Aunque pueda sorprender, en medio de titulares de poca oferta de vivienda y cuellos de botella en la construcción, hay un país en la Unión Europea en el que la vivienda de obra nueva está creciendo mientras entre sus principales socios comunitarios las cifras pican hacia abajo. Se trata de España. El alza de precios forjado precisamente por la referida escasa oferta y una sólida demanda empujada por factores como la mejora de la economía, formación de más hogares unipersonales o la inmigración ha creado buenos motivos para ponerse a construir de nuevo tras más de una década de estío. Un impulso que no se está viendo en el resto de la UE, esperando los expertos un crecimiento cero del sector en el conjunto de la región para este año. Detrás de las mejores perspectivas de España, sin embargo, se esconde una dura realidad: la brecha se ha hecho tan grande en los últimos años que este nuevo brío se queda muy corto para el gran problema de acceso a la vivienda.
Es cierto que la escasez de viviendas persiste en la mayoría de los países europeos, lo que ha llevado a los gobiernos a intensificar sus esfuerzos para aumentar la oferta de viviendas nuevas. Sin embargo, estas iniciativas suelen quedarse cortas con respecto a los objetivos fijados debido tanto a retos estructurales -la lentitud de los procesos de aprobación y la disponibilidad limitada de terrenos adecuados- como a dificultades cíclicas, véase el aumento de los tipos de interés y la escalada de los costes de construcción.
"Aunque Europa se enfrenta a una importante escasez de viviendas, es poco probable que la construcción residencial aumente este año. Las licencias para nuevas viviendas están aumentando, pero el crecimiento sigue siendo lento", constatan los analistas de vivienda de ING en un informe publicado este lunes. Desde el servicio de estudios del banco holandés esperan un crecimiento cero en el sector de la construcción de la UE este año, trasladando una pequeña revisión a la baja con respecto a su previsión anterior. "Pese a que están empezando a aparecer algunas señales modestamente positivas, no son nada del otro mundo. Los contratistas siguen siendo pesimistas, aunque la situación parece haber tocado fondo", analizan.
Los datos son esclarecedores. La concesión de licencias de obra para viviendas nuevas en la UE ha alcanzado su punto más bajo y apenas está mostrando una ligera mejora. La cifra de licencias sigue siendo muy baja en comparación con 2021, especialmente en Alemania y Austria. Aunque el caso de cada país presenta sus propias peculiaridades, existen obstáculos comunes: la escasez de terrenos edificables (asequibles), la complejidad del desarrollo de proyectos y los retrasos legales.
En los referidos casos de Alemania y Austria, la concesión de nuevas licencias ha caído más de un 40%. Para acelerar el proceso de construcción, el Gobierno alemán ha anunciado la 'turbo-construcción' de viviendas (Bau-Turbo) con el fin de agilizar la planificación y la autorización de nuevos proyectos en zonas residenciales populares. Sin embargo, es posible que pase algún tiempo antes de que esto se traduzca en un aumento de la concesión de permisos y de la actividad de nueva construcción, advierten desde ING. En los Países Bajos, se produjo un repunte en la concesión de permisos en 2024, pero durante la primera mitad de 2025 parece que este aumento ha llegado a su fin.
Una dinámica que contrasta con lo que está sucediendo en España, la gran excepción en este momento. Según los datos de Eurostat, los permisos de construcción habían crecido en España en abril de este año un 97,8% tomando como base el año 2021. En el conjunto de la UE, los permisos cayeron un 17,7% con respecto a 2021. Solo otros dos países europeos de los analizados por Eurostat registraron también un avance en este periodo: Portugal (un 20,6%, en este caso con datos ya de junio) y Chipre (un 20,2%). El objetivo de este índice de permisos de construcción es mostrar la evolución futura de la actividad constructora en términos de metros cuadrados de superficie útil tomando como base el citado año 2021, explica la agencia estadística europea.
"La excepción positiva es España. Su mercado inmobiliario se está calentando y los precios de la vivienda están subiendo. Esto ha creado un sólido argumento comercial para nuevos desarrollos, lo que ha dado lugar a un fuerte aumento de los permisos de construcción en los últimos años", explica Maurice van Sante, economista sénior de ING especializado en construcción. Solo en el primer trimestre de 2025, los precios de compraventa (segunda mano y nueva construcción) subieron un 12,2% interanual, según el Índice de Precios de Vivienda del Instituto Nacional de Estadística. Casa de análisis como Oxford Economics prevén un aumento del 11% en los precios de la vivienda este año y del 6% el próximo. Si el Banco Central Europeo (BCE) se ve en la tesitura de tener que bajar los tipos de interés algo más, estas alzas recibirán 'gasolina'. También contribuye, quizá de forma algo paradójica, el que, a diferencia de hace casi 20 años, ahora no hay ni rastro de burbuja (los hogares tienen la mitad de deuda que entonces).
