La crisis del acceso a la vivienda ha alcanzado un nuevo punto crítico en España. El esfuerzo económico que deben realizar las familias para alquilar una vivienda se sitúa ya en el 38% de sus ingresos de media, muy por encima de la línea roja fijada por los expertos que es del 30%.
Comprar tampoco es sencillo, ya que el esfuerzo para pagar la hipoteca se eleva al 24%, pero es el mercado del alquiler el que presenta los niveles más alarmantes.
En nueve capitales de provincia el esfuerzo para alquilar una vivienda de dos habitaciones supera ese umbral del 30%, llegando a picos del 44% en Barcelona, del 43% en Palma o del 42% en Málaga, según los datos de idealista. La situación más extrema, sin embargo, se da a escala provincial en Málaga, donde las familias deben destinar más de la mitad de sus ingresos, concretamente el 55%, al pago al alquiler. Le siguen Baleares (52%), Barcelona (42%) y Valencia (39%).
Estas cifras son un reflejo de la escalada imparable de los precios que se produce en un contexto de ajuste de la oferta disponible para alquilar, lo que refleja un gran desequilibrio en el mercado.
"La situación de la vivienda en alquiler está en estado de emergencia y próxima a desbordarse en muchas localidades, empujando comprar a las familias que tienen la más mínima posibilidad", alerta Francisco Iñareta, portavoz de idealista, que destaca que esto "unido a la bajura de miras de los últimos años en la administración que ha impedido la construcción de nuevas viviendas allí donde son necesarias, está tensionando enormemente el mercado de compra, con tasas en los grandes mercados que superan ampliamente los niveles recomendados de endeudamiento".
Por eso el experto considera que "son necesarias medidas audaces y de consenso para estabilizar el mercado y comenzar una estrategia de recuperación del mercado de la vivienda a medio plazo".
"Una crisis de oferta sin precedentes"
En el último año, el esfuerzo para alquilar ha aumentado dos puntos porcentuales, y en algunas ciudades como Segovia, Cuenca o Alicante, el incremento ha sido aún mayor.
Este aumento no es casual: responde al encarecimiento del alquiler, que continúa una tendencia alcista iniciada hace años y que se ha acelerado tras la pandemia y la recuperación económica.
Concretamente, en el segundo trimestre del año los precios del alquiler registraron un encarecimiento interanual medio del 6,2% interanual a nivel nacional, con aumentos aún más acusados en zonas tensionadas como Valencia (10,4%), Málaga (11,1%) o Palma (9,7%). Además, en junio el mercado se anotó la mayor subida de los últimos 18 años. Concretamente, el precio de los pisos se encareció al cierre de junio un 13,7% respecto al año pasado, hasta situarse en una media de 14,38 euros al mes por m2, según los datos de Fotocasa, que además asegura que estamos ante "una crisis de oferta sin precedentes".
"El precio del alquiler encadena 8 meses consecutivos subiendo a doble dígito. Los datos indican no solo que el precio del arrendamiento está en máximos, sino que se acelera de forma alarmante sin freno en el horizonte", destaca María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.
Esta tendencia ha llevado a que los pisos en Madrid y Cataluña alcancen máximos históricos en precios, superando la barrera de los 20 euros por m2 de media al mes. Concretamente, en la región madrileña se pagan 21,41 euros, mientras que en Cataluña el precio asciende a 20,14 euros.
Les siguen las comunidades de Baleares con 18,25 euros/m2 al mes, País Vasco con 16,77 euros/m2 al mes, Canarias con 14,69 euros/m2 al mes, Cantabria con 13,95 euros/m2 al mes y Comunidad Valenciana con 13,73 euros/m2 al mes."
La razón de este encarecimiento es clara: escasez crítica de oferta, debido a que el parque público es insuficiente y por la parte privada, la inseguridad jurídica desincentiva a que esas viviendas se mantengan en el mercado. Por ello, estamos atravesando una crisis de oferta sin precedentes que deriva en una dificultad cada vez más creciente de accesibilidad", detalla Matos.
Los expertos aseguran además que la situación se va a agravar en los próximos meses con una mayor destrucción de la oferta de pisos en renta. Según los datos del Observatorio del Alquiler, se espera que la oferta se viviendas en alquiler se ajuste este año un 2% respecto a 2024, con un total estimado de 702.819 inmuebles disponibles, es decir, 14.519 menos que el año anterior.
Esto dificulta todavía más la posibilidad de los jóvenes de acceder al mercado de la vivienda, ya que el alquiler es, generalmente, el primer paso para la emancipación. En nuestro país la situación ya es complicada en este aspecto. Concretamente, la edad media de emancipación de los jóvenes supera ya los 30 años en España, una cifra que evidencia el callejón sin salida en el que se encuentran miles de jóvenes.
