No solo es España. La crisis de acceso a la vivienda se extiende por toda Europa. Los titulares se suceden entre gran parte de las economías de la región. Una demanda pujante se junta con una oferta menguante y el resultado son unos elevados precios que dificultan mucho poder formar un hogar. Aunque cada país ha llegado a este punto en un contexto propio, se plantean soluciones a gran escala en medio de esta problemática general. Una de ellas pasa por aprovechar la patente desindustrialización de Europa para remediar uno de los principales causantes de la crisis de oferta: la falta de suelo para construir. Para algunos analistas, la reconversión de los kilómetros y kilómetros de suelo industrial en desuso en el Viejo Continente -e incluso de oficinas vacías- en suelo para edificar viviendas es la 'bala de plata' para empezar a resolver una situación que ya es calificada como de emergencia. Sin embargo, expertos del sector advierten de que no solo hay lagunas en esta 'solución', sino que hasta puede ser contraproducente.
Sobre el papel, esta iniciativa 'mágica' pinta de maravilla. En toda Europa, la población urbana ha crecido en más de nueve millones de personas desde 2010, certificando que es en las ciudades donde se focaliza el problema de vivienda. Al mismo tiempo, mientras las necesidades residenciales no paran de crecer, en todo el continente hay unos 19.000 km2 de terrenos industriales en desuso (baldíos) y entre 200 y 300 kilómetros cuadrados de oficinas vacíos y espacios comerciales sin actividad. En un reciente informe sobre regeneración de espacios urbanos, desde Sistemyq, firma experta en innovación y transformación, argumentan que con solo una fracción de esta superficie -unos 300 kilómetros cuadrados de oficinas y locales comerciales vacíos y entre 1.000 y 1.500 kilómetros cuadrados de terrenos baldíos- se satisfaría gran parte de la demanda europea de suelo adicional -unos 2.000 km2, estiman- para la construcción de viviendas en los próximos 10-15 años. Esto aliviaría una crisis de la vivienda que no parece agravarse en buena parte del Viejo Continente.
"La regeneración urbana ofrece a todos los europeos un enorme premio social y medioambiental. Si se adopta a escala en todo el continente, creará millones de viviendas y espacios empresariales de alta calidad en ubicaciones urbanas bien conectadas, aliviando la crisis de la vivienda e impulsando la productividad a largo plazo de las ciudades europeas", se recoge en el informe. Systemiq calcula un potencial de 500.000-600.000 millones de euros de nuevos ingresos y puestos de trabajo asociados a la cadena de valor de la regeneración, y hasta 400.000 millones de aumento del valor de los activos urbanos existentes. Calculando una inversión de entre 100 y 400 millones de euros por proyecto, esta casa de análisis habla de una potencial inversión de entre cuatro y seis billones de euros en hasta 15.000 proyectos de regeneración en los próximos años.
Grandes inconvenientes
Pero, por desgracia, no todo es tan sencillo. Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil en la Universidad Rovira i Virgili y director de su Cátedra UNESCO de Vivienda, advierte en declaraciones a elEconomista.es sobre varios inconvenientes de convertir suelo industrial en suelo residencial. En primer lugar, señala que "en España tenemos un sistema muy riguroso de calificación del suelo" y que su cambio de uso no es automático, ya que depende de decisiones municipales y de largos procesos administrativos que pueden tardar años. Además, destaca que la existencia de suelo en España no es el problema fundamental, sino su gestión y planificación, los obstáculos para que el suelo en el que se puede edificar se edifique.
Preguntado por la viabilidad de una iniciativa así en España, en el marco del compromiso por parte del Gobierno de fomentar la disponibilidad de suelo y la vivienda asequible, el arquitecto y urbanista Gerardo Roger expresa sus dudas a este medio. El experto, que en los 80 dirigió el urbanismo de Almería, en los 90 el de la Comunidad Valenciana y que ha redactado numerosos planes proyectos y leyes urbanísticas, considera que el gran nicho a explotar en España en el marco de la vivienda social son los suelos dotacionales, aquellas parcelas reservadas para usos y servicios públicos, destacando equipamientos como centros de enseñanza, sanitarios, culturales o de uso deportivo. Muchos de ellos están sin uso al no existir una demanda clara de esos servicios públicos en esa zona y, por tanto, ofrecen superficie edificable, justifica.
El uso de suelo industrial con este mismo fin ya no es tan viable, desarrolla Roger: "Normalmente, será un suelo privado y ese ya no lo tendrás a coste cero. Lo tendrás que comprar, expropiar o lo que sea. Y claro que lo puedes hacer, pero ya te costará X. A la hora de valorar los costes de producción, ya tienes que el suelo vale X. Si luego el beneficio es y los costes de financiación son Z, empiezas a sumar y eso ya puede salirte por un pico".
