Vivienda

El TJUE dicta que la banca tendrá que devolver todos los gastos hipotecarios menos el IAJD

  • Abre la puerta a que reclamen ocho millones de consumidores
  • El TS declaró abusivo la imposición del 100% de los gastos al cliente
  • Los jueces deben ver si las comisiones de apertura responden a un servicio dado

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha fallado hoy sobre el reparto de gastos hipotecarios y estipula que las entidades deberán devolver la totalidad de los gastos a los clientes en el caso de que le fueran cargados de forma abusiva, a excepción del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) que desde hace un año ya paga la banca, pero que por ley, antes estaba determinado que debían pagarlo los clientes.

Esta sentencia abre la puerta a que unos ocho millones de clientes acudan a los tribunales para pedir la restitución de los gastos hipotecarios. Asimismo, anula el reparto de gastos que estipuló el Tribunal Supremo (TS) en enero de 2019. Además, el Alto Tribunal, en una sentencia anterior, de 2015, ya consideró nula por abusiva la cláusula que imponía al cliente el pago del cien por cien de los gastos y, cuatro años después, ante la falta de claridad que seguía habiendo en el reparto, determinó que los gastos de conformación de una hipoteca debían dividirse al 50% entre consumidor y entidad. 

Ahora, Europa dice que las entidades deberán devolver los gastos si la cláusula se considera abusiva -como estipuló el TS en 2015-. Cabe recordar que la nueva ley hipotecaria que entró en vigor en junio del año pasado ya estipula que el grueso de los gastos los asume la banca, incluido el IAJD, por lo tanto, las devoluciones serán para los contratos hipotecarios anteriores a la entrada en vigor de la nueva ley.

Concretamente, el fallo del TJUE asegura que en caso de nulidad de una cláusula contractual abusiva, que impone al consumidor el pago de la totalidad de los gastos de constitución y cancelación de hipoteca, el juez nacional no se puede oponer a la devolución del dinero a los clientes, a menos que el Derecho nacional aplicable entonces impusiera al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos. Este derecho, solo imponía a los clientes el pago del IAJD. 

Cabe recordar que las cláusulas que imputaban a los consumidores el cien por cien de los gastos hipotecarios fueron declaradas abusivas por el Supremo bajo el argumento de que se imponían sin que fueran negociadas con los clientes y, por tanto, suponían un perjuicio para ellos.

El fallo supone una victoria para los consumidores, aunque cabe recordar que el IAJD suponía el grueso de los gastos de la conformación de una hipoteca, hasta el 70% de los mismos, el otro 30% englobaban el coste de la notaría, el registro, la tasación y la gestoría. Antes de la nueva ley hipotecaria, que impuso a la banca la asunción del IAJD, la cuantía de éste dependía tanto del importe de la hipoteca como de la CCAA en la que se compraba la vivienda. Así, el impuesto podía oscilar entre el 0,5% y el 1,5% del gasto de compraventa. En el caso de Madrid, por un inmueble de 200.000 euros, el IAJD podía suponer un gasto de unos 2.500 euros. 

Por su parte, fuentes del sector financiero insisten en que el impacto para la banca va a ser poco significativo o nulo. Estas mismas fuentes recuerdan que primero los jueces nacionales deben analizar caso por caso si las cláusulas de gastos hipotecarias fueron abusivas y, en caso afirmativo, las devoluciones serán menores porque no implican los gastos de IAJD, los de mayor cuantía. 

Fernando Renedo, socio y fundador de Reclama Por Mí, señala que los clientes potenciales para reclamar los gastos son aquellos que firmaron la hipoteca antes de la sentencia del Tribunal Supremo de 2015, que declaró abusiva la imposición de los gastos a los clientes sin que se negociaran. Así, apunta que desde este fallo, la mayoría de las entidades se han cubierto desde entonces las espaldas negociando los gastos, no obstante, señala que en el caso de hipotecas posteriores a 2015 en el que los costes del contrato no fueron negociados, también se podría reclamar.

Desde las asociaciones de consumidores y despachos de abogados insisten en que los tenedores de una hipoteca pueden reclamar los gastos si firmaron el contrato antes de la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria y las devoluciones por notaría, registro, gestoría y tasación podrían suponer una media de 2.000 euros por cliente. Asimismo, Adicae calcula que hay 7,6 millones de clientes potenciales para reclamar, mientras Asufin los estima en unos 8 millones.  

