El alquiler está ganando terreno en España. Ya sea por la imposibilidad de acceder a una vivienda en propiedad o por motivos de movilidad geográfica, lo cierto es que muchos terminan por firmar un contrato de arrendamiento que, a veces, no leen con detenimiento, ni conocen cuáles son sus derechos o deberes como inquilino.
Aunque también podría extrapolarse a los propietarios, que no saben cómo actuar en caso de que haya algún desperfecto en la vivienda que tienen alquilada. Y es que no pueden obligar al inquilino a pagar según qué arreglos, dado que algunos correrán por parte del arrendador y otros del arrendatario.
Quién paga qué
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) estipula en su artículo 21.4 que "las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario", por ejemplo, si tiene que cambiar una bombilla. El problema viene cuando no existe acuerdo en qué es una pequeña reparación y qué no.
El abogado especializado en desahucios Eduardo Fernández Fígarez intenta arrojar un poco de luz en todo este asunto en uno de sus últimos vídeos de TikTok avisando que los juzgados (en caso de procedimiento contencioso) manejan dos variables a tener en cuenta en disputas de este tipo: el coste de la reparación y el momento en el que se produce el problema, ya que "no es lo mismo a los 20 días de contrato que al año".
Imaginemos que tenemos un grifo que gotea cuya reparación ronda los 100 euros. "Tendría que pagarlo el inquilino", aclara el experto mientras añade que "si ese problema se da a los 20 días de contrato, muy probablemente tendría que pagarlo el propietario". Esto es porque se entiende que el grifo ya estaba desgastado antes de la entrada del arrendatario y que, por tanto, es un problema que se arrastra desde el anterior inquilino, porque la vivienda estaba vacía, el propietario no lo arregló antes, etc.
En todo caso, siempre que le corresponda, el casero no puede negarse a hacerlas (las reparaciones), no puede obligarle (al inquilino) a pagarlas y no puede subir el alquiler pactado en el contrato por ello. Pero la ley va más allá, y el Código Civil también tiene algo que decir en este asunto.
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Lo que dice el Código Civil
Antes de cambiar de reglamento, recordamos que en el artículo 21.1 de la LAU se establece que "el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido".
Es entonces cuando se añade que esto será así "salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trata sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil". Aquí se recoge que el inquilino "es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya". Sería también responsable el arrendatario "del deterioro causada por las personas de su casa".
Por tanto, de la lectura de la normativa se entiende que el propietario está obligado a mantener la vivienda en condiciones adecuadas para su uso y disfrute y que las pequeñas reparaciones tendrá que abonarlas el inquilino, mientras que otras de mayor importe, como el cambio de la caldera, correrán de parte del casero.
En caso de que alguna de las partes hiciera caso omiso del reglamento, el Código Civil avisa que "si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o solo esto último, dejando el contrato subsistente".