Los precios de la vivienda no paran de subir en España y, en consecuencia, adquirir un hogar se está convirtiendo en una misión muy complicada para las familias. Sin embargo, mientras el precio medio de la vivienda ya ha subido un 12% respecto al año pasado hasta los 2.350 euros el metro cuadrado, hay un único reducto donde la tendencia no es esta: Extremadura. La comunidad autónoma que linda con Portugal ha visto descender sus precios un 1,2% en abril respecto al año anterior, tal y como indica el último informe de idealista. Esto se compara con un crecimiento de 23% de Madrid, del 15% de Murcia, del 16% de Valencia y del 3% y 2% en Castilla y León y Castilla-La Mancha, respectivamente.
Muchos pensarán que este comportamiento de los precios en la región más 'pobre' de España no ofrece ninguna lección, puesto que Extremadura sufre un éxodo de jóvenes importante, una actividad económica menos dinámica y por ello no hay tensión en el mercado inmobiliario. Aunque esto es cierto si se analiza el lado de la demanda, lo cierto es que el lado de la oferta sí ofrece una lección valiosa para el resto de España: es de los pocos lugares donde la construcción de nueva vivienda prácticamente iguala a la formación de hogares en los últimos años, lo que explicaría el lento ascender los precios de la vivienda en la región occidental. Casi se construye una nueva vivienda por cada nuevo hogar que se forma.
Atendiendo a los datos de abril, la realidad es que Extremadura es prácticamente una de las únicas que resiste la escalada que se está produciendo. Este 2024 según datos del INE se ha producido la mayor subida en un solo año desde 2007, con un ascenso del 8,4% a nivel nacional. Mientras esto ocurre, Extremadura estuvo entre las tres que menores subidas de precios experimentó.
Sin embargo, el dato realmente llamativo viene del camino que se ha andado en los últimos años. Desde 2023 los precios se han mantenido prácticamente estancados con el metro cuadrado, pasando de los 940 euros a los 970 euros actuales. Apenas un 3,19% mientras que en España se han disparado un 24% hasta los 2.350 euros. En cualquier caso hay otro factor clave. Mientras que en la media de España ya se ha vuelto a precios superiores a la burbuja del ladrillo, con precio un 11% superior a los máximos de 2007, en esta Comunidad Autónomas los precios están un 20% por debajo de sus máximos.
¿Qué está sucediendo para que Extremadura se esté convirtiendo en uno de los pocos lugares donde no existe la crisis de vivienda que atenaza a todo el país? La realidad es que se han sumado una serie de factores que han permitido que la región pueda cumplir con la 'solución' que otorgan los expertos al problema. Un cóctel de estancamiento demográfico, una construcción relativamente más fuerte (respecto a la demanda) y de densidad de población se ha encontrado con que la oferta de vivienda no ha parado.
El 'equilibrio' extremeño salva la crisis
Mientras que el estancamiento demográfico y la baja densidad no son replicables o no tiene sentido replicarlas, la cuestión de equiparar la oferta a la demanda sí puede ser útil para el resto del país. Aunque esto no es nada nuevo, puesto que los expertos y economistas llevan tiempo advirtiendo de que una creación de hogares superior a la creación de nuevas viviendas solo puede conducir a un aumento sin fin de los precios de los inmuebles, verlo en la práctica y en una región de España puede ser más gráfico.
Judit Montoriol, lead economist de CaixaBank Research, explica en declaraciones a elEconomista.es que "uno de los principales factores que explica el fuerte crecimiento del precio de la vivienda en España es el desajuste entre una oferta de vivienda escasa y una demanda muy pujante, apoyada en el crecimiento poblacional. En concreto, entre 2021 y 2024, en España se han creado unos 886.000 hogares netos y se han terminado unas 375.000 viviendas (un 58% de la demanda por las necesidades demográficas)", explica esta experta.
"En Extremadura se han creado entre 2021 y 2024 6.769 hogares y se han terminado 6.475 viviendas"
La lógica dice que si se forman más hogares que viviendas, con un stock de inmuebles decreciente, el precio de las viviendas tenderá a subir siempre que la renta de las familias y el crédito siga siendo suficiente para adquirir inmuebles. Atendiendo a las tendencias en otros países vecinos y a los indicadores de esfuerzo y sobrevaloración (en España no son todavía excesivamente altos), la vivienda tiene aún recorrido al alza. Por ello, los expertos creen que sería conveniente aumentar la oferta allá donde hay demanda. Extremadura es un ejemplo de que esto puede tener sentido.
"En Extremadura, este desajuste es muy inferior, pues entre 2021 y 2024 se han creado 6.769 hogares y se han terminado 6.475 viviendas. Esto podría ser un factor clave para explicar este menor crecimiento del precio de la vivienda en Extremadura, pues la demografía es determinante para su evolución", explica Montoriol en declaraciones en exclusiva a elEconomista.es.
