Vivienda

El envejecimiento de la población impactará en el precio de la vivienda, pero no de la forma que se esperaba

  • El aumento de la esperanza de vida y las mejoras sanitarias rompen las previsiones
  • La vivienda se ha convertido en un activo de inversión para muchos mayores
  • Los mayores viven muchos más años en sus propios hogares tras jubilarse
Pareja de jubilados buscando una nueva vivienda. Foto: Alamy.

Durante años, los economistas han realizado modelos econométricos buscando descifrar cuál sería el impacto del envejecimiento de la población en el precio de los activos, tanto financieros como reales. Varios de los trabajos publicados más importantes preveían que el cambio demográfico presionaría a la baja el precio de estos activos, entre ellos la vivienda. La vasta generación del baby boom comenzaría a vender parte de sus activos para disfrutar de una jubilación plena, para mantener unos niveles de consumo similares a los que disfrutaron durante su etapa laboral. Una generación tan grande buscando vender parte de sus activos a otra generación más joven y reducida desembocaría, a la fuerza, en una caída del precio de estos activos (oferta/demanda). Pues parece que no va a ser tan sencillo.

En el pasado, los mayores vendían sus activos y pasaban sus últimos años en casa de sus hijos. Hoy la situación es totalmente diferente

La economía es una ciencia social, que depende del comportamiento y las decisiones de las personas. Esta dependencia de lo humano hace que los modelos econométricos puedan arrojar un resultado muy diferente al que luego se observa en la realidad. Cuando los prestigiosos economistas Gregory Mankiw y David N. Weil vaticinaron en los 90 que se produciría un desplome del precio de la la vivienda a medida que la generación del baby boom (nacidos entre los 50 y 70) se fuese jubilando, los patrones de comportamiento, inversión, la esperanza de vida etc. de los agentes eran diferentes. Ahora, no está nada claro que el precio de la vivienda vaya a registrar fuertes caídas en el corto y medio plazo a causa del invierno demográfico (lo que no quiere decir que no pueda caer por otros eventos como una gran crisis).

Hasta la fecha, pese a que una parte de esta vasta generación está cerca de jubilarse o ha empezado a hacerlo, el precio de la vivienda no parece haberse inmutado. Jieun Lee y Hosung Jung, economistas del Banco Internacional de Pagos (BiS por sus siglas en inglés) han realizado un estudio pormenorizado del impacto del envejecimiento en el precio de la vivienda en 95 distritos de Corea del Sur con diferentes estructuras demográficas y sentencian que el envejecimiento apoya la demanda de vivienda, por ahora.

Presión al alza sobre la vivienda

Estos investigadores revelan que ciertos cambios en la sociedad están impidiendo que se cumplan las previsiones de pasados estudios que pronosticaban un desplome del precio de los inmuebles bajo las teorías del ciclo de vida o la del colapso de los activos. Hasta la fecha, el envejecimiento de la población parece estar presionando al alza el precio de la vivienda.

Esas teorías "solo son válidas cuando las personas mayores liquidan su patrimonio en el momento de su jubilación para suavizar su consumo futuro. Pero a medida que la esperanza de vida se alarga y la salud a esas edades mejora, es posible que los mayores opten por no vender activos en el momento de su jubilación", sostienen estos economistas.

"Incluso si tienen problemas con su estado de salud, tienden a vender antes activos financieros (acciones, depósitos, bonos...) en lugar de activos reales (vivienda) para cubrir el gasto médico. Por tanto, es probable que la venta de una casa sea el último recurso a la que acudan los mayores", señalan Jieun Lee y Hosung Jung en el trabajo publicado por el BiS.

Es más, estos expertos creen que incluso estaría ocurriendo lo contrario: "Los jubilados podrían estar invirtiendo sus pensiones en la compra de vivienda u otros activos para recibir una renta regular por el alquiler, en lugar de depender de sus hijos, lo que hace que aumente la demanda de vivienda y los precios de la misma. En consecuencia, es un desafío hacer conjeturas sobre la relación entre el envejecimiento de la población y los precios de la vivienda".