Mientras en países como Finlandia o Dinamarca los jóvenes se independizan a los 21 años, en España este momento se retrasa hasta los 30,4 años, situando al país entre los peores de la Unión Europea en esta materia. De hecho, es el cuarto de la UE con la independencia juvenil más tardía, solo por detrás de Croacia (31,8 años), Eslovaquia (31,0 años) y Grecia (30,6 años).
Esfuerzo compra
Aunque el esfuerzo para comprar también ha subido -del 23% al 24% en el último año-, sigue siendo más bajo que el del alquiler. Esta diferencia está empujando a muchas familias con capacidad de ahorro a lanzarse al mercado de compraventa. En muchos casos, comprar se percibe como una inversión a largo plazo más viable que alquilar, aunque exige una entrada inicial que no todos pueden afrontar.
Según el informe de idealista, cinco capitales exigen más del 30% de esfuerzo para comprar: Palma (43%), Málaga (37%), San Sebastián (37%), Madrid (36%) y Barcelona (31%). Pero en general, el esfuerzo para comprar se ha reducido en 28 capitales.
La mayor diferencia se ha registrado en Las Palmas de Gran Canaria, Girona, Tarragona, Pamplona, Huesca y Cádiz, donde se ha reducido en 4 puntos. La reducción ha sido de 2 puntos en Segovia, Sevilla, Granada y Lugo. Salamanca, Murcia, Madrid y Oviedo son las 4 capitales donde el esfuerzo para comprar ha crecido más, ya que ha aumentado en 2 puntos, según los datos de idealista.
¿Qué está fallando?
Los expertos coinciden: el problema de fondo es estructural. El principal motivo se encuentra en el creciente desajuste entre la oferta y la demanda. Es decir, hay muchas más personas queriendo alquilar y comprar que vivienda apta disponible en determinados mercados.
En el caso de la obra nueva, la diferencia es todavía más preocupante, ya que la producción anual de viviendas en España apenas se acerca a las 100.000 unidades, una cifra que no cubre la demanda proyectada de 200.000 nuevos hogares anuales. Este déficit estructural contribuye de forma notable al aumento de los precios y según los expertos se mantendrá a lo largo de los próximos años, dificultando todavía más el acceso a la compraventa.
El aumento de los flujos migratorios es una de las principales causas que están llevando a un crecimiento de los hogares en España, más allá del cambio de estructura en las familias, con un aumento notable de los divorcios, que en 2024 crecieron el 3,6%.
Esta nueva demanda se focaliza en zonas urbanas, pero también en zonas costeras, donde ya hay una elevada demanda del comprador internacional, lo que incrementa la presión sobre el mercado y empuja los precios hacia arriba.
Por otro lado, también están creciendo en nuestro país el número de hogares unipersonales, una tendencia que se ha intensificado en las últimas décadas y que continuará en el futuro próximo. Según los últimos datos del INE, al inicio de 2024 había en España más de 5,4 millones de personas viviendo solas, lo que representaba el 28,1% de los hogares. Este porcentaje ha aumentado respecto al 27% registrado en 2021.
El INE proyecta que, para 2039, los hogares unipersonales alcanzarán los 7,7 millones, representando el 33,5% del total, superando a los hogares de dos personas (31,3%) Esto implicará un incremento del 41,9% respecto a 2024.
Este desajuste entre la oferta y la demanda también se ha visto afectado por la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE), ya que esta tiene un impacto directo en las condiciones hipotecarias en España. Así, desde mediados de 2024, el BCE ha implementado una serie de recortes en los tipos de interés, situándolos en el 2%, el nivel más bajo desde principios de 2023. Esta reducción ha abaratado el coste de la financiación, facilitando el acceso al crédito tanto para empresas como para hogares.
La falta de suelo disponible para construir nueva vivienda es otro de los factores que están impactando de lleno en la subida de los precios. En este sentido, desde el sector llevan años reclamando una mayor agilidad urbanística y cambios legislativos que permitan que los planes urbanísticos no caigan en saco roto por simples defectos de forma, como ha sucedido recientemente con el caso de Valgrande, en Alcobendas (Madrid). Este tipo de golpes suponen una barrera muy grande a la entrada de capital interesado en el desarrollo de suelos, ya que se trata de un negocio con alto riesgo al tener que enfrentar gran incertidumbre en los plazos.
Por otro lado, el incremento de los precios de construcción, han sido otra factor relevante en el encarecimiento de la vivienda. Así, el encarecimiento de los materiales y la mano de obra ha elevado los costes de construcción en España, repercutiendo directamente en el precio final de la vivienda nueva. Según datos de ACR, los costes directos de construcción en edificación residencial aumentaron un 4,2% en 2024, acumulando una subida cercana al 40% desde 2020. Estos incrementos se deben a factores como la escasez de profesionales cualificados, el aumento de la demanda de personal y el encarecimiento de materiales como el hormigón o el acero corrugado.