Otro factor que está impulsado la demanda de vivienda es la compraventa por parte de extranjeros no residentes. Pero "su presencia se concentra en el arco mediterráneo y los archipiélagos, mientras que en Extremadura es prácticamente inexistente (unas 30 compraventas en 2024 sobre un total de 12.500 compraventas)", explica Montoriol en declaraciones a eElconomista.es.
Los ecos del boom urbanístico y una distribución desigual
Además, Extremadura arrastra desde hace décadas un importante stock inmobiliario, generado por los excesos del boom urbanístico vivido entre 1998 y 2008 (excesos que ahora serían bien recibidos para aliviar los precios). En ese periodo se construyeron entre 6.000 y 10.000 viviendas nuevas al año, muy por encima de las necesidades reales de la región. Como resultado, en 2011, el Censo de Viviendas del Instituto Nacional de Estadística ya reflejaba una cifra preocupante: más de 146.000 viviendas vacías en Extremadura, lo que representaba casi el 21% del parque total.
La situación es especialmente crítica en determinadas zonas como la comarca de Vegas Altas, donde se estimaba que más del 30% de la vivienda nueva construida tras 2005 no había sido vendida o estaba infrautilizada. En municipios pequeños, esta cifra puede superar incluso el 50%, lo que pone en evidencia un desequilibrio entre oferta y demanda que no ha logrado corregirse con el tiempo. Esta infrautilización masiva no solo supone un desperdicio de recursos, sino que también plantea retos importantes para el desarrollo sostenible del territorio.
Esto ha ocurrido porque durante estos años de excesos se planificó pensando en un crecimiento demográfico en la región que no se terminó produciendo, con zonas donde finalmente no ha habido demanda. Sin embargo, esto ha provocado una situación inusual, en la que sí hay temores con la vivienda en ciudades concretas. De hecho en la ciudad de Cáceres los precios están en los 1.608 euros el metro cuadrado en el centro y en los 1.417 euros en la ciudad. Es decir, un 10% por encima de hace un año. En cualquier caso, incluso en esta ciudad los precios todavía están un 11% por debajo de sus máximos, algo que no ocurre en el resto de España.
Sin embargo, ante unos precios que si suben en las principales capitales, los últimos años ha crecido la preocupación de que su excepcionalidad vaya agotándose mientras la demanda va creciendo poco a poco. En ese sentido las grúas están funcionando a pleno pulmón, por encima de lo que está pasando en el resto del país. La superficie visada para nueva obra ha aumentado en 2024 un 18%, el doble de la media nacional, tal y como indican los datos del Colegio Oficial de Arquitectos de Extremadura. Según esta asociación se trata de la mayor actividad desde 2019 .
La demografía es el factor clave
En cualquier caso Extremadura cuenta con el factor de la demografía como su gran arma. Se trata de una gran superficie con muy poca población. Según los últimos datos del INE apenas cuenta con 25 habitantes por kilómetro cuadrado, 1 menos que Castilla y León y los mismos que Castilla-La Mancha y siendo el menor en esta estadística de todo el país. Por su parte, la población extremeña lleva ya un tiempo claramente estancada. Desde que tocó su techo en 2012 con 1,1 millones de habitantes ha ido descendiendo paulatinamente hasta los 1,05 millones de ciudadanos.
Según el último informe de la Junta de Extremadura señala unas "bajas densidades de población, el envejecimiento, la caída de la natalidad y el consecuente crecimiento vegetativo negativo" como factores clave en la dinámica demográfica actual. Según el documento "se han producido pérdidas de habitantes jóvenes en forma de migraciones", que están acelerando el envejecimiento y contribuyendo a este tendencia, principalmente por la falta de trabajo y el "déficit de infraestructuras y servicios".
Quitando las dos ciudades autónomas, Extremadura es prácticamente la comunidad con más paro del país, muy cerca de Andalucía. La primera cuenta con una tasa del 15,26% mientras que la segunda alcanza el 15,76%. En particular el desempleo juvenil es altísimo, de casi el 45% frente a la media nacional del 27,7%, una tendencia que es la clave para entender por qué 20.000 jóvenes extremeños abandonaron su región en los últimos años. Desde BBVA explican que esto viene de problemas estructurales debido a la "baja productividad de la región y su alta dependencia de la agricultura". El banco español explica que "en lo que va de año, la afiliación en el sector de la agricultura estaría cayendo un 2,7% con respecto al mismo periodo de 2023".
Según datos de CaixaBank Research, el sector agrario representa el 7,7% del Producto Interior Bruto (PIB) de Extremadura, una cifra significativamente superior a la media nacional del 2,7%. Esto ha provocado que "la región sea una de las menos dinámicas en términos de empleo". Esta es la clave para explicar la situación demográfica de la región y por consiguiente, el equilibrio que han conseguido alcanzar en los precios de la vivienda. Sin embargo, incluso si la situación cambiase, el ejemplo de Extremadura con una actividad en auge pone de manifiesto la solución la crisis de vivienda española.
