Falta vivienda. Cada vez resulta más evidente que este es el gran problema que aflige a España y a otros países europeos en los que el precio de los inmuebles no para de subir. Los políticos y los gobiernos buscan afrontar esta crisis con medidas que intervienen directamente los precios (distorsionan los incentivos) o por el lado de la demanda, una solución que puede obtener ciertos réditos (electorales y de resultado) a corto plazo, pero que puede agravar la situación en el largo plazo. Como en el largo plazo gobernará otro... no merece la pena abordar el problema real, que es la escasez de vivienda y la necesidad de levantar nuevos inmuebles de forma rápida y contundente, algo extremadamente costoso en términos económicos y de tiempo. No obstante, poco a poco, algunos Gobiernos están empezando a dar los pasos correctos para solucionar este problema o, al menos, aliviarlo. Este es el caso de Irlanda, que está a punto de suspender parcialmente el control o tope al precio de los alquileres para intentar desencadenar un boom de construcción que equipare la oferta con la demanda.
El Gobierno irlandés se dispone a aprobar nuevas reformas para debilitar parcialmente el control de alquileres como parte de un plan mayor para abordar la grave escasez de vivienda del país, atrayendo a más inversores para que levanten bloques de apartamentos (se usan principalmente para alquilar con el famoso build-to-rent) y viviendas en el país, según han avanzado varios medios internacionales. Los líderes del gobierno acordaron el lunes por la noche y han aprobado este martes a mediodía que las viviendas de nueva construcción estén exentas del límite anual del 2% en los alquileres que actualmente está vigente en varias zonas urbanas, conocidas como zonas de presión de alquileres, según ha revelado una persona familiarizada con el asunto a la citada agencia.
El gobierno esperaba que incluso con los controles al alquiler se pudiera incrementar drásticamente la oferta, pero la recuperación en la construcción de viviendas se ha estancado en 30.000 unidades el año pasado (ya de por sí es una cifra relativa mucho más elevada que la de España), alejando al ejecutivo de su objetivo de promediar 50.000 nuevas viviendas al año hasta 2030. Ese dato incluye una caída interanual del 24% en la construcción de apartamentos, la mayoría destinados al sector de alquiler. Los promotores inmobiliarios han señalado que los controles de alquiler, junto con el aumento de los tipos de interés están detrás de ese desplome en la construcción que amenaza con agravar la gran crisis de la vivienda.
La nueva directriz es que ese tope ahora lo dicte la inflación. Un cambio que el Ministro de Vivienda, James Browne, ha dicho que tiene como objetivo atraer de regreso a los inversores internacionales que actualmente "no miran" el mercado. Aunque el banco central de Irlanda pronostica una inflación anual promedio del 2,1% el próximo año y del 1,4% en 2027, algo que limitaría el retorno de los inversores en el corto plazo, Browne defiende que así se elimina el riesgo de que una inflación alta empuje las inversiones a pérdidas.
El control de alquileres en Irlanda funciona principalmente a través del sistema de Zonas de Presión del Alquiler (Rent Pressure Zones, RPZs), introducido en 2016 para frenar el aumento descontrolado de los precios del alquiler en determinadas áreas urbanas. El parecido con el sistema de zonas tensionadas en España es claro. En estas zonas, que abarcan partes de Dublín, Cork, Galway y otras ciudades con fuerte demanda, la ley establece que los alquileres no pueden subir más de un 2% cada año, o el índice de inflación armonizado europeo (HICP), si es inferior. Este tope, que ha operado en 17 de las 26 regiones del país, fue en un primer momento del 4% y en 2021 se bajó hasta el 2%.
Pese a estas medidas, el mercado sigue extremadamente tensionado y el problema de oferta es cada vez mayor, puesto que los topes al alquiler desincentivan la construcción de nueva vivienda para dicho cometido. Si los alquileres no pueden subir siquiera al ritmo de la inflación, embarcarse en la construcción de una promoción puede ser muy arriesgado (más de lo que ya sería sin esos límites al alquiler). Muchos expertos critican que las RPZs han tenido efectos limitados sobre la asequibilidad y además han erosionado la oferta.
A comienzos de año, el Ejecutivo irlandés ya verbalizó su intención de tumbar la normativa actual. El primer ministro del país, Micheál Martin, llegado al cargo en enero, ha criticado el "enfoque reactivo" que ha caracterizado la regulación del mercado de alquiler en Irlanda, subrayando la incertidumbre que ha generado entre los inversores privados. "No pueden operar en un sistema donde las reglas impiden generar rentabilidad alguna y los precios son inferiores a los niveles de equilibrio. Además, las normas de referencia cambian de un año para otro. Esto tiene que terminar".
No obstante, dada la preocupación instalada entre los irlandeses en alquiler y las críticas de la oposición, el gabinete de Martin ha enfatizado que los inquilinos del país no enfrentarán aumentos de alquiler por encima del límite actual del 2% anual bajo las reformas que van a impulsar. "Los inquilinos estarán protegidos de todo el paquete de medidas y el énfasis está puesto más en las nuevas construcciones y las nuevas promociones que necesitamos", ha declarado el primer ministro a la emisora nacional RTE.
