los que disfrutaron durante su etapa laboral. Una generación tan grande buscando vender parte de sus activos a otra generación más joven y reducida desembocaría, a la fuerza, en una caída del precio de estos activos (oferta/demanda). Pues parece que no va a ser tan sencillo.

En el pasado, los mayores vendían sus activos y pasaban sus últimos años en casa de sus hijos. Hoy la situación es totalmente diferente

La economía es una ciencia social, que depende del comportamiento y las decisiones de las personas. Esta dependencia de lo humano hace que los modelos econométricos puedan arrojar un resultado muy diferente al que luego se observa en la realidad. Cuando los prestigiosos economistas Gregory Mankiw y David N. Weil vaticinaron en los 90 que se produciría un desplome del precio de la la vivienda a medida que la generación del baby boom (nacidos entre los 50 y 70) se fuese jubilando, los patrones de comportamiento, inversión, la esperanza de vida etc. de los agentes eran diferentes. Ahora, no está nada claro que el precio de la vivienda vaya a registrar fuertes caídas en el corto y medio plazo a causa del invierno demográfico (lo que no quiere decir que no pueda caer por otros eventos como una gran crisis).

Hasta la fecha, pese a que una parte de esta vasta generación está cerca de jubilarse o ha empezado a hacerlo, el precio de la vivienda no parece haberse inmutado. Jieun Lee y Hosung Jung, economistas del Banco Internacional de Pagos (BiS por sus siglas en inglés) han realizado un estudio pormenorizado del impacto del envejecimiento en el precio de la vivienda en 95 distritos de Corea del Sur con diferentes estructuras demográficas y sentencian que el envejecimiento apoya la demanda de vivienda, por ahora.

Presión al alza sobre la vivienda

Estos investigadores revelan que ciertos cambios en la sociedad están impidiendo que se cumplan las previsiones de pasados estudios que pronosticaban un desplome del precio de los inmuebles bajo las teorías del ciclo de vida o la del colapso de los activos. Hasta la fecha, el envejecimiento de la población parece estar presionando al alza el precio de la vivienda.

Esas teorías "solo son válidas cuando las personas mayores liquidan su patrimonio en el momento de su jubilación para suavizar su consumo futuro. Pero a medida que la esperanza de vida se alarga y la salud a esas edades mejora, es posible que los mayores opten por no vender activos en el momento de su jubilación", sostienen estos economistas.

"Incluso si tienen problemas con su estado de salud, tienden a vender antes activos financieros (acciones, depósitos, bonos...) en lugar de activos reales (vivienda) para cubrir el gasto médico. Por tanto, es probable que la venta de una casa sea el último recurso a la que acudan los mayores", señalan Jieun Lee y Hosung Jung en el trabajo publicado por el BiS.

Es más, estos expertos creen que incluso estaría ocurriendo lo contrario: "Los jubilados podrían estar invirtiendo sus pensiones en la compra de vivienda u otros activos para recibir una renta regular por el alquiler, en lugar de depender de sus hijos, lo que hace que aumente la demanda de vivienda y los precios de la misma. En consecuencia, es un desafío hacer conjeturas sobre la relación entre el envejecimiento de la población y los precios de la vivienda".

Los comportamientos cambian

Charles Goodhart y Manoj Pradham, también investigadores del BiS, explican en su libro 'La gran reversión demográfica' que "mudarse de casa es muy estresante; algunos indicadores lo sitúan casi a la par del estrés que se sufre con el divorcio. Así, los ancianos, que generalmente han pagado sus hipotecas, no tienen necesidad de mudarse hasta que no puedan valerse por sí mismos. Por lo tanto, la frecuencia de los movimientos de vivienda disminuye con la edad. Dado que los ancianos viven en unas casas que poco a poco se han ido quedando grandes para ellos, es probable que aumente la proporción de espacio de vivienda sobre población". De este modo, la inversión en vivienda no caerá tanto como se creía, lo que mantendrá a raya los precios.

