Vivienda

Los datos del mercado inmobiliario que revelan las diferencias respecto al boom de 2007

  • El precio crece, pero está muy lejos de los máximos del boom
  • Aumenta la compraventa de inmuebles, pero con cifras más moderadas
  • El euríbor y los tipos de interés reducen el esfuerzo de los compradores
Foto de Alamy

El mercado inmobiliario español está empezando a enfriarse. Tras años de expansión (subidas de precios, mayor número de transacciones...), se ha hablado mucho de una posible burbuja con aires a que la que estalló en la anterior crisis. Sin embargo, el escenario real parece estar muy lejos de lo acaecido tras 2008, al menos a nivel nacional. Según datos de Eurostat, el precio de la vivienda comenzó a crecer (en términos anuales) en España en el segundo trimestre de 2014 y desde entonces, las tasas de crecimiento anuales de los precios no se han acercado (a pesar de partir de unos niveles muy bajos), a las que se vieron en la etapa del boom. Los precios medios siguen muy lejos de los registrados antes de la crisis y el enfriamiento no parece que vaya a desembocar en un colapso de los precios.

A pesar de que las ventas, los precios, la concesión hipotecaria o la construcción de viviendas hayan repuntado respecto a la época de crisis, sus cifras todavía se encuentran muy lejos de lo registrado durante los años más desenfrenados de la burbuja, según lo que demuestran los datos oficiales sobre el mercado actual.

Para demostrarlo, desde la inmobiliaria Casaktua han realizado un análisis para encontrar las similitudes y las diferencias del panorama inmobiliario de hace más de una década con la situación actual:

El precio crece, pero no alcanza los máximos del boom. Aunque hay ciudades y localidades que han estado muy cerca del valor máximo alcanzado en el ciclo anterior, actualmente, el precio por metro cuadrado de la vivienda libre en España se sitúa en torno a los 1.600-1.700 euros, muy por debajo de los 2.100 euros que se registraban en el año 2008, tal y como indican los datos del Ministerio de Fomento. Además, nos encontramos en un periodo de estabilización del valor de la vivienda en el que la oferta comercial de players inmobiliarios como Casaktua.com incluyen viviendas con precios asequibles para cualquier tipo de comprador. 

Según los datos que maneja Tinsa, el precio medio de la vivienda terminada en España acumula un descenso del 34,1% desde los máximos registrados en 2007. Las áreas metropolitanas y la costa mediterránea destacan con una caída claramente superior a la media, del 42,1% y del 42,6%, respectivamente. Por su parte, el Banco de España también aporta tranquilidad al afirmar que los precios de la vivienda no están sobrevalorados. 

- Aumenta la compraventa de inmuebles, pero con cifras más moderadas. El Ministerio de Fomento refleja que la compraventa de viviendas llegó a superar en 2006 las 950.000 transacciones, una cifra a la que solo se acercó el ejercicio 2018 con sus casi 583.000 operaciones. De enero a julio de 2019, esta estimación rondaría las 312.000 compraventas (INE). Estos dos últimos datos manifiestan que todavía estamos muy por debajo de los años del boom. En este caso, ocurre como con el precio: la demanda respecto al ejercicio anterior también se está moderando.

- Dificultad de acceder a un préstamo hipotecario. Durante el auge inmobiliario, los bancos concedían préstamos e hipotecas con facilidad. Actualmente, y a pesar de que en los últimos años se ha producido una flexibilización en las condiciones con respecto a la crisis (2008-2014), los bancos son mucho más estrictos y previsores. Sobre todo, tras la aprobación de la nueva Ley Hipotecaria y por el riesgo ante un cierto deterioro económico.

En estos más de diez años, también se ha ganado en transparencia a la hora de contratar una hipoteca, se están regulando las cláusulas abusivas, se ha producido un nuevo reparto de gastos al escriturar e inscribir un préstamo hipotecario y los plazos de amortización son mucho más cortos (en la época del boom se llegaron a conceder préstamos de hasta 40 o 50 años).

- Euribor a nivel cero. Las cifras actuales del Euríbor están en -0,325 euros. Unos niveles que distan mucho de los alcanzados en 2008, cuando, tal y como muestran los datos del Banco de España, llegó a situarse por encima del 5%. Si bien es cierto que los bajos tipos de interés pueden suponer un aliciente para el crecimiento del crédito inmobiliario (lo que puede ser peligroso), también supone un alivio para los compradores que necesitan realizar un menor esfuerzo para cumplir con el pago de la deuda. Esto a su vez tiene un impacto muy positivo en la morosidad.

- Las hipotecas a tipo fijo se ponen de moda. La firma de hipotecas a tipo fijo está batiendo récords. Los últimos datos del Colegio de Registradores indican que estas alcanzan el 41% de todas las nuevas hipotecas contratadas, y, según los datos que maneja Casaktua.com, el 64% de los futuros compradores se inclinará por esta opción. Antes de 2008, las hipotecas de interés variable eran las preferidas.

- Se conceden menos visados de obra nueva. Partiendo de que ahora se construye de forma más razonada, con financiación restrictiva y controlada, los permisos para construir están aumentando. Durante los primeros meses del año, se han concedido 47.119 licencias para levantar viviendas nuevas, un 16,9% más que un año antes (Ministerio de Fomento). No obstante, estas cifras están muy lejos de las concedidas durante el pico de la burbuja, ya que, por ejemplo, en septiembre de 2006 se tramitaron cerca de 127.000 permisos.