Revisar la comisión de apertura

Por otro lado, el TJUE también se ha pronunciado sobre otras cláusulas de los contratos hipotecarios. Así, respecto a las comisiones de apertura, determina que deben ser los jueces nacionales quienes valoren si realmente esa comisión se cobró a cambio de un servicio prestado por parte del banco.

El fallo europeo dice que las comisiones y gastos repercutidos al cliente deben responder a servicios efectivamente prestados o a gastos habidos. "En consecuencia, una cláusula que surta el efecto de eximir al profesional de la obligación de demostrar que se cumplen estos requisitos en relación con una comisión de apertura podría incidir negativamente en la posición jurídica del consumidor [...] y provocar un desequilibrio importante en detrimento del consumidor, en contra de las exigencias de la buena fe", asegura.

Según Europa, el hecho de que una comisión de apertura esté incluida en el coste total de un préstamo hipotecario no implica que sea una prestación esencial de este. No obstante, la nueva ley hipotecaria aprobada en el Congreso el año pasado da libertad a las entidades para fijar las comisiones de apertura, eso sí, según dice el TJUE ahora, deben responder a un servicio prestado.

El TJUE también ha evaluado la prescripción de la restitución del daño a los clientes y ha asegurado que puede ser temporal. Así, aunque reconoce que la nulidad de una cláusula no prescribe, determina que el tiempo para resarcir el perjuicio sí. Por tanto, los clientes tienen un plazo de cinco años para exigir la devolución de los gastos desde que un tribunal declara nula por abusiva la cláusula. 

Finalmente, la Justicia europea asegura que el consumidor tiene derecho a que le restituyan las costas de un proceso judicial si se considera que hay una cláusula abusiva porque lo contrario disuadiría al cliente en su derecho a reclamar.

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Otra medio ambigüedad para quedar bien con los ciudadanos y que los bancos no suelten ni un Euro. Y si alguno intenta sacar algo, le va a costar años de pleitos y follones.

Lo de casi siempre, vamos.

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#1
Nicaso
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Negocio para abogados.Cada día un nuevo emplumado para hundir a la banca, al final tendrán que regalar el dinero y a lo mejor ni así. Yo la verdad es que no sé de que van a vivir los bancos. Los márgenes están por los suelos, continuamente en los tribunales, los tipos no hay quien los aguante. En fin, que van a trabajar únicamente de comisionistas haciéndoles pagar a sus clientes depositantes lo que no ganan con sus clientes prestatarios. Quien la ha visto y quien la ve.

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#2
roger
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En realidad no hay que reclamar nada teóricamente la devoluciones de intereses y gastos se deben realizar de forma automática por los Bancos normalmente no mas de 30 días hábiles en cumplimiento de la legislación Europea, lo de reclamar a través de abogados es una cosa que se hace solo en España tras cualquier sentencia de este tipo en Europa la propia administración debe de actuar de manera inmediata y corregir el agravio, luego no se quejen cuando digan que África empieza en los pirineos.

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#3
Jose Velasco
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El IAJD no se devuelve porque quien tenía que devolverlo realmente es Hacienda. Así al estimar el TJUE que los gastos de inscripción de la hipoteca debe abonarlos el banco. Se podría considerar que la ley del IAJD que obligaba (por eso se ha cambiado) al consumidor a pagarlo es nula y por tanto la AEAT debe devolver al cosumidor el importe pagado, no siendo válida la prescipción porque se ha declarado "nulo de pleno derecho" y por tanto el plazo de cuatro empezaría a contar a partir de la sentencia del TJUE.

Por otro lado tampoco la banca estaría obligada a pagarlo salvo las hipotecas que tengan menos de cuatro años (plazo de prescripción).

Pero en España ya sabemos eso de la "división de poderes" como funciona.

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#4
ciudadano
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si mi hipoteca es del 2016 me devolverán o no? o diran que ha prescrito estos ladrones????

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#5
mariano
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Anda, otro golpe más a los ladrones y usureros de los bancos, a todos los directivos de los bancos los llevaba a la horca. Que panda de sinverguenzas. Esto deberia ser automatico y devolver todo lo robado y no tener que estar litigando, pero recuerdo que estamos en una monarquia bananera, corrupta manejada por unos politicos incompetentes. Nada , animo a litigar y a por estos ladrones, rastreros y usureros de la banca. A por LA CAIXA, grito el capitan pirata.

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#6
Usuario validado en elEconomista.es
Pol?tica
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Los bancos deberían desaparecer, hay que dar el dinero directamente a los ciudadanos para que consuman.

Puntuación -9
#7