Los clientes abordan la contratación de una hipoteca con la lección aprendida tras el incesante alza del euríbor previo a la crisis económica. Hasta el 65% de los nuevos créditos inmobiliarios que se concedieron a lo largo de todo 2018 fueron a tipo fijo.
Así, el peso de los tipos de interés en la cartera crediticia de la nueva contratación se da la vuelta en tan sólo tres años. A cierre de diciembre de 2015, las hipotecas a fijo sólo suponían el 37,4% de los nuevos préstamos, mientras que el restante 62,6% correspondía a créditos a tipo variable. A cierre del ejercicio pasado, sólo el 35% de las hipotecas se dieron con interés variable.
En total, en la actualidad las hipotecas a tipo fijo suponen el 12,6% de todos los préstamos vivos en España, mientras que hace tres años sólo constituían el 4,5% del saldo crediticio, según refleja la Asociación Hipotecaria Española, en su informe sobre la cartera hipotecaria española de 2018.
A pesar de que el euríbor se mantenga en escenario negativo desde 2017 y que el Banco Central Europeo (BCE) haya vuelto a atrasar hasta finales de 2019 la subida de tipos, en el horizonte del sector financiero se dibuja un escenario ascendente, aunque inicialmente de forma tímida. A lo largo de estos últimos años, ya son varias las entidades que se han mostrado a favor de apostar por las hipotecas a fijo, como CaixaBank, Sabadell, BBVA y Bankia.
Este modo de afrontar los intereses por parte del cliente, le permite gestionar mejor sus pagos, puesto que se mantendrán sin evolución a lo largo de la vida del préstamo y también evita una mayor posibilidad de mora para las entidades, puesto que la cuota no oscilará al alza para el usuario por la evolución de los tipos. No obstante, cabe destacar que las hipotecas a fijo, precisamente porque no están atadas a estas fluctuaciones, tienen mayores intereses para asegurar la rentabilidad del préstamos.
Paradoja de la nueva norma
La nueva ley hipotecaria, que entrará en vigor el próximo 16 de junio, tres meses después de su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE) que tuvo lugar el pasado 16 de marzo, buscó incentivar la conversión de las hipotecas de tipo variable a fijo con el abaratamiento de las comisiones que tenía que afrontar el cliente.
Concretamente, la norma rebaja la comisión del 0,5% al 0,15% del capital amortizado en el caso de que el cambio de variable a fijo se haga en los cinco primeros años de vida del crédito y, a partir de los cinco años, las reduce de 0,5 a 0%. No obstante, desde el Banco de España consideran que, a pesar de que la ley trata de impulsar las hipotecas a fijo, paradójicamente, la nueva regulación desincentiva precisamente este modo de interés.
La norma exige en el caso de los créditos inmobiliarios a fijo una comisión de hasta el 2% en para la amortización anticipada en los diez primeros años del préstamo, y del 1,5%, en los diez segundos años. Esta comisión, sin embargo, se reduce entre el 0,15 y el 0,25%, en el caso de que la cancelación anticipada se haga sobre una hipoteca con interés variable. Es decir, que encarece la amortización anticipada a los clientes que tengan una hipoteca a fijo. A su par, aunque para el prestatario sea más caro cancelar el préstamo, para la banca es menos rentable porque antes la comisión no estaba limitada al 2%, sino que se pactaba entre las dos partes del contrato.
Préstamos más caros
Según el Banco de España, el hecho de que el sector financiero asuma mayores gastos en la constitución de la hipotecas (gestoría, notaría, registro de la propiedad y tasación de la nota simple, además del impuesto de Actos Jurídicos Documentados) y reciba menos por las amortizaciones anticipadas podría "propiciar un cierto aumento de los tipos de interés de los nuevos préstamos, especialmente en el caso de los aplicados" a tipo fijo.
Asimismo, el supervisor nacional también considera que la banca "endurecerá" las condiciones de acceso al crédito, analizando mejor la solvencia del cliente, puesto que la normativa que entra en vigor en junio retrasa a las entidades a, al menos un año, la posibilidad de recuperar la deuda en caso de impago.
Es decir, los bancos no podrán ejecutar la vivienda al menos hasta doce meses de impago de la hipoteca por parte del cliente o el 3% del capital del préstamo en la primera mitad de vida del crédito o hasta 15 meses de impago el 7% de la deuda, en la segunda mitad.
Sin embargo, el organismo encabezado por Pablo Hernández de Cos se mantiene prudente y reconoce que habrá que esperar a conocer el impacto real de la ley, puesto que considera que las entidades financieras modularán los precios de las hipotecas en función de la competencia.