Los comportamientos cambian

Charles Goodhart y Manoj Pradham, también investigadores del BiS, explican en su libro 'La gran reversión demográfica' que "mudarse de casa es muy estresante; algunos indicadores lo sitúan casi a la par del estrés que se sufre con el divorcio. Así, los ancianos, que generalmente han pagado sus hipotecas, no tienen necesidad de mudarse hasta que no puedan valerse por sí mismos. Por lo tanto, la frecuencia de los movimientos de vivienda disminuye con la edad. Dado que los ancianos viven en unas casas que poco a poco se han ido quedando grandes para ellos, es probable que aumente la proporción de espacio de vivienda sobre población". De este modo, la inversión en vivienda no caerá tanto como se creía, lo que mantendrá a raya los precios.

Además, hace décadas era frecuente que las personas más mayores terminasen sus últimos días en casa de sus hijos. También, el poder adquisitivo de las pensiones era muy inferior al actual en los países desarrollados. En ese entorno tenía cierto sentido que esos jubilados se deshicieran de todos sus activos para pasar el resto de su vida con ciertas garantías. Sin embargo, hoy la situación es muy diferente.

La vida ha cambiado mucho en poco tiempo. Frente a lo que ocurría en los 70, los 80 y parte de los 90, la generación del baby boom está llegando a la edad de jubilación con salud y una pensión decente, lo que les permite, generalmente, ser independientes y vivir de forma autónoma. De este modo, estos hogares de pensionistas mantienen sus viviendas (ya sea la principal para vivir en ella y las secundarias para obtener una renta que complemente su pensión o pasar unas vacaciones en la playa) e incluso podrían invertir aún más en ladrillo durante esos años, dado el entorno de bajos tipos de interés que hace que la liquidez o los bonos sean menos atractivos.

A esta demanda se le une la de los cohortes de población más joven que buscan independizarse y formar una familia. La demanda (respecto a la oferta) de vivienda se encuentra así en un punto estructuralmente elevado por las preferencias y necesidades de varias generaciones. A ello se une el uso de la vivienda como inversión en un entorno de tipos cero o negativos, está hundiendo la rentabilidad por dividendos y el interés que paga la deuda. Los depósitos y otros activos conservadores ofrecen al ahorrador un 0% en el mejor de los casos (las comisiones se comen el resto). La vivienda es de los pocos activos que ofrece un rentabilidad positiva notable (comprar para alquilar) y que aún puede tener recorrido al alza.

"Como resultado, concluimos que los adultos mayores contribuyen continuamente al aumento de la demanda de vivienda al acumular, en lugar de liquidar, su riqueza debido a una mayor esperanza de vida, y que esto ayuda a incrementar los precios de la vivienda. Es decir, esta evidencia contrasta con la hipótesis del ciclo de vida que aseguraba que las personas mayores vendían sus casas inmediatamente al jubilarse para suavizar su consumo futuro", concluye el informe del BiS.

Además, las estadísticas extraídas por estos expertos muestran que 1) el índice de propiedad de vivienda y el número de propietarios de viviendas mayores de 60 o 70 años aumentó durante el período entre 2010 y 2018; 2) Su patrimonio neto tiende a mostrar una tendencia creciente similar a la de las personas de entre 40 y 49 años.

"En resumen, nuestra evidencia empírica proporciona respuestas a algunas preguntas sin resolver. La hipótesis del ciclo de vida o la del colapso de los activos han planteado preocupaciones importantes que aseguraban que el envejecimiento afectaría negativamente a los precios de la vivienda. Sin embargo, es poco probable que esto ocurra a corto plazo en Corea del Sur, porque nuestro análisis muestra una relación positiva entre las personas mayores y los precios de la vivienda. Esta asociación se mantendrá durante un tiempo ya que nuestra muestra incluye a los baby boomers que han comenzado a jubilarse", sentencia el trabajo.