Además, hace décadas era frecuente que las personas más mayores terminasen sus últimos días en casa de sus hijos. También, el poder adquisitivo de las pensiones era muy inferior al actual en los países desarrollados. En ese entorno tenía cierto sentido que esos jubilados se deshicieran de todos sus activos para pasar el resto de su vida con ciertas garantías. Sin embargo, hoy la situación es muy diferente.

La vida ha cambiado mucho en poco tiempo. Frente a lo que ocurría en los 70, los 80 y parte de los 90, la generación del baby boom está llegando a la edad de jubilación con salud y una pensión decente, lo que les permite, generalmente, ser independientes y vivir de forma autónoma. De este modo, estos hogares de pensionistas mantienen sus viviendas (ya sea la principal para vivir en ella y las secundarias para obtener una renta que complemente su pensión o pasar unas vacaciones en la playa) e incluso podrían invertir aún más en ladrillo durante esos años, dado el entorno de bajos tipos de interés que hace que la liquidez o los bonos sean menos atractivos.

A esta demanda se le une la de los cohortes de población más joven que buscan independizarse y formar una familia. La demanda (respecto a la oferta) de vivienda se encuentra así en un punto estructuralmente elevado por las preferencias y necesidades de varias generaciones. A ello se une el uso de la vivienda como inversión en un entorno de tipos cero o negativos, está hundiendo la rentabilidad por dividendos y el interés que paga la deuda. Los depósitos y otros activos conservadores ofrecen al ahorrador un 0% en el mejor de los casos (las comisiones se comen el resto). La vivienda es de los pocos activos que ofrece un rentabilidad positiva notable (comprar para alquilar) y que aún puede tener recorrido al alza.

"Como resultado, concluimos que los adultos mayores contribuyen continuamente al aumento de la demanda de vivienda al acumular, en lugar de liquidar, su riqueza debido a una mayor esperanza de vida, y que esto ayuda a incrementar los precios de la vivienda. Es decir, esta evidencia contrasta con la hipótesis del ciclo de vida que aseguraba que las personas mayores vendían sus casas inmediatamente al jubilarse para suavizar su consumo futuro", concluye el informe del BiS.

Además, las estadísticas extraídas por estos expertos muestran que 1) el índice de propiedad de vivienda y el número de propietarios de viviendas mayores de 60 o 70 años aumentó durante el período entre 2010 y 2018; 2) Su patrimonio neto tiende a mostrar una tendencia creciente similar a la de las personas de entre 40 y 49 años.

"En resumen, nuestra evidencia empírica proporciona respuestas a algunas preguntas sin resolver. La hipótesis del ciclo de vida o la del colapso de los activos han planteado preocupaciones importantes que aseguraban que el envejecimiento afectaría negativamente a los precios de la vivienda. Sin embargo, es poco probable que esto ocurra a corto plazo en Corea del Sur, porque nuestro análisis muestra una relación positiva entre las personas mayores y los precios de la vivienda. Esta asociación se mantendrá durante un tiempo ya que nuestra muestra incluye a los baby boomers que han comenzado a jubilarse", sentencia el trabajo.

No obstante, en un futuro más lejano, cuando esa gran generación no sea capaz de valerse por sí misma, sí podría verse un desenlace similar al previsto por Mankiw y Weil. Los mayores tendrán que vender parte de sus activos para costearse la ayuda necesaria para pasar sus últimos días (residencias, cuidadores, atención médica....) y el precio de los mismos podría resentirse.

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Comentarios 62

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Angel
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Muchisimos de los que estan falleciendo por el covid y mas causas unos 500.000 tenian piso en propiedad y los herederos los venderan a bajo precio ya que quieren el dinero calentito.

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#50
González
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ES CIERTO, SOBRAN PISOS A CIENTOS DE MILES, OTRA COSA ES LA UBICACION Y EL ESTADO...Y VAN A SOBRAR MAS.

Puntuación 7
#51
Usuario validado en elEconomista.es
Ariñañara
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Según las proyecciones de población del INE para los próximos 15 años la población crecerá muy ligeramente si se mantiene la inmigración. Eso sin tener en cuenta la pandemia y la situación económica que podría des-estimular la inmigración y estimular la emigración. https://www.ine.es/dyngs/INEbase/es/operacion.htm?c=Estadistica_C&cid=1254736176953&menu=ultiDatos&idp=1254735572981

Puntuación 1
#52
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Carlos
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En una decada que vayan falleciendo los babyboom, veremos millones de viviendas vacias por toda Estaña.

