Durante la V edición de La Gran Jornada inmobiliaria organizada por elEconomista.es y celebrada durante los pasados 3 y 4 de junio, las promotoras advirtieron de la posibilidad futura de hipotecas a 70 años heredadas a hijos si los precios de la vivienda no conseguían regularse. Si bien esa posibilidad se deduce a largo plazo, por ahora la reciente bajada de los tipos de interés por parte del BCE y las expectativas de descenso del euríbor podrían rebajar considerablemente la presión sobre las condiciones de los préstamos hipotecarios.
Más allá, el alquiler, la otra opción del mercado inmobiliario, depende de la Ley de la Vivienda y las medidas que llevan a limitar sus precios en zonas tensionadas, como Barcelona, Mallorca y Santiago de Compostela.
En este contexto, la elección entre comprar o alquilar una vivienda en España se presenta como una de las decisiones financieras más complejas para los ciudadanos. Factores como la política monetaria de BCE, la implementación de nuevas leyes, las dinámicas del mercado inmobiliario y las preferencias generacionales influyen significativamente en esta elección.
De hecho, es la edad, uno de los factores claves que influyen a la hora de decidir: en 2022, 6 de cada 10 contratos de alquiler pertenecían a jóvenes menores de 30 años. Un dato llamativo pero que confirma la tendencia de los últimos años en el mercado inmobiliario donde los españoles hemos dejado ser propietarios.
Menos intereses frente a precios más altos
Durante el último año, el BCE ha reducido los tipos de interés en ocho ocasiones consecutivas, la última el pasado jueves, hasta el 2%, su nivel más bajo desde principios de 2023. Y aunque el organismo ya ha advertido de que final del ciclo de recortes está muy cerca, las decisiones han tenido y tendrá un impacto directo en el mercado hipotecario. Tal es así, que el mercado ya ofrece hipotecas al 2,7%, frente al casi 4% máximo de meses atrás, lo que ha impulsado la compra y la inversión. De la misma manera, los préstamos a hogares han crecido un 2,7% interanual y los préstamos al consumo casi un 8%.
Sin duda podría ser una de las razones por las que comprar vivienda en este 2025, si no fuera porque los precios no paran de crecer. El ahorro que ofrecen las entidades bancarias con préstamos a menor interés casi no compensa con el alto valor de la vivienda actual, un crecimiento de más del 36% en los últimos 5 años, según el portal inmobiliario Idealista.
De otro lado, y según los datos ofrecidos por CaixaBank Reseach, el precio medio de la vivienda en España creció casi un 10% interanual en el mes de mayo, con incrementos más marcados en las islas (un aumento del 15,5%), grandes ciudades (10,5%) y la costa mediterránea (9,6%).
Con todo, el aumento del crédito hipotecario, un 35,4% durante el primer trimestre de 2025, ha ayudado a mejorar la facilidad de acceso al mercado, al margen del problema estructural de base que ha empeorado el contexto inmobiliario en las últimas décadas y que resulta insostenible a largo plazo: los precios crecen mucho más rápido que los sueldos.
El alquiler alcanza precios máximo
Tampoco está exento de subidas incontrolables el alquiler, por mucha Ley de Vivienda y zonas tensionadas que existan. Al igual que en la compra, la oferta de alquiler sigue siendo muy superior a la demanda, lo que, añadido a la tendencia alcista del número de pisos turísticos, provoca unos precios inasumibles, sobre todo para los más jóvenes con menor capacidad económica.
En 2024, el precio medio del alquiler en España superó los 13 €/m², marcando un incremento interanual del 14,7%, el más alto detectado en los últimos 18 años, según datos extraídos del Informe de Precios de la vivienda de alquiler de Idealista. Otro dato de récord: 4 de cada 10 hogares de alquiler en España destinan más del 40% de sus ingresos al pago del arrendamiento, un porcentaje superior al 30% recomendado por el Banco de España y organismos económicos internacionales.
Pero, el alquiler no solo resulta caro para los alquilados, también para los arrendadores: el desequilibrio entre la oferta y la demanda y las medidas intervencionistas, como los límites de precio de la Ley de la Vivienda, han reducido la rentabilidad y han desincentivado a los propietarios a mantener sus viviendas en el mercado; esto ha provocado una fuga hacia otras alternativas como el alquiler turístico o, directamente, la venta.
Todo ello presupone el alquiler como la opción más cara a largo plazos, pero, desde luego es la opción más barata a corto plazo: no exige de grandes ahorros, ni entradas exageradas y tampoco implica un 'contrato' a 40 años, uno de los elementos del mercado inmobiliario más apreciado por los nómadas digitales.
La tendencia es clara: los jóvenes prefieren el alquiler
Después de todo, la decisión de comprar o alquilar en 2025 sigue influenciada por factores económicos, legislativos y, sobre todo, individuales. La preferencia entre una opción u otra depende de la capacidad financiera y de ahorro de cada uno, por lo que la tendencia refleja una inclinación hacia el alquiler por parte del grupo de edad menor de 35 años, y una predisposición a comprar de personas de más de 40 años.
Estas diferencias se deben a varios factores, incluyendo la flexibilidad que ofrece el alquiler, las dificultades de ahorro para acceder a una hipoteca (aunque existen fórmulas bancarias para obtener el 100% de hipoteca sobre el valor de la vivienda) y la movilidad laboral. Por otro lado, las generaciones mayores tienden a preferir la compra de vivienda como una inversión a largo plazo y una forma de asegurar su jubilación.
El 70% de las personas entre 45 y 54 años es propietaria de su vivienda, porcentaje que aumenta hasta el 80% en el caso de los más seniors, más de 65 años. Por su parte, tan solo 1 de cada 3 menores de 35 años es propietario, pero sin embargo ocupan el 60% de la demanda de alquiler en España.