El buen de tono de España se refleja también en los datos disponibles de inicio de viviendas. En 2024, las viviendas iniciadas alcanzaron máximos de los últimos 14 años, con 136.187 unidades, lo que supone un incremento del 23,4% con respecto al año anterior (110.344), según datos de Ministerio de Vivienda de acuerdo con los visados expedidos. En lo transcurrido de 2025 el panorama también es halagüeño: el número de viviendas iniciadas alcanzó en los tres primeros meses del año las 34.416 unidades, lo que supone un incremento interanual del 11,5% y el mayor dato de un primer trimestre desde 2009. Solo está por ver que el 'bajón' de marzo en las viviendas iniciadas libres -excluye a las protegidas- (de 11.268 en enero y 10.584 en febrero a 9.327 en marzo) se debe a factores estacionales (es un patrón que se ha dado en los últimos ejercicios). "España destaca especialmente dentro de la UE. El sector de la construcción español se ha beneficiado del fuerte crecimiento del PIB, y la confianza en la construcción ha alcanzado su nivel más alto desde 2006", refuerza su tesis Van Sante.
Debido a la disminución en la concesión de licencias de obra, la mayoría de los países han experimentado un descenso en la construcción de viviendas nuevas en los últimos años. Las reducciones más significativas se han producido en Francia y Austria. A principios de 2025, los precios de las viviendas existentes en Francia se mantenían un 5% por debajo de los niveles de hace dos años, mientras que los precios de la vivienda en la UE en general habían aumentado un 6%. Los precios más bajos de la vivienda en Francia suponen un reto para las nuevas promociones debido al elevado coste de los materiales de construcción, ya que los bajos precios de venta no hacen rentables los nuevos proyectos.
En este punto, España vuelve a ser la excepción, recalca el informe de ING, ya que está experimentando un crecimiento en la construcción de viviendas nuevas cuando el indicador muestra una pendiente descendente en las otras grandes economía europeas. Atendiendo a los datos de Euroconstruct recogidos por el banco holandés, la finalización de nuevas viviendas repuntó el año pasado en España más de un 5% respecto a 2021 cuando, por ejemplo, cayó en Francia y Austria más de un 20% y más de un 10% en Alemania, Bélgica y Polonia.
Detrás de este, a priori, envidiable gráfico se esconde la cruda realidad española: este aumento solo contribuye modestamente al parque inmobiliario total de España, con una tasa del 0,3% de viviendas nuevas construidas entre 2022 y 2024 por cada vivienda existente en 2024, muy inferior a la de otros países. La cifra queda notablemente por debajo del casi 1,5% que alcanza en Polonia o el 1% que rondan Austria y Bélgica.
Es aquí donde le pesan a España los años sin grúas después de la explosión de la burbuja. En 2024, se pusieron en el mercado un total de 97.837 viviendas nuevas, según los datos del Ministerio de Transportes, a partir de los certificados de fin de obra que recogen los Colegios de Arquitectos Técnicos de toda España. Las certificaciones de fin de obra, es decir los pisos que se terminaron de construir, fueron el año pasado de 10.272 viviendas más que en el ejercicio anterior, un 11,73% más. Unos números que palidecen ante las más de 600.000 viviendas construidas al año en el pico justo antes del estallido de la burbuja. Aunque ese caso de 2007 fue algo excepcional, durante los 90 y los 2000, la cifra rebasaba con comodidad las 200.000 y 300.000 viviendas al año.
Este rango cercano a las 100.000 viviendas terminadas al año, aunque tiene su mérito después de mínimos como las poco más de 40.000 viviendas de 2016, es del todo insuficiente cuando se observa el ritmo de creación de hogares. Con una creación de los mismos cercana a los 300.000 por años, el cálculo es rápido: apenas se construye una de cada tres viviendas necesarias. Una brecha a la que instituciones como el Banco de España han puesto cifra global: ahora mismo hacen falta casi medio millón de viviendas en todo el país (la estimación llegó a ser de más de 600.000). El pasado mes de julio, el gobernador del organismo, José Luis Escrivá, alertó de que el exceso de demanda extraordinario en el mercado de la vivienda "va a ir probablemente a más en los próximos años".
Sin dejar la obra nueva, otro gran problema lo suponen un precios mareantes para cualquier comprador de a pie. Lo tensionado del mercado junto a los ya 'famosos' cuellos de botella (mayores costes de los materiales, falta de mano de obra en la construcción, escasez de suelo, trabas regulatorias y burocráticas...) desemboca en unas subidas de vértigo. Según el informe 'Vivienda de Obra Nueva 2025' de Tinsa by Accumin, recogido por Idealista, el valor medio del metro cuadrado de obra nueva en España alcanzó en 2024 los 2.528 euros, un 66% más que en los mínimos de la crisis de 2008. Los porcentajes de subida de precios en algunas provincias hablan por sí mismos: Málaga (+24,4%), Baleares (+19,8%), Madrid (+15,7%).
En definitiva, construyéndose menos de un tercio de las viviendas nuevas que se necesitan y con pisos nuevos que difícilmente bajan de los 300.000 euros de media y llegan al medio millón en las grandes ciudades en el momento en el que tengan dos o más habitaciones, el impulso de la obra nueva no parece que vaya a ayudar a destensar por sí mismo el mercado.