Recién empezado el 2025, el precio de la vivienda en algunos distritos de Madrid ya ha alcanzado nuevos máximos históricos durante el pasado mes de enero. En concreto, 10 de los 21 que conforman la capital: Arganzuela, Chamberí, Salamanca, Centro, Retiro, Moncloa, Latina, Fuencarral, Moratalaz y Hortaleza.
Durante 2024, la capital experimentó un crecimiento de más del 20% en un contexto alcista cuesta abajo y sin frenos que ya dura un par de años y que ha provocado una nueva crisis de la vivienda. Pero no solo Madrid. Durante el año pasado, el precio de la vivienda creció en todas las capitales de provincia salvo en Huesca, donde descendió un ligero 0,5%. Valencia encabeza esta subida de precios, tras encarecerse un 24% en el último año.
Especialmente cruda es la situación en la capital de España, Según datos de Idealista, en diciembre de 2024, el precio medio de la vivienda en Madrid alcanzó los 4.952 euros por metro cuadrado, lo que representa un incremento del 25% en comparación con diciembre de 2022, y ya en 2025 se ha incrementado en más de un 3% hasta superar los 5.000 €/m².
Los 5 barrios más baratos: ninguno por encima de los 3.000 €/m²
Prácticamente todos en todos los barrios de Madrid la vivienda se ha encarecido desde la última burbuja inmobiliaria de 2008, en casi todos menos en Carabanchel, Puente de Vallecas, San Blas, Usera y Villaverde, donde los precios actuales aún se mantienen más bajos que hace casi 20 años.
De entre todos, el distrito más barato de la capital es Villaverde con un precio de apenas 2.200 €/m² (frente a su máximo histórico de febrero de 2008 de casi 3.000 euros), y de entre sus barrios el más asequible (y por tanto también el de todo Madrid capital) es San Cristóbal, donde la vivienda no supera los 1750 €/m², según el índice de precios inmobiliarios ofrecidos por Idealista.
En orden ascendente, Puente de Vallecas, Usera, Carabanchel, Villa de Vallecas y Vicálvaro siguen a Villaverde como los distritos más baratos: tan solo el último supera los 3.000 euros en precio de venta por metro cuadrado. Y ha sido precisamente Vicálvaro el distrito donde menos han aumentado los precios en 2024.
Vicálvaro en negativos
Se prevé que el mercado inmobiliario de Madrid continúe con una tendencia alcista en 2025, aunque a un ritmo moderado. Expertos estiman incrementos en los precios de entre el 5% y el 10%, influenciados por factores como la oferta limitada y la demanda sostenida. Y aunque no se puede hablar de retroceso, el mercado ya ha comenzado a dar señales de debilidad. Hasta nueve distritos han experimentado una variación mensual negativa, siendo Vicálvaro el caso más llamativo de todos.
El distrito al este de Madrid ha destacado por experimentar un descenso mensual en el valor de la vivienda del 6,5%, lo que implica además un -4,3% de variación trimestral. Durante 2024, los precios en Vicálvaro tan solo registraron un aumento del 5,5%, el menor porcentaje de toda la ciudad. Además, se suma, que se trata del sexto distrito más barato de Madrid de los 21 que hay en total; poco más de 3.050 €/m² frente a su máximo histórico de casi 3.300 euros del pasado mes de noviembre, según los propios datos de Idealista.
Y todo a pesar del desarrollo urbanístico de la zona que está convirtiendo al Cañaveral y a Los Berrocales en los nuevos barrios de moda de la capital. De hecho, el precio de la vivienda en estos (3.509 €/m²) supera el de muchos otros como Canillejas, Vinateros y Comillas.
Sin embargo, en Ambroz y el Casco histórico de Vicálvaro, los otros dos barrios que pertenecen al distrito, el precio en 2.590 euros y 2.711 euros/ m² respectivamente. El primero alcanzando máximos históricos en enero de 2025, con un incremento anual durante el 2024 del 14%, y el segundo alzándose como uno de los barrios donde más baja el precio de la vivienda: el mes pasado logró un descenso mensual y trimestral de casi el 3% y el 0,3%, respectivamente.
'Plan Marshall'
El mercado inmobiliario de Madrid ha mostrado en los últimos años un importante crecimiento con incrementos más que significativos en los precios de venta y alquiler de viviendas. Un hecho que ha revelado una nueva crisis de la vivienda, aunque sin repetirse el caso de la burbuja inmobiliaria de 2008.
Con todo, incluso la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) considera la situación como una de las mayores emergencias habitacionales de los últimos 40 años y solicita, como medida emergente, la aprobación de un 'Plan Marshall' que establezca "un marco legal estable y consensuado para aprobar medidas que equilibren la oferta y la demanda".
Sin un pacto de estado, el propio presidente de FAI, José María Alfaro, ve "muy poco factible e inviable la construcción de una política de vivienda coherente, eficaz y sostenible en el tiempo".