Luz verde al Plan Reside. El Ayuntamiento de Madrid ha aprobado este miércoles en un Pleno extraordinario, con los votos en mayoría pero en solitario del PP, esta nueva normativa, que busca ordenar la oferta de viviendas de uso turístico (VUT) en el centro histórico e impulsar de nuevo el ámbito residencial. El auge del turismo en los últimos años ha ido desertizando el distrito más importante de Madrid y ha obligado al Ejecutivo de José Luis Martínez-Almeida a actuar.
A grandes rasgos, el Plan Reside prohíbe los pisos turísticos en comunidades de vecinos, al tiempo que permitirá habilitar 210 edificios históricos en desuso para alquiler asequible y restringirá la transformación de los locales comerciales en VUT (viviendas de uso turístico), entre otras importantes medidas, como la de tener una entrada independiente o estar solo en planta baja. Desde abril de 2024, también se han endurecido las sanciones y los controles a este tipo de viviendas que desempeñen la actividad de forma ilegal, llegando las multas hasta los 190.000 euros.
El plan ha salido adelante con los votos a favor del Grupo Municipal del Partido Popular, la abstención del Grupo Municipal Vox y los votos en contra de los grupos municipales Más Madrid y Socialista. El documento se elevará ahora a la Comunidad de Madrid para su revisión y aprobación definitiva, por lo que se prevé que podría entrar en vigor en agosto de 2025.
En palabras del delegado de Urbanismo, Medio Ambiente y Movilidad, Borja Carabante, el Plan Reside es la respuesta a un "fracasado e ineficaz" Plan Especial de Hospedaje del 2019, firmado por el gobierno dirigido por Manuela Carmena y apoyado por el PSOE, que "no supo anticipar una realidad y además decidieron no tomar decisiones".
"Para que quede claro, queremos que haya pisos turísticos en la ciudad de Madrid. Es una oferta absolutamente imprescindible: hoy uno de cada tres turistas que duerma en Madrid lo hará en una vivienda de uso turístico y, por tanto, es un servicio y una oferta imprescindible para que Madrid siga construyendo el futuro que tiene por delante. Pero queremos que esa existencia de los pisos turísticos lo haga sin perjudicar la convivencia, sin expulsar al residente, como ha sucedido en otras ciudades", ha argumentado Carabante.
"No podemos aceptar ese posicionamiento de la izquierda que ataca sistemáticamente al turista, que criminaliza al turista y que ataca al turismo porque Madrid es una ciudad de acogida donde todo el mundo es bienvenido", ha remarcado el delegado de Urbanismo, que ha destacado que desde ahora "no habrá viviendas de uso turístico dispersas" en el AP-01, es decir, "en aquellos edificios donde viven los madrileños no dormirán los turistas porque se va a un modelo de edificio exclusivo para residentes y para turistas".
Las claves del Plan Reside
El Plan Reside se sustenta en tres columnas: incrementar el ámbito residencial, mejorar la convivencia evitando los eventuales problemas que puedan producirse entre el turista y el residente y, por último, ordenar la oferta turística.
La norma se divide en dos ámbitos de regulación: por un lado, se articulan unas condiciones más estrictas para el centro histórico, donde la presencia de viviendas turísticas es mayor y, en consecuencia, también es mayor la pérdida de activos inmobiliarios para uso residencial, y por otro lado, se establecen unos límites más permisivos en la zona exterior a la conocida como 'almendra central'.
De este modo, en el perímetro delimitado como centro histórico, con el objetivo de proteger el uso residencial, se prohíben los pisos turísticos dispersos en edificios residenciales, incluso en planta baja y aunque tengan entrada independiente. Por su parte, en edificios que no sean de uso residencial, se admitirán los pisos turísticos sin limitaciones.
Asimismo, dentro de la almendra central, para fomentar la rehabilitación de edificios residenciales, se podrá cambiar el uso a pisos turísticos y/o coliving en aquellos edificios de uso residencial que cuenten con protección (catalogados), estén obsoletos y ubicados en una calle no comercial. Estos nuevos pisos turísticos, sólo podrán funcionar en edificio exclusivo durante 15 años y contarán con una licencia directa ligada a la rehabilitación y restauración del edificio. Una vez cumplido este plazo, volverá a tener uso residencial. En la actualidad, hay 210 edificios de estas características en el centro histórico de la ciudad.
"Frente a esa visión de la izquierda que dirá que estamos expulsando a los madrileños, que no hay vecinos en la ciudad de Madrid, los datos acreditan que desde el año 2017 al año 2024 hemos crecido un 3% en el centro", ha anotado. Según el último padrón conocido la semana pasada, el distrito Centro cuenta con 1.000 vecinos más.