Aunque señala que la Entidad Pública Empresarial de Suelo (Sepes), la empresa pública española dependiente del Ministerio de Vivienda que el Gobierno quiere impulsar ahora en medio de la crisis de oferta, puede todavía tener suelo de polígonos industriales que se construyeron desde las administraciones públicas en los años 60 y 70, Roger insiste en que esta vía no es una alternativa. "Quedarán suelos industriales de titularidad pública y no hay ningún problema en reconducirlos, pero normalmente serán privados y, por tanto, tendrán un valor. Un valor que será muy bajo, porque se tratará de un suelo muy degradado, pero fácilmente llegará a 200-300 euros el m2, y eso ya es un dinero a la hora de adquirirlo. Si a eso le añades los beneficios empresariales y los costes financieros, ya se te pone imparable el coste", cierra el arquitecto y urbanista.
Otro obstáculo importante es la propia naturaleza del suelo industrial. Nasarre comenta que este tipo de suelo se conoce como greyland (en Reino Unido), porque ha sido utilizado para fines industriales y su reconversión es costosa y compleja. "Puede estar contaminado, dependiendo de la industria que haya habido ahí", señala, lo que implica que cualquier proyecto de vivienda requeriría costosas labores de descontaminación y adaptación. Estas zonas, en muchas ocasiones, carecen de servicios como hospitales, escuelas, parques o un sistema de recogida de basuras adecuado para las zonas residenciales.
Sin embargo, el gran obstáculo o efecto indeseado que pocos o nadie habría visto llegar cuando estas zonas industriales se convierten en zonas residenciales: la expulsión de las rentas más bajas de la ciudad. Nasarre pone como ejemplo a Inglaterra, donde la restricción de suelo urbanizable debido a la protección de los cinturones verdes ha llevado a la reutilización de terrenos industriales, se ha podido ver este fenómeno que también empieza a asomar la cabeza en España: "En Inglaterra tienen una preocupación especial por la greenland, esas zonas verdes protegidas, y por eso pueden ver con buenos ojos la reconversión de suelo industrial", señala. El mayor riesgo de este tipo de transformación es la subida abrupta de los precios. "Si tú conviertes un polígono industrial en viviendas atractivas o en un parque, de repente un alquiler modesto de 500 o 600 euros se multiplica fácilmente por 1,5, por 2 o incluso por más", alerta Nasarre.
Este experto advierte que el cambio de uso del suelo industrial no solo tiene implicaciones económicas, sino también sociales. "Un suelo industrial, por su naturaleza, no necesita los mismos servicios que una zona residencial: hospitales, centros educativos, transporte público adecuado, etc. Si conviertes de golpe un polígono en zona de viviendas, el coste de dotarlo de infraestructuras puede ser enorme y tardar años", destaca. Esta falta de planificación puede hacer que las nuevas viviendas terminen beneficiando a grupos con mayor poder adquisitivo, en lugar de resolver el problema de la vivienda asequible.
Además, Nasarre comenta que en España la situación es diferente: "Aquí tenemos sobre todo brownland, suelo degradado que no tiene ese valor ambiental y que, al convertirse en residencial, puede enfrentar problemas de infraestructura, contaminación y especulación".
En España ya sucede
Con todo, pese a los inconvenientes y las diferencias con otros países como Reino Unido, este fenómeno ya se ha visto en proyectos de regeneración urbana en Barcelona, donde la conversión de espacios industriales o viales en zonas peatonales ha disparado el precio de la vivienda. "Cuando hay un cambio de este tipo, los propietarios ven una oportunidad y suben los precios o venden sus propiedades a grandes inversores", explica el catedrático. El resultado es un proceso de gentrificación que expulsa a los antiguos residentes y transforma la zona en un espacio para rentas más altas. "El tema de las superillas en Barcelona (que consiste en la creación de grandes espacios a partir de la suma y cierre perimetral al tráfico rodado de varias manzanas, en las que se prioriza el uso peatonal del espacio y en las que se reduce el tráfico de vehículos motorizados), lo que han llamado la pacificación de calles.
La pacificación de calles es la conversión de calles gran intensidad de rodaduras de coches, es decir, con mucho tráfico rodado, a calles peatonales. Esto tuvo, en primer lugar, el impacto en la subida de los alquileres de los vecinos y, en segundo lugar, muy importante y sin olvidar, la especulación de los propietarios. Los que son propietarios dicen, bueno mi casa que estaba al lado de una industria o de un solar y valía solamente 100.000 euros, 120.000 euros, lo tenía que alquilar a 600 euros. Ahora le subo el alquiler exponencialmente al señor, o la vendo. ¿Y la vendo por cuánto? Pues de repente 300.000 euros, 350.000 euros, o más", señala Nasarre. Estos precios, por una mejora positiva, genera ese efecto indeseado y no previsto: la expulsión de las gentes populares.
En el caso de Madrid también se ha podido observar como algunos barrios cercanos a la zona de las Cuatro Torres, que hasta hace poco eran accesibles para las rentas medias o medias baja, ahora se han convertido en unos barrios casi prime en los que se está 'expulsando' a las clases populares.