No obstante, en un futuro más lejano, cuando esa gran generación no sea capaz de valerse por sí misma, sí podría verse un desenlace similar al previsto por Mankiw y Weil. Los mayores tendrán que vender parte de sus activos para costearse la ayuda necesaria para pasar sus últimos días (residencias, cuidadores, atención médica....) y el precio de los mismos podría resentirse.

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Comentarios 62

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Los hay cazurros
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Al kiko del 23

Kiko no te das cuen que la economía está globalizada y lo que no puedas comprar tú por tu bajo salario lo puede comprar un chino que tiene un negocio y quiere vivir en España porqué en su país no hay libertades democráticas y como digo un chino digo otros sudamericanos que buscan países libres.

NO seas tan de pueblo el mundo es el mundo no tu pueblo.

Puntuación 25
#25
Este vale como aquel
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Necesitas comprar piso en una zona y de repente ves que todas las inmobialiarias venden los pisos al mismo precio redondeado. Da igual que el piso tenga 2h, 3h o ascensor todos con el mismo precio e imposible de pagar.

¿ Pactan precios las inmobiliarias entre ellas ? ¿ El dueño pone el precio que se le antoja ? Me rio de la inmobiliaria que dice que el precio esta bien tasado. !!

Puntuación 19
#26
Verónica
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Dice un incauto "EL LADRILLO NO SE COME"

PERO ALMA DE CÁNTARO SI DÉ COMER TE DA CARITAS O EL PADRE ANGEL"

LO QUE NO TE PROPORCIONA CARITAS ES DÉ VIVIENDA ESO YA ESTA RESERVADO PARA LOS INMIGRANTES.

TE DAS AHORA CUEN PORQUE LA VIVIENDA ES TAN CODICIADA??

AINNSSS NO OS ENTERÁIS DE NADA.

Puntuación 12
#27
Mikel
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Buenas,

Madrid, Barcelona y alguna ciudad son muy caras. Iros a un pueblo o una ciudad más pequeña que os ahorráis una fortuna y tratad de teletrabajar... a ser posible para una empresa extranjera que os pague bien. Así dejaréis de sufrir por el precio de los pisos.

Yo en mi caso tengo dos pisos, uno en propiedad donde vivo y otro alquilado. El segundo me lo he comprado a toca teja.

Y el primero me lo compré pagando la deuda en 1 año. Son pisos de 110.000€. Tengo 34 años y todo me lo he ganado yo solico...

Mi único consejo que puedo dar es trabajar todo lo que podáis y ahorrar... no tiréis el piso en alquileres y comprar en cuanto podáis.... e invertid porque la pensión que nos dejen estos políticos será una m____.

Saludos

Puntuación 11
#28
Todos estos no tienen casa
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Todos los que aque escriben necesitan comprar así que veo una demanda fortísima...mientras esperan tiran el dinero en alquiler....así están las cosas

Puntuación 0
#29
yomismo
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Conozco a un señor que tiene 20 vivienda.

Puntuación -7
#30
A la incauta Veronica
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Las viviendas no las regalan y no están tan codiciadas porque no eres tu el único propietario de España.

Puntuación 4
#31
Fernando
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hay dos cosas que no comentan, el alto índice de divorcios y que cuando vendes el estado se queda con casi todo el inmueble, no es rentable comprar , pero tampoco vender .

Puntuación 14
#32
Extranjero
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Lo último que haría sería invertir dinero en comprar vivienda en España, no gracias, no me quiero buscar problemas.

Puntuación 9
#33
Los hay muchos cazurros
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Los estranjeros no quieren viviendas en España ni regaladas.

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#34
Pepe
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Me flipa esa gente que dice "pos vete a otra parte si Madriz te parece caro", seguro que será él el que le dé trabajo. Que daño ha hecho a este país Telecinco.

Puntuación 3
#35
Extranjero
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España no es país para vivir si eres rico, hay países con un nivel de vida más alto y menor delincuencia e invertir en vivienda en España no es rentable, hay países del primer mundo mucho más rentables para invertir en vivienda.