Saludos

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#53
Especuladores
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No se os ocurra comprar o alquilar en la inmobiliaria Engel&volkers !! EL mismo piso lo podeis encontrar 60.000 euros mas caro que en otra inmobiliaria !!

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#54
navegante, las herencias deben de ser para los herederos y no para el gobierno de turno
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Al 2, nunca mejor dicho.

Puntuación 5
#55
navegante, y este desastre lo han conseguido en 100 días de progreso.
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Al 6, los jóvenes llorareis sí gente como el chepas ocupa un puesto de vicepresidente para que el País no funcione, que también es culpa del narciso ya que ese sí que es él y los que lo votan culpables de la ruina que nos han colocado y lo peor está por venir.

Puntuación 1
#56
navegante, prohibido arruinar España vía impuestos.
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Al 25, lo mismo que al 2, nunca mejor dicho

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#57
Dani
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Para la gente que en los comentarios esta quejandose otra vez de lo cara que esta la vivienda.... en 2012 / 2017 fue el mejor momento para comprar pero claro los medios de desinformacion os decian que el alquiler era lo mejor y como todos quieren alquler y no hay suficiente vivienda para alquilar y si mucha demanda ( de eso ya se encargaron los medios) pues el precio sube.

Pero claro la culpa es siempre de otros mia nooooo.

El que espere grandes caidas que espere sentao.

Puntuación -6
#58
Pacok Engracie
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jajaja! qué pena da este diario.

Puntuación 3
#59
Usuario validado en elEconomista.es
jgalesco
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Personalmente estoy jubilado y no pienso vender mi vivienda habitual ni la segunda vivienda en la playa. Ni siquiera cuando en el futuro pueda necesitar ayuda y una residencia, contrataré al personal que necesite. Lo que sí he observado es que cuando las personas mayores mueren, los hijos venden sus inmuebles inmediatamente. De modo que esa teoría que se indica en el artículo puede ser válida pero dentro de 20 años...

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#60
Rodrigo
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Es la HERENCIA lo que va a dinamitar el inmobiliario. Cuando la generacion del baby boom ya no este (10-15 años), quien va a comprar todos esos pisos con una poblacion menguante?

Lo pintareis de colores, pero, el precio de la vivienda es 3-4 veces el salario bruto de un individuo. En España los jubilados tienen mas renta que el asalariado medio.

Haced las cuentas...

Puntuación 4
#61
El problema de la vivienda tiene muchas derivadas
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El garantizar el derecho constitucional a la vivienda digna es un cometido del Estado. A estas horas el Vice de asuntos sociales debería estar impulsando la construcción de miles, no pensando en su casoplón. Al construir vivienda VPO, no solo se hace una actividad productiva que genera empleo, si no que se puede ofrecer a los jóvenes viviendas en alquiler a bajo precio. En grandes urbes hay mucha tipología de vivienda. Hay una carísima y de lujo, que se vende como rosquillas y que está en zonas emblemáticas. Hay viviendas en zonas intermedias y las hay en barriadas populares. Lo más importante es tener cerca un medio de transporte, metro o ferrocarril. Los terminados influyen mucho en el precio: Piscina, buena construcción, calefacción, aire acondicionado, garaje, trastero, portería..

La especulación comienza con el precio del terreno. El propietario de una vivienda tiene que hace frente a muchos gastos e impuestos: IBI, comunidad, ITE, etc, de los cuales se libra un inquilino. No hay que perder de vista que el dinero que recibe un propietario de un piso alquilado es aproximadamente el 60% de lo que paga el inquilino. Yo creo que no es buen negocio alquilar. Poco beneficio y mucho riesgo.

En Madrid y Barcelona la vivienda en buenas zonas no ha bajado ni bajará y se vende. Es un hecho. Ha bajado y mucho en zonas populares.

Puntuación -2
#62