Buscando dar una de cal y otra de arena, y dada que la composición del gobierno no es de un solo partido, dentro del acuerdo alcanzado en el Ejecutivo hay medidas que pueden parecer contradictorias. Las RPZS se mantendrán para los arrendamientos existentes y se extenderán a nivel nacional, lo que significa que ahora habrá un sistema nacional de control de alquileres. Sin embargo, los propietarios podrán reajustar los alquileres para los nuevos arrendamientos a tasas mucho más altas a partir de marzo de 2026. Anteriormente, estos estaban vinculados a la propiedad. Para evitar un fenómeno 'expulsión' en forma de rescisión anticipada del contrato, se decretará que los propietarios sólo puedan modificar los alquileres si el inquilino abandona voluntariamente su vivienda o incumple su contrato. Una investigación local reciente mostraba que los alquileres aumentaron un 47% para los inquilinos que se cambiaron de casa desde que el tope se redujo del 4% al 2% en 2021, mientras que los alquileres para aquellos que no se mudaron aumentaron solo un 7%.
La casuística irlandesa
Toda esta marejada política deriva de lo crítico de la situación. Hay datos que hablan por sí mismos. La inflación de los precios de la vivienda ha seguido siendo fuerte en los últimos años, con los precios de la vivienda irlandesa ahora un 16,8% por encima de los valores del conocido como boom del Tigre Celta (los años previos al cambio de siglo). Los costes por vivienda en Irlanda fueron los más altos de la UE en 2022, hasta un 112% superiores a la media del bloque ese año. Las últimas cifras de la Oficina Central de Estadística muestran que la edad media del comprador de una vivienda es ahora de 39 años, frente a los 35 de 2010.
Las encuestas entre la población no dejan lugar a dudas. El 40% de los irlandeses no espera poseer una vivienda en propiedad en el momento de su jubilación y el 31% espera estar pagando una hipoteca cuando se jubile. De los que esperan seguir pagando una hipoteca cuando se jubilen, más de un tercio espera que los pagos de la hipoteca sigan siendo "significativos" en ese momento. Más de la mitad (54%) de las personas de entre 25 y 34 años esperan seguir teniendo una hipoteca cuando se jubilen.
Todo ello es el reflejo evidente de que Irlanda se encuentra sumida en una crisis de vivienda que ha provocado que sus ciudades y pueblos sufran baja disponibilidad y precios elevados. La falta de vivienda ha alcanzado un nuevo récord y, con el 41% de los adultos de entre 18 y 34 años aún viviendo con sus padres, los planes de vida se están posponiendo. Cifras recientes de las autoridades públicas dan magnitud al problema: el estado necesita unas 250.000 viviendas más para solucionar su problema de oferta. En un país de poco más de cinco millones de habitantes, se trata de una tarea considerable.
Paralelismos con España
España también está inmersa en una crisis de vivienda cada vez más visible, especialmente en comunidades como Madrid o Cataluña, donde el Gobierno regional ha puesto en marcha un sistema de control de precios del alquiler auspiciado por una ley estatal. Esta normativa, impulsada por la Ley de Vivienda y apoyada por el Ejecutivo de coalición entre PSOE y Sumar, permite declarar zonas tensionadas y limitar el precio del alquiler en función del índice de referencia elaborado por el Ministerio de Vivienda. Sin embargo, según los últimos datos del portal Idealista, lejos de contenerse, el precio medio del alquiler en Barcelona ha subido un 10,6% interanual en mayo de 2025. Esta paradoja (precios intervenidos que siguen subiendo) responde en gran parte a un problema estructural: la oferta no crece al ritmo necesario, y los controles de precios desincentivan la construcción y la puesta en alquiler de nuevas viviendas.
España arrastra desde hace años un déficit crónico de vivienda. Según el Consejo General de Economistas (datos que coinciden con los ofrecidos por el Banco de España y denominados como el gran desequilibrio), el país necesita construir entre 150.000 y 200.000 nuevas viviendas al año para satisfacer la demanda, pero en 2023 apenas se visaron 108.000 nuevas viviendas, y los datos provisionales de 2024 apuntan a una cifra similar. Aquí cabe una comparación interesante. En Irlanda, un país de apenas seis millones de habitantes se está levantando 30.000 viviendas al año y son pocas… imaginen lo que sucede entonces en España, donde las nuevas viviendas apenas superan las 100.000 (tres veces más que Irlanda) con 50 millones de habitantes (10 veces más habitantes que el país celta).
Mientras tanto, la población sigue creciendo (impulsada por la inmigración) lo que genera una presión añadida sobre los precios del alquiler y la compra. En ciudades como Madrid, Málaga, Barcelona o Valencia, el stock disponible de vivienda asequible en alquiler es mínimo. Las medidas del Gobierno central se han centrado en la regulación y aspectos relacionados con la demanda, pero con efectos limitados hasta ahora. Mientras que la nueva oferta de vivienda pública se encuentra muy limitada. La Ley de Vivienda de 2023 establece que las nuevas promociones con suelo público deben reservar un 40% a vivienda protegida y, de este porcentaje, un 50% al alquiler social. Esto, además de desincentivar la nueva construcción, es del todo insuficiente dado los niveles actuales de creación de nueva vivienda.
Con todo, el parque público de vivienda en alquiler sigue estancado en torno al 2% del total (frente al 16% en Francia o el 24% en Austria). La situación, como en Irlanda, requiere una estrategia diferente y más agresiva, que según una parte nada desdeñable de los expertos debería estar centrada en ampliar la oferta de manera masiva, rápida y sostenida. La intervención de precios puede tener efectos a corto plazo, pero sin una apuesta clara por construir más y mejor, el acceso a la vivienda seguirá siendo uno de los grandes problemas estructurales de España.