Puntuación 11
#36
Siempre fue así
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Los extranjeros ricos viven y compran vivienda en Mónaco, Londres o París.Los inmigrantes pobres emigran a España.

Puntuación 15
#37
Antonio
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Pero vamos a ver... aun pensais que vana dejar caer al ladrillo?, todo esto va a pasar en base a la inflación, sino... como se vpiensan pagar las pensiones y el sueldo de los funcionarios que pasan sobradamente de los salarios medios de cualquier operario de a apie? la vivienda no bajará, se mantendrá ( bajará via inflación ) estable y posiblemente suba, pues seguiría siendo una bajada, pero no se encontraran viviendas de 400.000 a 200.000, unico caso el chalet de galapagar de nuestro queriddo "coletas".

La recuperación de España pasa por inflación si o si, congelación o retención de los salarios de los politicos y funcionarios.

Subidas de los salarios minimos e incluso incluyendo un minimo ingreso vital coherente y efectivo ya que la maquinaria va a dejar a muchos trabajadores sin trabajo. vease coches autónomos Tesla que haran de taxi, autoservicios, y un largo etc.

Puntuación 3
#38
Jajaja
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Las grandes colas del hambre en Madrid es debido al gran desempleo y poco trabajo.

Puntuación 17
#39
Esta claro.
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Después de las olas pandemic as y olas de frío lo mejor es huir de las grandes urbes.

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#40
Pepe
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1000Kg de arena: 40€

1000Kg de cemento: 160€

1000 Ladrillos: 150€ (lacasadelaconstruccion.es)

Densidad de población España: 94hab./Km2

Puntuación 1
#41
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Me ha convencido plenamente el artículo. Creo que lo mejor es invertir en vivienda...

en Corea, claro.

Puntuación 12
#42
Pedro
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Quien tiene una casa en propiedad, a menos que tengan mucha necesidad no va a bajar su precio, porque en este pais se prefiere pagar impuestos y tenerla vacía durante años, que bajarla y quitársela de en medio.

Que muchas viviendas bajarán, está claro, pero dependerá de la situación y de como sea cada casa.

Puntuación 12
#43
Pepe
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Para construir España un habitáculo de 1 metro cúbico necesitamos:

212 ladrillos: 31,8 euros

100Kg de cemento: 15,76 euros

100Kg de arena: 5 euros

1 m3 de aire: 1350 euros

Puntuación 0
#44
Indigente extranjero
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Yo voy a irme a vivir a España como muchos otros indigentes, pero vivienda en España no compro esos precios solo lo pueden pagar ricos o hipotecados de por vida.

Puntuación 6
#45
Inmigrante pobre
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Yo también me voy a ir a vivir a España, claro que si fuese rico me iria otro país.

Puntuación 6
#46
alf
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Esta bien definido en el artículo el modelo de este país: unos deslomándose toda la vida para cobrar 1.000 euros que se le evaporan en el alquiler, y otros recibiendo esos mismos 1.000 euros (x el numero de viviendas que tenga). Para muchas familias estos son los gastos/ingresos más relevantes. Como el teletrabajo se quede y permita trabajar desde sitios donde el suelo no se pague a precio de oro, la vida de unos va a mejorar mucho (y la de otros posiblemente empeorar).

Puntuación 18
#47
Nos mienten uuuuu a porrillo
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Si si la vivienda bajará un mañana muuuuyyy muuuuyy lejano...

cuando baje el bitcoin que mira donde está y no vale ni pa tomar por culo

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#48
YOLANDA
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LOS PRECIOS SE VAN A HUNDIR, LO DEL 2008 VA A SER UNA BROMA AL LADO DE ESTO.

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#49
Angel
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Muchisimos de los que estan falleciendo por el covid y mas causas unos 500.000 tenian piso en propiedad y los herederos los venderan a bajo precio ya que quieren el dinero calentito.

Puntuación 16
#50