Fuera del centro, el Ayuntamiento de José Luis Martínez-Almeida permite la implantación de pisos turísticos bajo las condiciones actuales, tanto en edificios completos como en viviendas dispersas que convivan con uso residencial. No obstante, en este último caso, el Plan Reside incluye como novedad la obligación de que esos pisos turísticos dispongan de un acceso independiente.
"Fuera de la AP-01 (centro histórico) era posible instalar una vivienda de uso turístico en cualquier ubicación con acceso independiente. Ahora, con la aprobación provisional en el Pleno, se podrá sólo instalar en planta baja o en la primera. Es una modificación sustancial respecto al marco normativo actual, que permite hacerlo en cualquier ubicación sin acceso independiente", ha aclarado Carabante.
Protección al comercio de proximidad
El Plan de Hospedaje de 2019 de Madrid permitió que los pisos turísticos se pudieran implantar libremente en planta baja, lo que ha provocado que muchos locales de barrio desaparezcan en la zona central porque es más rentable la actividad de vivienda turística, provocando así una reducción del comercio al servicio de los vecinos. De 2015 a 2024 se han transformado 3.306 locales en viviendas y/o pisos turísticos en Madrid.
Debido a estos datos, el Plan Reside prohíbe la transformación de los locales comerciales en pisos turísticos en el centro histórico y la transformación de locales en viviendas en las principales vías terciarias. Ya fuera de la almendra central, también se prohíbe la transformación de locales en VUT en calles terciarias como Bravo Murillo, López de Hoyos, Clara del Rey, Cartagena, Alcalá, Calle de la Oca o Marcelo Usera, entre otras.
Licencias congeladas y más multas
En Madrid, según datos de octubre de 2024, operan 17.360 establecimientos turísticos. El 92,7% son pisos turísticos (16.100) y sólo el 7,45% son legales (1.200). Por ello, en el mes de abril del año pasado, José Luis Martínez-Almeida puso en marcha un plan de acción transitorio (hasta la aprobación definitiva del Plan Reside) que contempla la suspensión temporal de licencias municipales, el endurecimiento de las sanciones, el refuerzo de los controles contra las VUT ilegales y la publicación de un listado oficial de VUT legales y su ubicación real.
En concreto, este plan transitorio congela las licencias para VUT en dos tipos de usos que contempla el Plan Especial de Hospedaje (anillos 1, 2 y 3): por un lado, para uso residencial se suspenden las licencias para VUT dispersas y las licencias para la transformación de local a vivienda en los ejes comerciales del distrito Centro y, por otro lado, suspende también las licencias para VUT en edificaciones distintas al ámbito residencial que se sitúen en planta baja.
En cuanto al régimen sancionador, cuando el Ayuntamiento de Madrid verifica que una vivienda se dedica a uso turístico sin contar con licencia para tal efecto, se actúa al amparo del artículo 204 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid (LSCM). La legislación autonómica tipifica como infracción grave la implantación de uso incompatible con la ordenación urbanística.
Bajo esta normativa, el consistorio efectúa un primer aviso de orden de cese y restablecimiento de la legalidad, en caso de incumplimiento, tiene una primera sanción firme de 30.001 euros. Si continúa con la actividad irregular tiene una segunda sanción firme de 60.001 euros y si persiste el funcionamiento, habrá una tercera sanción firme de 100.001 euros. Las sanciones son acumulativas en caso de que se mantenga el quebrantamiento de la ley, por lo que la multa final será de 190.000 euros.
Hasta la fecha, el Ayuntamiento de Madrid ha impuesto 89 multas coercitivas (de entre 1.000 y 3.000 euros) y, además, 92 sanciones por la implantación de uso turístico sin la preceptiva licencia. De esas sanciones, 89 han sido por valor de 30.001 euros cada una y las tres restantes por valor de 60.001 euros cada una, por reincidencia.
Más inspecciones y listado de viviendas
Al hilo de lo anterior, el Ayuntamiento también reforzó la plantilla de inspectores, que pasó de los 65 trabajadores actuales a los 75 empleados. Asimismo, también publicó el listado oficial de viviendas turísticas con licencia y su ubicación para ofrecer mayor seguridad y garantía a los visitantes que se alojen en la ciudad.
La Agencia de Actividades dictó el pasado año 337 resoluciones, ordenándose el cese de 405 viviendas turísticas y archivando por restablecimiento de la legalidad otras 42, al no dedicarse estas ya al uso turístico. En términos globales, por tanto, si se suman estas 42 viviendas turísticas a las 251 que restablecieron la legalidad ante la apertura del procedimiento, son 293 las viviendas que han vuelto a destinarse al uso residencial a lo largo de 2024.
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