En las últimas décadas Mallorca ha vivido el desembarco masivo de turistas alemanes que a la larga se han convertido en inversores y residentes de la isla, aunque está historia de amor comenzó hace un siglo cuando la jet set bávara hizo de Mallorca su propio refugio. En 2022, la firma inmobiliaria Mallorca Property reveló casi 24.000 emigrantes alemanes viviendo en la isla, afirmando además que estos están implicados en el 36% de las transacciones totales en el sector.
Pero, los últimos años han sido especialmente significativos para el impacto de la economía alemana. Sin ir más lejos, antes de la burbuja inmobiliaria de 2008, los precios de la vivienda en Mallorca eran la mitad que en Alemania; ahora, la intensa demanda, tanto local como internacional, y la consiguiente presión en el mercado, ha dado lugar un 'sorpasso' histórico.
Tal y como se podía prever, la isla ha alcanzado el nivel de precios de algunas zonas urbanas en Alemania, e incluso en muchos casos los ha superado. Una cifra media en Mallorca por encima de los 4.900 euros €/m², rozando los 5.000 que se preveía que lograra a finales de este mismo año.
Principal motor extranjero del mercado inmobiliario
Son los alemanes el grupo más numerosos de extranjeros residiendo en Mallorca (24.000), a pesar de que otras nacionalidades también cuenta casi con el mismo número, como es el caso de los italianos, con más de 22.000 en tierras mallorquinas y los 19.500 británicos, según datos de Mallorca Property. Menos numerosos son el grupo de franceses (6.877), neerlandeses (3.045), ucranianos (2.104), portugueses (1.964), belgas (1.368), suizos (1.212) y austriacos (1.019). Según el INE, los bávaros representan el 20% de total de residentes extranjeros, si bien existen fuentes que apuntan a cifras reales que quintuplican el registro de la firma inmobiliaria y elevan a 60.000 los ciudadanos alemanes que residen parcialmente en Mallorca.
Con todo, los datos del Colegio Notarial de islas Baleares apuntan a que 6 de cada 10 compradores inmobiliarios extranjeros en el archipiélago son de origen alemán, lo que implica un cambio en el perfil: ya no solo se trata de turistas o jubilados que adquieren una segunda residencia fuera de su país, sino que el incremento implica alemanes que se mudan a Mallorca para vivir y trabajar, aprovechando el crecimiento del teletrabajo y las mejoras de conectividad. Alemanes también con altas rentas per cápita, muy superiores incluso a la media, que ven la isla un mercado transparente y fiable en el que invertir.
Sin embargo, la problemática turística de Mallorca, con alza en voz de los locales clamando 'tourist go home', que afecta directamente al sector inmobiliario y al aumento de sus precios, implica de manera directa a la proliferación de viviendas de alquiler turístico y el desequilibrio entre oferta y demanda. Es así como el Banco de España estima que entre 2022 y 2024 hasta un 50% del parque residencial en Mallorca se reconvirtió en vacacional. Aunque hay que añadir además la falta de oferta local, que durante el primer trimestre de 2025 registró el mayor incremento interanual con una cifra cercana al 26%
Un crecimiento anual de más del 18%
Esta coyuntura es lo que ha provocado que los precios de la vivienda en mallorca, y también en otras regiones de Baleares, sean ahora superiores a los de Alemania. A principios de este año, el portal inmobiliario Fotocasa advertía que 6 de los 13 municipios más caros de España se encontraban en las islas Baleares, con unos precios que superaban con creces los 5.000 euros el metro cuadrado, a punto de alcanzar en algún caso los 9.000 €/m². En concreto, Formentera (8.800 euros €/m²), Santa Eulalia (7.650), Andratx (7.500), Sant Josep de Sa Talaia (7.300), Calvià (6.850) e Ibiza (6.750).
En este sentido, la directora de estudios y portavoz de Fotocasa, María Matos, ha comentado que "Baleares es actualmente el mercado costero con mayor presión de demanda, fruto de la confluencia entre el interés nacional y una fuerte demanda internacional junto a un territorio limitado […] El archipiélago concentra el podio de los precios más elevados, impulsado por compradores con alto poder adquisitivo, lo que consolida estos enclaves como destinos residenciales de lujo".
El último informe de precios del portal inmobiliario Idealista, correspondiente al pasado mes de junio, confirma la tendencia alcista de los precios en Mallorca: 4.907 euros el metro cuadrado, récord histórico y con una variación anual del 18,4%, por encima de precios medios como el de la Comunidad de Madrid (casi 4.300 euros) y, desde luego, en niveles comparables o superiores a los de Alemania.
Desde el país bávaro, la compañía inmobiliaria Properstar, indica que, si bien algunas regiones como en Múnich los precios están algo descontrolados, pudiendo alcanzar casi los 10.000 euros (despende del área de la ciudad), la media nacional no supera los 5.000 euros, e incluso en la capital, Berlín, el valor medio de la vivienda desciende a 4.000 euros.
No se espera que los precios toquen techo
Aunque la situación del sector es generalizada para todo el país, más la sufren las ciudades tensionadas, como Madrid, Barcelona o, en este caso, Palma de Mallorca. La isla lidera el ranking español en días trabajados para poder hacer frente al alquiler y la hipoteca de la vivienda: 17,9 días y 18,4 días, respectivamente. Y todo indica que aún no existe techo.
La mayoría de los expertos pronostican un aumento en el precio de la vivienda por encima de los 5.000 euros. La web de solución analítica Statista pronostica una tendencia alcista sostenida hasta finales de año, momento en el que zonas como Santa Eulalia, Claviá o Ibiza podrían alcanzar los casi 8.300 euros.
En Alemania, en cambio, el mercado sigue creciendo a ritmo mucho más lento, con algunos signos de enfriamiento por la alta presión sobre tipos hipotecarios y una política urbanística más restrictiva. La misma Statista revela que el precio medio en 2023 de las viviendas unifamiliares y dúplex en ciudades alemanas se situaban entre 5.000 y 10.000 €/m², si bien el precio varía dependiendo de sus características: la vivienda de obra nueva se paga más cara, 8.200 €/m², frente a las que tienen una antigüedad de 5 años, 4.700 euros, o son realmente de segunda mano, tan solo 5.300 euros.