- Más inclinación por el alquiler. Aunque la propiedad sigue siendo la opción mayoritaria, actualmente el 16,9% de los hogares vive en alquiler (INE). Antes de 2008, este porcentaje no superaba el 14%. El alza de los precios en el arrendamiento demuestra que la demanda de esta opción ha ido creciendo por la dificultad de acceder a una vivienda en propiedad. De hecho, los datos del estudio del portal inmobiliario reflejan que el presupuesto actual de mudarse de alquiler es un 11% superior al de 2018.

- Perfil del comprador: los jóvenes se ven desplazados de la compra. La facilidad de concesión hipotecaria durante los años previos a 2008 permitió a los jóvenes con salarios bajos endeudarse a muy largo plazo. Debido al mencionado endurecimiento de las exigencias a la hora de pedir un préstamo de los últimos años y a los precios de vivienda, la composición de las familias hipotecadas es diferente. Se trata de compradores de más de 40 años y con un nivel de renta elevado.

- Esfuerzo económico para pagar una nueva vivienda. En la época del boom, un español tenía que destinar su renta de 13,6 años para comprar una vivienda. Actualmente, el esfuerzo es mucho menor: 9,7 años. Además, con el objetivo de favorecer el acceso a la vivienda, portales inmobiliarios como Casaktua.com han ajustado su oferta inmobiliaria lanzando campañas a precios por debajo del mercado y con óptimas condiciones de financiación.

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comentariosforum13

UnCiudadano
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Es curioso como recuerdan las noticias actuales a las previas a la crisis del 2008, en aquella crisis, os recuerdo que los medios fueron cómplices de políticos, bancos y empresas para que las perdidas que deberían haber sido de estos 3 estamentos citados se repartiesen entre el total de la población. Enhorabuena ElEconomista, seguro que ya estais sacando tajada ahora como entonces.

Puntuación 27
#1
COMPRADOR
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Este artículo no se lo cree ni el que lo ha escrito. No saben qué hacer para que se metan más y más pardillos...

Puntuación 26
#2
Joan Lluís Rodríguez i García
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Es insostenible tanto el precio de la vivienda como el del alquiler, y sigue habiendo mucho ladrillo que lo único que se hace es venderá de un fondo de inversión a otro, sin ventas imaginarias, ya que cambian de fondo, pero no son ventas minoristas

Puntuación 17
#3
Usuario validado en elEconomista.es
Trader2
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Cuando tratan de echar tanta agua al incendio este acaba siendo incontrolable como en 207, vamos directos al deja vu.

Cuando te dice que se vende pero a menor precio quiere decir que la burbuja se desinfla y lo peor, que acabará explotando....

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#4
JuansinMiedo
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Propongo que se cambie el nombre de la Nación... de España, a...... CasitaLandia.

De todos los países del Planeta Tierra, en el que mas gusta, apasiona, entusiasma, y fascinan las casas, casitas, casotas, al punto que se hacen hasta programas de televisión, para ver las de los demás, es la erradicada en la Península Ibérica.

El españolito, tiene dos objetivos cuando nace, uno.... ser funcionario, dos, comprar casas. ( si puede )

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#5
Citizen K
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Manipulación a conveniencia. Ahora generalizamos del inmobiliario fijándonos en datos medios nacionales para lo que conviene (estamos lejos del boom de 2007...). Ahora extrapolamos las muy particulares circunstancias de Madrid y Barcelona al resto de España (la venta de vivienda sube como la espuma... Me los quitan de las manos).

Puntuación 8
#6
Pepe
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No aprenden ni a tiros. Voy a decir una cosa que explica la diferencia de 2007 a hoy y la dire una sola vez, y la diré muy clara, EL BOOM DE LA VIVIENDA DE 2007 TAMBIÉN LLAMADO BURBUJA INMOBILIARIA, NO FUE UNA BURBUJA INMOBILIARIA SI NO UNA BURBUJA DEL CRÉDITO, LOS INMUEBLES ERAN UN MAL NECESARIO PARA SOPORTAR LOS CRÉDITOS ENGAÑOSAMENTE.

Hoy el crédito no llega el público en general porque no hay gente prestable salvo funcionarios, pabloiglesias y similares por tanto es imposible que se cree nada parecido.

Puntuación 2
#7
APOKALIPSIS DEL LADRILLO
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LA DIFERENCIA FUNDAMENTAL ES QUE ESTE BOOM!!!! SE OIRA EN LA GALAXIA ENTERA.

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#8
Citizen K
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Caso real. Compra de apartamento 45 metros en barrio Las Letras (Madrid, junto a plaza Santa Ana) año 2006: 231.000€. Venta mismo apartamento año 2018: 270.000€. Y necesitaba mejoras ... De los precios de alquiler ya ni hablamos.

Puntuación 6
#9
Citizen K
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Corrijo post anterior: apartamento de "35" metros útiles. 41 construidos.

Puntuación 0
#10
Están por los suelos
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Compren!! Compren!! que es el momento, me las quitan de las manos jajaja....

Puntuación 6
#11
Usuario validado en elEconomista.es
TUTUT�
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La burbuja inmobiliaria del 2007-8 todavía está presente. Que nadie se engañe.

Puntuación 3
#12
fed
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Tienen razón no será igual que la del 2007 será peor y sino ya lo veremos...

Puntuación 4
#13