El nuevo desarrollo urbanístico de la Ermita del Santo, en Madrid, avanza hacia su fase definitiva con un movimiento estratégico que está despertando el interés de algunos de los principales actores del sector. Según ha confirmado a elEconomista.es Francisco Sacchini, representante del grupo inversor SAF SON Group y gestor del proyecto, "estamos en conversaciones con grandes promotoras españolas para venderles parte de los suelos finalistas, mientras que otra parte será desarrollada directamente por nuestro grupo".
La operación, que todavía se encuentra en fase de negociación, contempla que los actuales propietarios del suelo mantengan en torno al 60% de la edificabilidad para su propio desarrollo y que el 40% restante se asocie con un socio promotor "de primer nivel". Aunque Sacchini no revela nombres, recalca que "se trata de importantes promotores españoles que conocen muy bien el mercado y que ya han mostrado su interés en este proyecto".
El proyecto, situado en el barrio de Los Cármenes, es una de las pocas bolsas de suelo listas para construir cerca de la M-30 y prevé la construcción de alrededor de 550 viviendas, de las que 150 serán de protección oficial, esto es el 28% del aprovechamiento urbanístico, superando así las obligaciones de cesión al Ayuntamiento. El resto se dividirá entre un gran edificio destinado a flex living (vivienda en alquiler adaptable a distintos perfiles de usuarios) y cuatro parcelas residenciales libres con locales comerciales en planta baja para atender las necesidades de los nuevos vecinos.
"Las obras de urbanización cuentan ya con financiación asegurada", explica el directivo. Hace tres meses se cerró un acuerdo con el fondo privado Maslow Capital, por 30 millones de euros, que garantiza la ejecución completa de esta fase. "La banca tradicional no financia proyectos en esta etapa, por lo que recurrimos a financiación alternativa. Con esta operación, tenemos los recursos necesarios para completar las obras de urbanización", detalla Sacchini.
Si se cumplen los plazos previstos, el Ayuntamiento podría dar luz verde definitiva en 2026, año en el que comenzarían tanto las obras de urbanización como las primeras edificaciones, con entrega estimada de viviendas a partir del año 2028. El plan de SAF SON Group combina la venta de parte de los suelos a un gran promotor y el desarrollo directo del resto.
"Nuestro modelo contempla que seamos dos actores los que llevemos a cabo el barrio: nosotros y un socio estratégico. Las conversaciones están muy avanzadas y esperamos cerrar el acuerdo en un plazo razonable", avanza Sacchini.
La historia del proyecto
Este nuevo desarrollo se promoverá sobre los terrenos ocupados en el pasado por el centro comercial Ermita, de titularidad privada. La historia reciente del suelo se remonta a la compra que, en plena crisis financiera de 2010-2011, que realizó un grupo venezolano liderado por el empresario Alberto Finol Galé.
"En aquel momento pocos se atrevían a invertir en inmobiliario, pero Finol tuvo la visión de que este activo, a futuro, podría convertirse en una oportunidad de negocio atractiva", explica Sacchini. El grupo adquirió entonces el 85% de la propiedad a varios bancos que se habían quedado con los activos tras la insolvencia de sus anteriores dueños.
Con el tiempo, y tras diversas operaciones de compra a minoritarios, el control de los suelos se concentra hoy en un 99,2% en manos de ambos accionistas (el 80% es de la familia Finol) quedando apenas un 0,8% en manos de dos propietarios minoritarios.
En 2016 comenzó el proceso para modificar el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) y cambiar el uso original del suelo, calificado como deportivo privada, a uso residencial y comercial. El nuevo planeamiento reserva aproximadamente un 80% de la edificabilidad a vivienda y un 20% a uso comercial. "Queríamos adaptar el proyecto a la demanda real de la ciudad y crear un entorno que aportara valor, no solo a los futuros residentes sino también a la comunidad", señala Sacchini.
La tramitación urbanística ha pasado por diferentes fases y equipos de gobierno municipal, con una primera aprobación inicial en 2021. Durante el proceso de alegaciones, se acordó reducir la edificabilidad en un 7% y rebajar la altura de las torres -una en seis plantas y otra en cuatro-, además de concentrar la edificación en una zona concreta para liberar un gran corredor verde que conectará dos parques. "Prácticamente el 70% de lo que hoy es un espacio privado se transformará en espacio público", subraya Sacchini. El directivo apunta que con una inversión hasta la fecha de 70 millones, este proyecto es uno de los pocos que inyectará vivienda nueva en gran escala cerca de la M-30.