Nuevo giro en una de las grandes operaciones residenciales del año. Patrizia ha empezado a vender uno a uno los pisos de su cartera de alquiler en Cataluña, según han confirmado distintas fuentes del sector a elEconomista.es.
La gestora alemana se ha visto abocada a tomar esta decisión debido a las dificultades con las que se está topando en la desinversión de esta cartera ubicada en diferentes municipios catalanes en los que se aplica el tope de los precios aprobado por la Generalitat de Cataluña.
Esta fue la motivación inicial para sacar al mercado un portfolio compuesto por 542 viviendas repartidas en siete promociones, que se encuentran en localidades de la primera corona de Barcelona, como Sagrera, Sant Just Desvern y Badalona.
Estos edificios residenciales forman parte de los 1.500 pisos en alquiler que compró en 2022 a BeCorp, una operación que en su momento fue récord y rondó los 600 millones de euros. El pasado año, tras aprobarse la declaración de 171 zonas tensionadas en Cataluña, la compañía decidió encargar a la consultora JLL la venta de una parte de la cartera que se veía afectada por esta medida.
En su momento, fuentes del sector apuntaron que había varios inversores interesados en adquirir estos inmuebles. Concretamente, se apuntó que el portfolio se trocearía y que la mayor parte de los interesados tenían la intención de hacerse con estos activos para después vender las viviendas de forma unitaria.
Sin embargo, el pasado mes de marzo, y antes de que Patrizia pudiera cerrar la desinversión de estas viviendas, el gobierno catalán asestó un nuevo golpe a los grandes fondos de inversión con capital destinado al mercado residencial.
Nuevo golpe a la inversión
Concretamente, el pasado 25 de marzo se publicó en el Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña el Decreto ley 5/2025 por el que se adoptaban medidas urgentes en materia fiscal que, entre otras cuestiones, suponen una subida impositiva en el ámbito del ITP y AJD. Así, se ha creado un nuevo tipo impositivo del 20% para grandes tenedores en el TPO (Transmisiones Patrimoniales Onerosas) que se aplicará en las transmisiones de edificios enteros de viviendas a favor de una persona física o jurídica, con independencia de que tengan división horizontal o no, incluso si la transmisión se realiza de forma progresiva.
"En caso de transmisión parcial de un edificio que finalmente se transmita totalmente, se deberá regularizar la tributación aplicando el 20% al total, descontando lo ya pagado, e incluyendo intereses de demora", explicaron desde el despacho de abogados Ashurst.
Esta medida afecta a los conocidos como grandes tenedores que son aquellas personas físicas o jurídicas que son propietarias de más de diez inmuebles de uso residencial o que suman una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial situados en Cataluña. También aplica a aquellos que tengan en propiedad cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados dentro una zona de mercado declarada como tensionada por la Generalitat de Cataluña.
Por otro lado, el tipo de la cuota gradual del AJD (Actos Jurídicos Documentados) se ha incrementado del 2,5% al 3,5% en casos de renuncia a la exención del IVA. Esto afecta a las segundas y ulteriores transmisiones de edificios y terrenos cuya urbanización no ha comenzado. Además, desde el día 26 de marzo quedó derogada la bonificación del 70% en la cuota del TPO en las transmisiones de viviendas a empresas inmobiliarias para su reventa.
Ajuste de la rentabilidad
Tras el anuncio de estos nuevos tipos, las desinversiones que planean diferentes fondos en la región, como es el caso de Patrizia, penden de un hilo. "Algunas operaciones que estaban en negociación se van a caer por que con la subida de los impuestos no les salen las cuantas a los inversores, la rentabilidad es ya muy ajustada para este tipo de activos", explican expertos del sector a elEconomista.es.
"Antes las ofertas ya no llegaban a lo que pedían los fondos vendedores, pero es que con el nuevo tipo no salen los números", destacan en el sector, que alertan que este tipo de medidas "destruyen la oferta". Así, al igual que está pasando con esta cartera de Patrizia y otras que se han puesto a la venta, son muchas las viviendas que están saliendo del mercado del alquiler desde que entrara en vigor la intervención de los precios. Algunas terminan en venta y otras se están derivando a alquiler temporal o vacacional, que son dos formatos que están excluidos de los topes.
Fuga del alquiler a la venta
La situación del alquiler de viviendas es crítica en los grandes mercados españoles, si bien, en aquellos donde las administraciones han decidido intervenir topando los precios la tensión es aún mayor. Concretamente, en la regiones de Cataluña y País Vasco la presión del alquiler, es decir, el número de inquilinos que compiten por cada vivienda que sale al mercado es cuatro veces superior a la del resto del país, según los datos del Observatorio del Alquiler, impulsado por la Fundación Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos.
Esto sucede no solo por que haya una elevada demanda, también por que la oferta de pisos se está esfumando. Concretamente, en Cataluña el volumen de viviendas disponibles para el alquiler se ha desplomado un 42% desde 2019 pasando de las 199.050 unidades a las 114.878 del cierre de 2024. Para este año esperan que el ajuste en la región sea de algo más de 14.100 unidades y Barcelona será uno de los más acusados, con una pérdida de unas 12.000 viviendas.
